凉凉！地段绝佳才卖一半，南京这些楼盘太难了

2022年刚开篇，房贷利率下调的好消息冲击着市场钝化已久的神经。

我们明白，每年上半年的市场热度往往高于下半年，并且在春暖花开之际，不仅是万物复苏的时候，也是楼市回春的时刻。

但很多人对于楼市的态度依然不太乐观，不少楼盘入市节点暂缓，这场回暖相较往年还是略淡了些。

现在楼市的大涨时代已然翻篇，接下来伴随着政策不放松、城市化步入缓慢期、二手房出手难等众多因素的催化下，市场的分化会继续加剧。

所以，市场上无可避免地会出现一些楼盘，在激烈的市场竞争下乏善可陈，最终去化艰难。

*本文数据来自南京网上房地产，统计截止2022年2月16日，不排除以下楼盘存在延迟上传的可能。

河西作为南京的超一线板块，自带热度和话题。

很多河西的置业顾问透露：“买河西的买房人基本都是只看河西，会一直摇号，我们卖房也都会在河西卖，因为手上有稳定的客户。”

但偏偏高力璟华府却成了例外。

项目自2021年11月开盘至今，116套房仍有58套房没卖掉，去化只有一半。

这放在河西显得尤其格格不入。

在开盘至今的3个月里，项目也在多方努力：

12月份开始降首付，将原定的8成首付降为5成，后续改口为：可以谈，暗示还有更低的可能。
1月份开分销、变相降价。中介佣金1个点，买房有两方面的优惠，一是被中介带去售楼处，当场谈，二是中介返佣给买房人，具体多少，都需要谈。

现在的去化5成，降首付开分销的营销手段其实已经出了不少力。

毕竟在首开现场，项目严防死守，很多人评价：“保安比买房人多。”

笔者在与一些河西买房人了解中得知，买房人对于高力璟华府的地段比较认可，但产品是一大缺陷。

在产品端，项目有几个明显的缺憾：

1、因为体量过小，导致后期小区的居住氛围不够浓厚，绿化面积也会相对欠缺一点。

2、小区2面临街，却只配了双层中空玻璃，后期的噪音影响不能忽视。

3、户型方面，155㎡的户型存在很多奇葩设计：入户门和电梯井旁就是主卧，毫无私密性；进门处的玄关略显狭窄；进客厅需要路过3个卧室，动静不分区……

整体评价：属于河西中部比较成熟的地段，但因为项目本身的一些缺憾，后期在溢价上与同等次新房的价差可能在5k以上。

在当下逐渐理智的市场，河西再也不是让人“闭眼买”的超强标签，在买房人眼里，除了地段，其他因素也要挑一挑。

现在的高力璟华府还在默默地卖房，入夜，还会有夜市小摊摆在售楼处前，这充满烟火气的摊位灯火，与售楼处高耸的标识柱形成一冷一热的对比。

在很多人的心里，高冷的河西CBD固然光芒四射，但这雾气氤氲的烟火气也同样撩人心扉。

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老盘涨价加推在南京市场里并不罕见，但大多老盘在涨价后普遍遭遇去化难的窘境。

2021年12月，城北2大老盘突然领证，其中，大地伊丽雅特湾58套房源，均价2.9万/㎡，有160组买房人摇号，中签率36%，但开盘当天却遭大量弃号，最终现场仅卖出了20多套。

犹然记得，2018年10月，项目加推138套房源，均价2.7万/㎡，吸引了482组买房人报名，中签率约28.6%。

相比之下，项目这次涨价2000元/㎡。

时至今日，加推的58套房源一共上传33套，占比约5.7成。

目前，小区的二手房最新成交价在3.5万/㎡左右，按照均价2.9万/㎡来计算，倒挂约6000元/㎡！

图片来源：链家网

但从项目的去化情况来看，“倒挂”再也无法让买房人闭眼买单了。

撇开其他因素，项目本身存在一些瑕疵。

1、周围老旧小区较多，一些买房人对于周边环境不太满意

在开盘现场，笔者了解到，很多人都是冲着价格而来，尽管涨价2000元/㎡，但2.9万/㎡的价格依然比较有吸引力，只是周边的环境却有些差强人意。周围的道路可谓“千沟万壑”。

2、产权缩水14年

大地伊丽雅特湾于2007年拿地，而对于这样的老盘，产权缩水十多年可能还不是最大原因。老盘随之带来的后期溢价瓶颈、房源小区设计落后等因素，却是很多人不可不考虑的。

尽管房子最后还是会被人买走，但因一些瑕疵的存在，后期的溢价情况也会因此受影响。

在买房人逐渐理性的现在，新房供应量加大后，产品力的角逐也就开始了。

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