评注典范 | 李国强：民法典第三百零六条
第三百零六条：按份共有份额优先购买权的行使
作者：李国强，大连海事大学法学院教授，博士生导师，法学博士，吉林大学财产法研究中心研究员。
来源：本文收录于《民法典评注》（中国法制出版社2020年版，陈甦、孙宪忠主编）
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*李国强教授
按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的，应当将转让条件及时通知其他共有人。
其他共有人应当在合理期限内行使优先购买权。
两个以上其他共有人主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的共有份额比例行使优先购买权。
历史由来
本条属于新增规定，条文内容主要来源于《物权法解释（一）》的有关规定。在《民法典》编纂过程中，《民法典物权编（草案）》（征求意见稿）第101条规定：“按份共有人向第三人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的，应当将转让条件及时通知其他共有人。其他共有人应当在合理期间内行使优先购买权。两个以上其他共有人主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的共有份额比例行使优先购买权。”《民法典各分编（草案）》第101条对“征求意见稿”第101条作出了删除“向第三人”的修改。《民法典物权编（草案）》（二审稿）第101条未再作修改。《民法典（草案）》第306条则将“期间”修改为“期限”。此后，再无改动。
我国有关按份共有人优先购买权的最早规定是自1987年1月1日施行的《民法通则》第78条第3款：“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”但该条款只是简单地明确了按份共有人享有优先购买的权利，而对于权利的行使规则没有作出规定。1988年施行的《民法通则意见》第92条规定：“共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。”该条规定了原共有人的优先购买权问题，但需要明确的是，第92条规定的优先购买权与本条所规定的共有人优先购买权有一定不同，而是某个或者某些原共同共有人（即现在各个单独所有人）于共同共有关系消灭以后，对其他原共有人分得的“属于一个整体或者配套使用”的原共同共有物的优先购买权，因此与本条的客体不同。
自2007年10月1日起施行的《物权法》第101条规定：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”该规定与《民法通则》的规定并没有实质性不同。自2016年3月1日起施行的《物权法解释（一）》第9条至第14条对共有人优先购买权就“继承、遗赠等情形排除按份共有人优先购买权行使”“按份共有人优先购买权行使时同等条件的认定”“按份共有人优先购买权的行使期间”“按份共有人优先购买权的裁判保护”“按份共有人之间转让共有份额时不得主张优先购买权”“两个以上按份共有人优先购买权的保护顺位”分别作出较为详细的规定。但就该司法解释而言，其只是对权利的行使期限作了较为详细的体系规定，而关于权利的适用范围只是对继承、遗赠和按份共有人间转让作了排除适用性规定，对同等条件也只是作了概括性的规定，另外对权利性质及转让人的通知义务等重要方面也没有加以释义，使权利体系留有漏洞。
