房价回到1年前！南京这个顶流板块怎么了

“要是主做二手房，我们已经饿死了。”这是江核中介的真实写照。

江核的主力二手房小区仅有5个：华润国际社区、雅居乐滨江国际、正荣润江城、正荣润锦城、保利西江月。

正荣润锦城最近成交的这一套，建面约86.31㎡的3室2厅，总价371万，折合单价约42974元/㎡，可谓是砸穿了今年成交价的底盘。

要知道，小区最高成交单价已经突破5.2万/㎡，时间退回去年9月，同面积段房源成交单价在41905元/㎡，此后单价再也没有低于4.2万/㎡的，可以说房价直接回到了一年前。

深冬的寒意扑面而来，今天，笔者走访了江核的几家中介门店，市场真实的一面与这相比有过之而无不及。

“现在二手房市场太低迷了，行情太差了。”几乎每一家中介这么讲。笔者跑的几家中介门店都没什么客户。

目前华润国际社区的89㎡小户型房源均价在4.6万/㎡左右，正常楼层总价405-410万。

据中介透露，华润国际社区前两天刚出了一套89㎡的精装修房源，20几楼，无人住过，405万成交，折合单价约4.55万/㎡。与同类型房源相比，单价低了约2000元/㎡。

低价售出的原因是业主正在离婚，分割财产。

除此之外，小区里还有几套房源正在降价抛售。有一套10楼的89㎡总价410万，含15.5万的车位，这么算的话，房屋单价在4.4万/㎡左右，已经低于市场价了。

正荣润江城有一位业主在成交高峰期时430万都不卖，态度强硬，现在降到390万，没有客户看房了。

还有一位业主410万卖不掉，正在考虑降到380万，因为急需用钱，想换河西的房子。

这一套89㎡的房源，391万，折合单价4.39万/㎡， 比同类型房源低了约2600元/㎡，而且今年没有低于400万成交的房源。

当然，也有非常傲娇的业主，不急着卖，就这么挂着。

这是华润国际社区的一套89㎡房源，报价428万，且心理底价是420万，这就代表单价高达4.7-4.8万/㎡。

中介也直言，在目前这样的市场上，这个价格是卖不出去的。

在某二手房网站上，华润国际社区的最高成交单价是48395元/㎡，总价425万，也仅有这一套是4.8万/㎡以上。

低价并不是王道，4.2-4.3万/㎡的房子挂出来也不是被一抢而光，市场从卖方市场转为买方市场，买方的话语权更大了。

过低的价格买家觉得房子有问题，过高的价格买家觉得业主想钱想疯了。

目前买家基本都处于一个观望状态，因为江核的新房供应量太多了。

什么人买二手房？刚需客，新房摇号一两年都摇不上的，够不到8成首付的，想要马上入住的。

现在江核的新房降首付、开分销、中签率上升，到了就是业主，比二手房价格还便宜，买房人基本都流向新房市场了。

而在挑二手房的人，选择更多，对比更慎重了。

所以中介告诉笔者，转行的人特别多，其他的也主要做新房了，主做二手房就活不下去了。他们带了不少客户去买新房，还能优惠点，买家何乐而不为呢。

目前江核的第一批投资客已经撤出去了，江核的房子也回归了自住属性，买家更看重性价比，会根据自身需求来选择。孩子上学买学区房，和老人一起住会更注重周边交通和医疗配套。

中介还谈到，她之前签的一个单子，6月份过户，前两天刚放款，差不多5个月，贷款利率还是比较高，在这种情况下，买家就自然就会退缩了。

买方知道现在市场下行，想看看接下来还会不会继续下跌；业主不急着出手，也不愿意降低心理预期，双方开始拉锯战，中介就“遭罪”了。

江核的库存量非常大，之前南京的成交比是22:1，现在是48:1，带看48组客户才能成交1套。

谈及带看量时，中介叹了口气：“虽然现在有部分业主挂牌价确实比较低，但是没有人看房，也就没有多少成交量。”

从几个小区的带看量和成交量来看，还是有些区别的。

整体来看，江核二手房市场下滑是毋庸置疑的。华润国际社区虽然地处核中核，但是带看量很少，近90天才成交1套。雅居乐滨江国际带看不少，但是没有成交。

保利西江月带看不少，但成交量一般。润江城、润锦城在江核里还稍微好一点，但也是今非昔比了。

这也深刻反映了现在的市场，当下的自住客占据绝对主流，华润国际社区虽然位置好，但是现在不靠地铁，比不上雅居乐、润江、润锦城。

华润国际社区附近的中介门店非常冷清，没有什么生意。

江核未来的发展潜力是毋庸置疑的，但是从零到一，兑现的时间谁又能说得准呢？

而且，未来江核会有一大批二手房涌向市场，能不能卖到如今的价格还未可知，就算有上涨空间，但是在巨大的供应量下，上面几个小区又缺少了房龄这方面的竞争力。

中介直言：“核心区发展到现在，单价已经到了4.8万/㎡的水平，最高1.2万/㎡买入的，5年不到涨了3.6万/㎡，太疯狂了，河西用了将近20年的时间，才涨到现在的7万/㎡。”她认为江核现在几个小区的房价已经快到顶了。

确实，稳中求进是大方向，大涨不太可能，但是随着江核的产业落地，将会吸引人口源源不断地流入，有人口，有需求，才有发展。

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