2021年，房地产行业波诡云谲。
当地段不再成为买房的唯一指标，依靠产品力竞争的年代就要来了。
这几天，南京房贷利率下调，市场渐有回暖的苗头，但2022年楼市仍然面对一波挑战。南京顶流板块——南部新城即将迎来供应量的剧增，预计2022年还有一批新房上市。目前南部新城有15个储备项目，其中9盘在售，1盘待售（南站嘉宏峰），5个储备地块。储备地块中的金地商置G74规划已出，拟建12栋高层，意味着南部新城即将新增12栋住宅。
南部新城2022年计划上市地块曝光，共有8幅地块，其中大校场7幅，南站片区1幅。先看南站片区，这幅地块是商住混合用地，位于万科星耀都荟的南侧，万科都荟天地的西侧，与嘉宏峰对望。
再看大校场片区，第一批次出让的2幅地块，靠近地铁6号线夹岗站，临近游府西街小学和钟英中学。
第二批次的夹岗六路以东、机场路以南地块和第三批次出让的夹岗五路以东、机场路以南地块，紧靠6号线和140号线二期换乘站机场跑道旧址站，位于金陵华夏中心和金地大成雅境中间，周围聚集了中芬国际交流中心等多个文化地标。
第二批次剩下的3幅地——国际路以西、机场六路以南地块；冶修二路以西、机场六路以南地块；夹岗六路以东、机场路以南地块靠近5号线神机营站，与南外对望。这么算的话，2022年南部新城将有20余盘混战，上千套房源入市，可谓是“你方唱罢我登场”。
以前的南部新城，买房人全家凑号，一房难求；现在的南部新城，平推续销，到了就能买。从“日光”到“不用摇号”，一来是有市场降温的原因，二来板块加大了供应，南部新城的房源基本是地缘客在消化，地缘客有限，房子卖不完也是意料之中。从经济学原理而言，供求关系决定了商品的价格。当供大于求的时候，商品价格会下跌；供不应求的时候，商品价格会上涨。很多人疑惑，加大供应量，房子卖不完之后，房价会不会降？首先目前南部新城的新房带包均价在5万/㎡左右，2021年最后一次集中出让地块的毛坯限价约4.5万/㎡，未来加上2000元/㎡的基础装修和3500-4000元/㎡的升级装修，预计5.1万/㎡左右。可以说，南部新城的新房价格是站稳了5万+/㎡的。
2021年下半年以来，内卷加剧，“日光盘”鲜有出现，但是板块内尚未出现降价，都在慢慢去化中，这就代表着板块本身的价值还在。
金基望樾府、金基璞悦和园、金地大成雅境、金陵华夏中心都凭借着口碑和地段基本卖光，市场认可度很高。
至于“日光盘”，只是因为前几年南京楼市太火，而放到现在来看，其实卖个7-8成是正常且健康的市场。在二手房方面，以南部新城保利堂悦和复地宴南都为例，二者房价稳中有涨。
一方面说明业主的心态很稳，另一方面也说明新房供应加大没有对二手房的房价造成太大的影响。
房子与人口是密切相关的，因此有人担心出生人口下降，将导致未来房子没人买，房价因此下跌。众所周知，南部新城的站位很高，与其他新城不同的是，它兼具老城区的浓浓烟火气和新城朝气蓬勃的未来，是主城区内最后一块完整的土地。高起点、高配套、高房价注定了这里是改善人群的选择。
随着社会经济的发展，未来必然会有更多人口从小县城流入大城市，这是一个自下而上的过程，折射出来的就是城市化进程。当年轻人涌入南京，随着经济能力的加强，收入增加，居住需求升级，自然会想从刚需板块换到改善板块。南部新城作为南京的尖端板块，将会有源源不断的改善势力涌入，有需求就会有市场，房价自然水涨船高。
如你想在南京买房，欢迎扫描以下二维码，添加总编微信，拉你进群。供应量增加代表可有的选择更多了，当同一个范围的房子摆在面前，产品力毫无疑问成了买房人考量的标准。在市场学理论中，一代产品从进入市场到推出市场所经过的时间称为产品生命周期，周期被划分为导入期、成长期、成熟期、衰退期四个阶段。其实按照南部新城的发展阶段，应该处于产品成长期，市场供给量增加，产品社会供给能力的增长要大于消费需求的增长，最后达到一个供求平衡。
但是南部新城自明确了改善定位后，伴随着人居格局，产品认知力比较一致，新房做的都是大户型，华著兰庭的户型面积段为100-172㎡，明阅府户型面积段140-170㎡，云澜尚府的户型面积段为143-228㎡。结合当下的市场情况，南部新城的产品发展阶段可能处于成熟期和衰退期之间，随着竞争加剧，只有跟的上价格的品质产品，才能得到买房人的认可，而不更迭的产品只能退出舞台。【原创不易，觉得有用，欢迎在文末按赞、点在看或分享给你的朋友。】从2015年的保利堂悦、复地宴南都到2019年的云澜尚府、金基望樾府，从普通住宅到科技住宅，产品的更迭也代表着板块的价值体现。目前在售楼盘中，科技住宅有金基望樾府、金基·璞悦和园、云锦四季、锦云台、翡丽铂湾、南宸紫阙，据了解，金地商置G74也将打造科技住宅，总的来看，科技住宅在南部新城占据了半壁江山。传播理论中，人们在表达自己想法的时候，如果看到自己赞同的观点受到广泛欢迎，就会积极参与进来，这类观点就会越发大胆地发表和扩散；而某一观点无人或很少有人理会，即使自己赞同它，也会保持沉默。如此循环往复，便形成一方的声音越来越强大，另一方越来越沉默下去的螺旋发展过程。类比到产品上来，当板块内的科技住宅成为主流，且在市场上留下了浓墨重彩的一笔，那接下来的科技住宅只会越来越多，而普通住宅终究要被淘汰。一般来说，产品越稀缺就越抢手，未来也更值钱，因为“同质化”是现在产品存在的问题。放眼望去，河西的高层林立，稀缺的小高层便会成为抢手货，比如深业龙湾上府。在南部新城同样如此，捋一下板块内房子的层高：
金基望樾府：16-32F金基·璞悦和园：6-23F金地大成雅境：12-29F
金陵华夏中心：17-33F云锦四季：17-33F云萃府：17-33F翡丽铂湾：18-19F南宸紫阙：29-31F锦云台：12-17F
金地商置G74：16-18F
这么看下来，南部新城的高层居多，与高层相比，小高层的得房率和居住舒适度都更胜一筹。
最后再说回供应量，南部新城尤其是大校场板块并不大，随着土地慢慢被开发，过不了几年，就会面临无地可供，甚至房荒的境地。
届时，经过时间的推移，新一轮的更迭和洗牌会重新袭来。
而现在，只需要多给些时间，板块内的楼盘就能在一定周期内实现完全去化。