房价跳涨1万/㎡！南京这个地方彻底逆袭

开头先放一张图，大家猜猜这是哪。

在笔者的朋友圈，有人猜是仙林湖，有人猜像河西。其实都不是，这里是青龙地铁小镇，同时也是近些年重新冠以新名字的紫东核心区。

7年来的建设让这里的乡村小路变成宽阔的水泥路，接着南外的入驻给了区域一剂强心剂，之后住宅小区如雨后春笋般涌出。

这几天，随着南外即将开学的消息被传开，区域内一波二手房已经开始喊涨。

比如一套中南山锦花城的二手房单价最高已挂到了3.9万/㎡。

但目前最高成交价约2.8万/㎡（毛坯），相比之下，这挂牌价跳涨1万/㎡。至于挂牌价涨价后是否能够被认可，市场会给予答案。据中介透露，南外即将开学的消息给了很多业主挂高价的信心。

除了南外光芒，空降的“紫东核心区”名头也曾让这里兴奋了一阵，但在一个个利好、概念的注入后，地铁小镇的下一剂猛药，可能要靠它自己了。

多年前，在南京主城的边缘地带，有一处叫西岗的静谧乡村。当时颇具识别性的便是百货商场、超市上张贴的写着「西岗」二字的红色字牌。

很多人都未曾想到，2013年前后，这里被规划成了南京7个地铁小镇之一，并且还是首个开工的地铁小镇。

当时地铁小镇的概念是，不建高楼大厦，建成后将形成“一镇一品”，有产业有配套也有生活社区。近22平方公里的小镇，还定下了未来将有20万人在此居住，19万人在此就业的逆袭目标。

很快，地铁小镇迎来久违的拆迁，不仅得到了大批的土储，还为日后入驻的品牌房企们留足了位置。

2016年，地铁小镇拓荒盘中南山锦花城与恒大龙郡分别喊出毛坯2.4万/㎡，精装2.8万/㎡的价格。这对当时路还没通的青龙地铁小镇，颇有些揠苗助长的意味。但那会正是楼市蓬勃的高潮期，凭借着新出不久的宏伟规划，中南山锦花城在浪潮中开盘当天即卖光，打响了首开第一枪。

同年，区域DW新城G60地块诞生，楼面地价20069元/㎡，也就是如今即将收官的誉峰苑。

彼时，城中村还没完全拆完，虽然4号线地铁有3站经过这里，但实际距离略显尴尬，整个区域的道路还是坑坑洼洼，仍在修建，限购出台后，区域热度大不如初。

这让未通路先卖楼的青龙地铁小镇不得不以南外学区打开局面。

2017年底，南外仙林分校确定落户青龙地铁小镇，还将建设一所民办国际高中。如今，这两所学校已基本建成，预计今年9月投入使用。

学区的入驻让区域再次打了一剂兴奋剂。中南山锦花城再现一房难求，收官时中签率低至7.1%，恒大龙郡则收回了原本的优惠。

在撕光的销控表前，迟到的买房人 图片来源见水印

2018年前后，招商正荣东望府、珑悦接棒上市，精装均价2.7万/㎡。但有时候，学区也不是万能药，加上房源供应充沛，板块又回到了不温不火的窘境。区域内楼盘去化严重受阻，卖一个月都卖不到一半。

直到紫东概念的提出，青龙地铁小镇又注入了一剂兴奋剂，让难去化的几个楼盘不仅小涨了一波，还开启了开盘即卖光的局面。

2019年，阳光城文澜府推出小高层房源，一下子，低密度+学区+紫东核心区这样的三大招牌合体，让项目在首开时中签率就低至9.5%，成为一方神盘。

现在，现房销售的誉峰苑已经收官，最后一批普通房源中签率约19%，选房当天即卖光。

誉峰苑实景图▲

地铁小镇，同时也是紫东核心区的这里，可能之前新房出货太多，曾经猛打的几剂“兴奋剂”也逐渐失去最初立竿见影的效果。

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2016年至今已过去4年，在这4年中，青龙地铁小镇的精装均价一直在2.8-2.9万/㎡之间，始终迈不过3万/㎡这道坎。哪怕在2019年底文澜府推出放风价3万/㎡精装洋房，一样败给了现实。

