可怕！江宁新房要突破4万/㎡……

房价要冲击4万大关的板块，终于轮到江宁了。

近日，据开发商内部消息：九龙湖金隅G20楼盘预计售价超4万/㎡，面积120㎡起步。

无独有偶，据笔者最新实探，另一边位于小龙湾的悦禧苑售楼处已就绪，预计下半年开盘，其中大平层面积140㎡起步，总价600起，算下来，单价已超4万/㎡。

江宁两大纯新盘放风价均在4万/㎡以上，这不仅仅意味着九龙湖房价天花板的刷新，更是整个江宁房价的重大跨越。

众所周知，江宁百家湖被誉为“江宁宇宙中心”。百家湖是江宁区第一大湖，相传为明洪武年间所挖，至今已有600多年的历史。因当时有百多人家，故名曰：百家湖。

由于开发较早，百家湖区域基本是以别墅为主的居住生态，早几年就已成为南京湖居生活的代表。

江宁百家湖 来源：百度百科

但正因百家湖发展的时间较早，在后来日子里，规划和利好变得“无处下笔”。新房供应更加少之又少。

直到今年初，江宁金鹰的大平层陆续得到媒体关注，虽然周边的二手房已经超4万/㎡，但可能是产品使然，或许还有孤军奋战的原因，金鹰的毛坯新房售价依然被限在3万/㎡。

江宁金鹰天地广场住宅

比起百家湖由来的传奇色彩，九龙湖在历史底蕴方面显得略微逊色了些。但也正因如此，九龙湖的改造升级和规划设计，才能更加从容自由。

与其他板块稍显不同的是，九龙湖在被各大品牌房企抢滩前，拆迁安置房殷巷新寓抢先入驻。彼时，这个超大体量的安置房由同曦地产承建，分为东区、西区、南区，公交车4站路才能完全覆盖。殷巷新寓最早一批房源竣工交付时间在2002年，距今已经有18年了。

从2007年开始，九龙湖的一切都因品牌房企的入驻而不同往日了。

2007年，万科首先进入，经过117轮竞价以楼面价3287元/㎡拿下江宁牛首山河地块，成为当时九龙湖最高地价，也就是现在的万科金域蓝湾。

2019-2010年，中冶、雅居乐、银城拿地，成为如今的中冶天城、雅居乐藏龙御景、银城千花溪，其中，银城千花溪的所在地块成为当时江宁最高地价，楼面价6888元/㎡。

2013年1月，新城、保利入驻，新城玖珑湖、保利中央公园首开均价17000元/㎡。

同年12月，百家湖的朗诗玲珑屿首开均价19500元/㎡。可以说，九龙湖的房价步伐其实是一直紧随百家湖的。

2016-2017年，随着五矿、银城、葛洲坝、碧桂园摘下九龙湖南的几幅现房销售地块后，金隅、景枫、弘阳等也相继进入九龙湖。

十多年时间，九龙湖的地价从最初的3000多一平涨到如今的两万一平。

时至今日，九龙湖2016-2017年间诞生几幅高价地已经入市大半，精装高层均价却始终被限在3万/㎡。

百家湖前进缓慢，九龙湖前一批上市的高价地已忍痛开盘，现在，只有九龙湖仅存的几幅高价地还在等待一个突围的好时机。

首先，是位于3号线诚信大道地铁站旁的九龙湖金隅G20项目，未来也可在此处换乘地铁5号线。

这幅地块于2017年拍出，楼面价高达19759元/㎡，但地块内不仅包含住宅用地，还有商住混合用地，现房销售，另外需配建保障房面积2.78万方。业内估算，实际土地成本应超2万/㎡，是区域的隐形DW。

根据规划，金隅九龙湖G20地块项目分A、B地块，包括11栋住宅楼、2栋独立商业楼、物业管理、居家养老等配套用房及其他附属设施。

近期，笔者得到可靠内部消息透露，预计9月份公开售楼处，年底开盘，预计首开两栋楼，货量192套，户型建面约120㎡、140㎡（主力户型）、170㎡，均价预计4.3万/㎡。（最终价格以销许为准）

项目住宅前期曝光效果图，仅供参考

此前，项目有消息传出：户型建面约120㎡起步，打造的是纯改善产品。这样粗略计算下来，总价或在516万起步。（最终价格以销许为准）

项目前期曝光的商业效果图，仅供参考

今天，笔者来到金隅九龙湖G20项目，只见项目的具体楼栋已经显现，站在诚信大道的地铁口便可看到楼盘。

与项目一街之隔的是景枫于2017年拿下的商办混合用地。‍

根据规划，其中A地块须自持集中商业面积不少于60000平方米；地块内另须建设建筑面积不得小于4000平方米的文化活动设施，以及建筑面积不得小于3600平方米的体育活动设施。

据了解该项目将由景枫、苏宁置业和旭辉三家房企联合打造。鉴于百家湖景枫KINGMO的成功案例，这次商业的落定也将给九龙湖的商业注入新鲜血液。

目前，就现场情况来看，项目依然在打桩、打地基的阶段，并未有成形楼栋出现。

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除了金隅G20项目，另一边，弘阳操盘的悦禧苑（弘阳九龙湖G57）售楼处已经有置业顾问入驻，即将开放。

悦禧苑将打造28栋5层低密度住宅，容积率1.2，由弘阳操盘。此外根据前期公示，项目还将打造社区中心，幼儿园等配套。

项目前身为G57地块，2017年10月25日，经过118轮竞价，G57地块最终被金地&弘阳以总价13.9亿拿下，最终楼面价19963元/㎡，现房销售，不过后期金地退出，项目最终由弘阳操盘。

今天，笔者来到现场，售楼处沙盘、区位图已经到位，但户型还未公布。

据置业顾问透露，悦禧苑预计今年下半年上市，项目打造的是平层和叠墅产品。5层住宅将打造叠加以及大平层产品，共约300套房。1-4层打造叠墅，面积段140-200多㎡，5层两间打通打造大平层产品，建面140㎡以上，总价预计600万起步。

粗略估算下来，最贵的单价预计在4万/㎡以上。

因为是现房销售项目，现场很多楼栋已经成型，据了解，项目预计明年交付。

作为南京市面积最大的区，江宁的GDP一直领跑全市。在2019年，江宁以2371.41亿元的GDP总量区全市第一，哪怕与全省其他区县相比，也不遑多让。

现在，作为GDP大区的江宁，新房均价也要和南京诸多板块一样，往4万/㎡靠拢了。

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