莆田老旧小区的未来在哪里？

案例

陈先生是莆田的老居民，早期买房的时候选在了市中心步行街的文献楼。彼时，莆田尚处在房地产开发的萌芽时期，小区的概念才刚刚出现，没有物业管理，但大家都对在市区能拥有一处套房而感到自豪。近二十年过去，当年莆田鲜有的“姊妹楼”，变成了现在大家口中的老旧小区，房屋的情况也并不好，因为早期的建筑设计，户型不佳且年久失修，门窗漏水、外墙脱落、下水管道堵塞、邻居占用公共区域等问题层出不穷，加上没有物业管理，只有街道派来的保洁人员定期打扫走道，安保、卫生、秩序环境都不容乐观。但是，这类小区，因为占据着有利的街区资源和学区优势，在二手市场上往往却成为了香饽饽。

张志·摄

老旧小区的居住舒适性是最大的硬伤

先来看一下新小区与老旧小区的优劣势：

新小区优势：房龄较新，居住体验感较好，带电梯，停车难题不如老旧小区急迫；

新小区劣势：公摊较大，承受范围内的价格学区不如老旧小区，价格相比老旧小区贵50%。

老旧小区优势：公摊少，实用面积段大，价格较低，同样的价格学区优势明显；

老旧小区劣势：没电梯，房龄长，小区环境差，居住人员较为混杂，停车难。

价格上，同一区域内新小区价格比老旧小区价格贵50%是常态，夸张的甚至能达到了100%，同样的配套却有着百万的差价。舒适性上，新小区完全完虐老旧小区，没电梯，社区乱，是不受待见的主要因素。而在学区上，老旧小区因为建设时间较早，一般在市区的位置都不错，而且能有着不错的学区。

当下莆田的老旧小区，政府需要不断投入资金维护和维修。随着年头的增长，政府投入维护维修的资金越多，拆迁重建的获益就越低。另一方面，很多老旧小区的居民，都在眼巴巴等待政府的拆迁。比如市区龙德井小区、八十亩小区，拆迁的风声一直都有，但迟迟不见有动作。而随着城区房地产开发的趋势放缓，成本过高的拆迁补偿也成了一大阻碍，于是拆迁就变得遥遥无期。而且很多老旧小区、集资房、安置房，受各种原因限制，市场化的物业企业很多都不乐意管理这样的小区。即便接受，也是疏于管理的状态，加上，这些老旧小区的房屋基础条件差，各种硬件、软件问题都会出来，并且一直是一种恶性循环的状态。

如何改造？

2017年底，国家住房和城乡建设部就曾在厦门召开老旧小区改造试点工作座谈会，并宣布将在15个城市开展老旧小区改造试点。这是国家层面首次对全国的老旧小区改造发声，未来这种试点将在更大范围内展开。而有业内人士就表示，老旧小区改造与拆旧建新的棚户区改造不同，更多的是改善性能、完善功能、优化社区配套，政府对老旧社区改造的提出表明了中国的城市化开始由大拆大建时代向更为精细化的拆改结合时代转型。

针对莆田老旧小区的改造，市住建局与市委文明办曾联合制定出台了《莆田市市区老旧小区准物业管理实施方案》，在该方案中，市住建局明确责任，将积极配合县（区）政府，改造改善老旧小区基础设施、管网管线、绿化车位等等，为老旧小区规范化管理提供良好的物质、环境条件。

近两年，市住建局指导“西山小区、交通花园、县政府三百套”等一批老旧小区的改造，也取得不少的成效。此外，对没有物业管理的老旧小区，条件成熟的，市住建局还将指导成立业主委员会，条件不成熟的，直接以居委会代业主委员会按程序选聘物业服务企业，推行规范化物业服务或准物业管理模式，并将老旧小区物业公司纳入新建小区物业公司一起进行管理考核，以此来推动我市老旧小区管理实现规范化。

虽然莆田老旧小区的居住舒适性不佳，但是近年来，关于老旧小区的改造也涌现了不少典型，市区浅水湾荔苑小区对小高层加装电梯，就可谓是经典的成功案例。

据了解，浅水湾荔苑于2007年交房，当时小区2号楼整栋共8层是没有配备电梯。这就给居住在该楼栋老人的出行带来不少难题。很多老人，会因为爬不动楼，平时能不下楼就尽量不下楼。于是在经过多方探讨后，浅水湾荔苑小区成为了我市住建局推行多层楼房增设电梯的试点小区。在经过楼栋居民三分之二以上住户的签字同意以及向有关部门申报审批后，该小区三个梯位的电梯都安装并投入使用了。

可以可期的是，虽然舒适度上不及新小区，但是在政府的政策扶持和学区、地段优势的加持下，莆田老旧小区未来一定会焕发出新的活力、新的光彩！

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预售证号（2018）莆房许字第59号