从比较法的角度看，各国也对共有份额的转让及其他共有人的优先购买权进行了规定。如《德国民法典》第463条至第473条规定的债法上的先买权以及第1094条至第1104条物权法上的先买权。同时，从内容上看，《法国民法典》对于这一内容作了较为详细的规定，主要表现为第815-14条。其第1款设立了出卖人的通知义务。在通知义务中，规定通知应采用书面形式，通知的内容不仅包括出卖的价格及其他出卖条件，还包括买受人的姓名、住所、职业。《法国民法典》这样的规定更利于其他共有人了解买受人的具体情况，从而决定自己是否行使优先购买权。第2款规定了其他共有人行使优先购买权的答复期限为一个月，答复的形式采用书面形式，答复的内容为在同等条件下行使优先购买权。第3款则规定了对于买受人的限制。第4款与我国本条立法规定相类似，规定了优先购买权的次序。第5款为支付宽限期的规定。与其他国家相比，《民法典》第306条规定仍存在不足，总体来说，我国按份共有人优先购买权制度还处于不断完善的状态。
规范目的或功能
本条是为了对按份共有份额优先购买权的行使作出规定。
所谓优先购买权是指按份共有人在出卖自己的份额时，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。按份共有人享有共有份额的优先购买权的原因在于，法律确立按份共有人就份额享有优先购买权是为了减少共有人的人数，防止因外人的介入而使共有人内部关系复杂化，从而简化甚至消除共有物的共同使用关系，实现对共有物利用上的效率。
本条立法规定能够保护优先购买权人的权益、稳定共有关系，保持共有财产的人合性，维护财产秩序，将优先购买权限定在同等条件的限制下，并且具有时效性，即优先购买权需要在一定期限内行使，同时规定了两个以上优先购买权的顺位。从经济和社会角度而言，按份共有人优先购买权制度是为促进物尽其用。按份共有人优先购买权制度维护“人合性”的最终目的仍然在于充分发挥共有物的利用效率。
规范内容
一、按份共有人转让份额的前提：份额转让的相对自由
其他共有人依按份共有人份额的转让获得优先购买权，按份共有人有权自由转让其应有部分，除法律和合同另有规定外，按份共有人转让其份额不需要征得其他共有人的同意。共有物份额的转让不同于共有物整体的转让，份额体现为对于共有物所有权量的分割，表现为依范围行使所有权。与共同共有相比，按份共有最显著的特征在于，各按份共有人对于共有物享有一定的份额。而共有物整体的转让则涉及全部共有人的利益，涉及共有物处分的相关规则。在应有份额转让的情形下，转让应有份额者退出了按份共有关系，按份共有人标的物并未被处分，共有标的物的总量并未减少。而转让共有物是将标的物全部有偿转让给他人，从而使共有关系解体，或使标的物总量减少。
按份共有人自由转让其份额有利于保证各共有人自由参加或退出共有，保护各共有人的权益。各按份共有人转让或分出其份额，一般不应受时间的限制，只要共有关系存在，共有人就享有该项权利。但按份共有人份额的转让也并非绝对自由，其受到法律规定也即份额转让的通知义务以及按份共有人之间的限制约定的影响，是一种相对的自由。按份共有人出卖自己的份额这一行为本身是不侵害任何法益的，只有在转让人阻碍了优先购买权人及时行使自己优先权的时候，才会侵犯这一权利的行使。
按份共有人之间的关系往往由当事人通过合同的方式建立，如数人共同投资购买一处房产并按比例分享该产权。此外按份共有人也会就共有财产的使用、管理、收益、占有、支配等进行约定，可见，按份共有关系更多体现为一种私法关系而不同于共同共有多因法律规定而产生。既然按份共有为私法关系，就应当将当事人的意思自治放在首位，故而在当事人就优先购买权行使的期间有约定的情况下，应当尊重合同约定，而无需法律的介入。在民事权利义务关系的设定上，如果不具有外部性，不涉及第三人利益和社会公共利益，通常都应尊重当事人的意思自治，但以违法性行为为例外。
二、按份共有人转让应有份额的通知义务
为使其他共有人行使优先购买权，转让份额（应有部分）的按份共有人应当通知其他共有人，将其与第三人所订的转让合同的全部条件告知其他共有人，转让人违反该项义务时应承受不利的法律后果。按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的通知义务包括四个方面的内容：一是通知义务的主体；二是通知的方式；三是通知的内容；四是通知的效力。
（一）通知义务的主体