现在，誉峰苑收官，紫东核心区即迎来一段“空窗期”，这或许会让这个被狂打兴奋剂的板块开始冷静下来，以更高品质的住宅重新出发。

真正的崛起，不该是除却最初美好蓝图与学区，其他优势已乏善可陈。更应有优质的住宅产品作伴，吸引人潮，为新城注入源源动力。

像地铁小镇的拓荒盘中南山锦花城，早期是以毛坯和低价为噱头吸引刚需。

之后随着区域的崛起，后来者们打造的住宅产品开始进阶刚改，甚至改善。

今年，板块内仅存的2个储备项目：紫星荣院和深业青珑上府计划上市。

其中，高科操盘的紫星荣院被高科称之为升级版产品，这让已经见识到高科紫微堂、高科荣境品质的诸多买房人，开始期待这个纯新盘。

紫星荣院（G51地块）

楼面地价17514元/㎡，预计下半年上市

早前，江宁区政府网站就已经公布了高科G51地块的备案名为紫星荣院。

2018年12月18日，经过17轮竞价，高科置业拿下G51地块，总价6.4亿元，楼面价17514元/㎡，溢价率33.3%。

据高科置业透露，G51地块要打造高科荣境的升级版产品，并且配建一个1000㎡的星级下沉会所。

项目效果图

目前，地块内已经动工，楼栋还未露出地面。前期有消息传出，项目最快二季度公开。

整个紫星荣院住宅部分将打造6栋小高层住宅，户型面积108-176㎡，从楼层来看，项目可能还会有跃层户型。

继仙林湖的紫微堂、荣境、荣域之后，高科在紫东核心区再诞一子，备受期待。

深业青珑上府

楼面地价16667元/㎡，现房销售，预计今年年底或明年初上市

目前，深业青珑上府已经可以看到楼栋拔地而起，但外立面尚未完全露出，仍披着绿网。

项目前身为青龙地铁小镇G78板块。

2017年12月29日经过29轮竞价，深业以12亿拿下青龙地铁小镇G78地块，楼面价16667元/㎡，现房销售。

根据规划，项目将建成7栋17层住宅，2栋18层住宅。须配建一处15班幼儿园，预计竣工时间2020年底。

今年，紫东核心区将启动大规模拆迁，不仅为规划的“综合服务中心”让出地方，也让目前的住宅集中区距离地铁的实际路途距离更近了些。

拆迁后，东流将建成紫东核心区中的“综合服务中心”，是布局商务商贸、文化展示、会务交流、数字产业研发的多种功能复合型中心。

▲公共服务设施布局

▲东南鸟瞰图

▲东流公园鸟瞰图

现在的地铁小镇，虽然进展不快，但相比3年前的她，已有了变化。

从东流地铁站下来，满眼的城中村中已开辟了一条省道通往地铁小镇目前的住宅区。

曾经的朴素平房瓦房背后，逐渐有了挺拔的住宅楼，一步步替代现在的城中村。

这头，诸多的菜地和池塘如旧，那头挖土机的轰鸣声成了这一片农田的背景乐。

在这里，一些大棚蔬果种植区沿着路边蔓延开，时不时会有几位劳作的人们挑着担子走在丛中。

还有一些农家乐菜馆、便利店深深扎根在这里。

再走一段路，你会看到刚拆迁的房屋，这是城市化进程的缩影。

沿着这条道路一直走，便会抵达东流路了。

原本那个坑坑洼洼还没通的东流路，如今已成为地铁小镇的人居中轴线，串起左右两边9个住宅区。

图源水印

可能现在的地铁小镇除了是紫东核心区，入驻了南外，仍然没有大型配套傍身，但随着时间沉淀，更优质住宅产品的出现，所有的一切应该都会慢慢好起来。

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