按份共有人出卖的通知虽然不是有效行使优先购买权的前提条件，但可以保障优先购买权人获悉优先购买权的行使条件，以便其能够决定是否行使优先购买权。按份共有人作为通知义务的主体无可争议，然而第三人能否替代按份共有人进行通知？其通知是否具有相应的法律效力？事实上，与出卖人订立买卖合同的第三人通知优先购买权人的，亦可使优先购买权人知悉优先购买权的行使条件并据此决定是否行使优先购买权，也即能够产生与出卖人的通知同样的效果，因此第三人的通知也可替代出卖人的通知。只要第三人的通知确实可信，具有能够使享有优先购买权的其他共有人信任之外观，不违法律之规定即可。
《德国民法典》第510条第1款对于第三人通知的效力进行了确认，出卖义务人的通知可由第三人的通知替代。要赋予优先购买权人知情权。所以说，通知可由通知义务人也可由第三人实施，但优先购买权人仅对义务人享有通知请求权，第三人不负有法定的通知义务。这种做法既对优先购买权人有利，又不损害出卖人和第三人的利益。
（二）通知的方式
《法国民法典》第815-14条要求通知需采用书面形式。由于其他按份共有人决定是否行使优先购买权的前提在于准确具体地知晓该转让的“同等条件”，因此，转让人告知的内容不能过于简单，而口头告知较为随意，也缺乏固定性，因此书面方式较为适宜，如发生争议亦有明确的证据予以佐证，减少诉累。我国台湾地区对共有人优先购买权义务人转让时的通知义务及通知方式的规定非常严谨：应事先以书面通知其他共有人，若不能以书面通知者，应采取公告方式。共有人具有通知的义务，并且对通知的方式给予限定。需要通过书面的方式通知其他共有人，对不能书面通知的，要采用公告的方式做出意思表示。《民法典》并未明文规定出卖人履行通知义务的方式，为保障优先购买权人能够知悉出卖事实和正常行使优先购买权，可以根据诚实信用原则（《民法典》第7条）并借鉴比较法上的经验，规定通知的方式需采用书面形式更加合理。
（三）通知的内容
通知可分为出卖前通知以及出卖时通知。
第一，订立买卖合同之前的通知。由于通知义务产生于出卖人拟出卖财产之时，故通知义务的内容一般不会是出卖人与第三人订立的买卖合同内容，而是出卖人出卖财产的意图以及出卖价格等交易条件。如果出卖人的通知构成要约，优先购买权人自可予以承诺，由此在双方之间成立买卖合同。如果出卖人的通知不构成要约，优先购买权人就无从作出承诺，双方只能继续磋商以决定是否缔约。
第二，订立买卖合同之后的通知。由于通知义务产生于出卖人与第三人订立买卖合同之后，故通知义务的内容主要包括出卖人与第三人订立的合同内容，故优先购买权人可以通过直接行使优先购买权与出卖人之间成立合同。
同时，按份共有人转让自己的份额，通知其他共有人是法律对其规定的义务。通知的内容既包括要出售份额的情况，也包括价格及其他重要的交易条件。如果出卖人违反通知义务，在法定期间内权利人可以优先购买权受到侵害为由请求人民法院宣告出卖人与第三人的买卖行为无效。如果优先购买人在接到出卖通知以后，不在一定的期限内行使权利，对其法律后果在立法上存在两种不同模式：一是视为放弃；二是权利消灭。虽然二者最终结果均为当事人不得再行使优先购买权，但其法律意义存在本质的不同，视为放弃属于法律拟制的当事人意思表示。
（四）通知的效力
通知送达后，如其构成要约，优先购买权人同意按此条件成交，则双方达成交易；如其为要约邀请，优先购买权人亦可向出卖人发出要约，协商交易事宜。
出卖人根据其所确认的“与第三人达成的交易标的、交易条件或者与此交易条件同等的条件”，当通知送达后，优先购买权开始计算行使期限。如优先购买权人同意按此条件交易，且权利行使期间尚未届满，则可通过行使优先购买权，与出卖人形成买卖合同关系。当然，如出卖人没有履行上述通知义务，优先购买权人则可请求司法救济。通知的意义主要是使优先购买权的除斥期间开始计算。优先购买权乃是法定的而不是约定的权利。同时，这种权利也是对所有权的限制，因为先买权对出卖人的出卖财产的处分权进行了限制，从而使出让人对财产的处分自由受到先买权的约束，只要先买权人是在同等条件下提出购买，出卖人不得将标的物再转让给先买权人以外的其他人，否则，该财产移转应当宣告无效。
三、优先购买权行使的“合理期限”
优先购买权规定必须在特定的行使期限内行使。《物权法解释（一）》第11条规定，“优先购买权的行使期间，按份共有人之间有约定的，按照约定处理”，此处所说的“约定”是指对优先购买权行使的期限所作的约定，包括对期限的起算点、具体期限的长短等所作出的约定。
在转让人履行了约定或法定的通知义务时，通知作为行使优先购买权期限的起算点，应当包含转让人与第三人之间就转让按份共有财产份额达成的最终确定的条件。如果在转让人通知其他按份共有人之后，转让人与第三人就转让价格、支付方式等重要条件又做出实质性变更的，那么，前一个条件显然不能被认为是最终确定的，虽然已经告知其他按份共有人，但不应被视为按份共有人行使优先购买权期限的起算时点。
优先购买权的制度安排在一定程度上限制了权利人的自由处分意志，还关乎第三人的利益问题，为了促使权利人及时行使优先购买权，稳定市场交易秩序，《物权法解释（一）》第11条对权利行使的行使期间进行了明确规定，“特定期间”包括约定期间、法定期间，约定期间优于法定期间，但是约定期间不能短于法定期间。在没有约定优先购买权的行使期间的情况下，法定期间又分为两类：一是能够知道其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，自其他按份共有人知道或应当知道最终确定的同等条件之日起15日；二是不能确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起6个月。
优先购买权制度的设计，在于平衡转让人、第三人与其他按份共有人之间的关系。如果其他按份共有人不积极行使优先购买权就会使法律关系始终处于悬而未决的状态，不利于交易秩序的稳定。《物权法解释（一）》第11条对优先购买权的行使期间作出了明确的规定。原则上，优先购买权的行使期限不适用中止或中断，亦不能延长，除非法律另有规定。一旦行使期间经过，优先购买权没有行使的，即告消灭。按份共有人在超出规定的期限后才主张优先购买权的，一般不予支持。
四、按份共有人之间优先购买权的竞合
本条第2款与《物权法解释（一）》第14条的规定在本质上具有一致性，都对两个以上按份共有人主张优先购买权的竞合作出了规定。有关按份共有人优先购买权的竞合，学理上存在争议，主要有如下四种观点：第一种观点认为在面对数个按份共有人行使优先权时，主动权应当掌握在转让人手里。因为此时优先购买权人地位平等，出于充分尊重转让人所有权的考虑，由转让人把握选择权，自主选择优先购买权人。有如王利明教授主张共有人间权利平等，因此各个共有人都享有优先购买权，但共有人共同行使优先购买权十分困难，最好的办法是由出卖人自己选择。第二种观点认为可以用抽签方式的决定，这种方式可以解决权利的冲突，我国曾有立法规定采取这一方式，但由于其缺乏合理性，未得到广泛的认同。第三种观点认为，可由其他共有人共同行使优先购买权。例如，《德国民法典》第472条规定，两个以上共同享有先买权的，只能作为总体行使它。第四种观点认为应按份享有优先购买权。例如，《法国民法典》第815-14条第4款规定，如有多名共有人行使先购权，视他们按照各自在共有财产中所占的份额比例，共同取得拟出卖的财产，有相反协议时除外。可见，《民法典》主要采纳了第四种观点，如果有两个或者两个以上的优先购买权人主张优先购买权，在彼此不能协商一致的情况下，所有优先购买权人的优先购买权都应当受到尊重和保护，所以最终只能按照各自的份额比例来购买。
举证责任
涉及优先购买权的诉讼一般表现为按份共有人擅自转让，侵犯到其他按份共有人的优先购买权，可以从如下两个方面对这一问题的举证责任进行分析：
第一，份额转让人与优先购买权人之间。实践中，转让人转让其享有的共有份额时未通知其他按份共有人的情况大量存在，而优先购买权行使的前提是其他按份共有人对转让人转让共有份额的条件确切知道，否则，无法行使优先购买权。因此，转让人对转让同等条件未通知的情况下，其他按份共有人无从知道该条件，应以其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日作为优先购买权行使期间的起算点。对于何谓知道或应当知道，实践中涉及举证责任的问题。原告此时肯定是主张被告未履行通知义务，自己并不知道转让交易的同等条件；而被告可以答辩原告已于某日知道或者应当知道了同等条件，起诉时已过了15日的权利行使期间。根据民事诉讼的一般原理，当事人只能就积极的事实进行举证。故对于要求主张行使优先购买权的其他按份共有人来讲（也就是原告），无法对其不知道同等条件的事实举证证明，且一般是以转让人抗辩主张其他按份共有人知道该同等条件为诉讼结构，转让人应对其他按份共有人知道或者应当知道共有份额转让以及同等条件的事实承担举证证明责任。被告应当对自己的答辩主张进行举证，即对原告知道或者应当知道转让交易的同等条件承担举证证明责任。
第二，份额转让人、优先购买权人与第三人之间。有关优先购买权的纠纷往往会涉及按份共有人以外的第三人。这一问题主要涉及第三人的性质以及转让人与第三人之间的合同效力问题。第三人作为份额受让人若具备物权变动的公示外观，则可适用善意取得的相关规定取得份额的所有权，而若第三人为恶意或第三人与份额出让人恶意串通，则无法获得份额的所有权，二者之间签订的合同也无法发生预期的法律效果。因此，在涉及第三人作为受让人的场合，除对于第一点所分析的举证外，还应对第三人之性质以及受让人与第三人之间签订合同的效力进行举证，考量物权公示外观、第三人的主观意图等，必要时将第三人列入诉讼范畴。
其他问题
一、承租人与按份共有人的优先购买权竞合
本条明确了按份共有人之间优先购买权竞合的处理原则，但按份共有人的优先购买权与承租人优先购买权的竞合也是司法实务中不可忽视的问题，需要进行说明。《民法典》合同编第726条赋予了承租人以优先购买权，当按份共有人出让其应有部分时，其他共有人主张优先购买权则可能与承租人的优先购买权相冲突，可以从如下两个方面进行分析：首先，依照对于《民法典》合同编第726条的理解，承租人的优先购买权针对房屋整体而并非按份共有中的份额，当共有人仅仅对其份额进行出让时不满足承租人优先购买权的适用条件。承租人的目的在于租赁，房屋所有人的变更不会对承租人的租赁产生影响，此时承租人的优先购买权与按份共有人未发生冲突。其次，当份额转让，行使优先购买权可能使房屋整体份额归于一人时，按份共有人与承租人之间则存在冲突，但此时仍应当将按份共有人的优先购买权置于首位。《城镇房屋租赁合同解释》第24条指出，在房屋共有人行使优先购买权的情况下，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持，明确了按份共有优先购买权优于承租人优先购买权。共有关系的维护在于稳定物的所有权，优先购买权的赋予在于简化共有关系，促进物的利用效率是本条立法规定之义。承租人不仅享有优先购买权，更有“买卖不破租赁”的物权性强化，当二者的优先购买权发生冲突时，一般情况下应首先考虑按份共有人的优先购买权。
二、按份共有人优先购买权被侵害的法律效果
物之侵害可以适用物上请求权的救济，但当按份共有人未通知其他共有人，与共有人以外的第三人进行份额出让而其他按份共有人主张优先购买权时，其最终的法律效果应分情况进行区分：
第一，当共有物为动产或不动产，第三人不知道也不应当知道共有关系的存在时，若发生物权变动的公示效果，则第三人可以因善意取得而受让共有物的份额，第三人与出让人的合同有效。
第二，当共有物为动产或不动产，第三人知道、重大过失或与出让人恶意串通谋取利益的，应适用《民法典》合同编相关规定来明确合同效力，第三人无法取得份额，出让人与第三人还应当对于享有优先购买权的共有人进行责任的承担。
第三，当共有物为动产或不动产，第三人为善意，未发生公示效力时，此时出让人与其他按份共有人依据本条法律规定当然成立份额转让合同，此时合同的效力及份额的归属不明，有两种解决方式：一是由出让人进行选择，再对另一方承担违约责任；二是适用《民法典》合同编的相关规定，对于合同的效力进行考量，如适用有关无权处分的相关规定。具体的适用取决于立法政策的制定。