“旭辉领寓”推新品，长租公寓或将进入巨头竞争时代

虽然许多创业者以不同的商业优势站上长租公寓的赛道，但决定这比赛输赢的或许还是资本。

11月13日，旭辉旗下长租公寓品牌旭辉领寓在上海召开租赁产品研讨会，发布了其1.0全系产品，展示了旗下柚米寓、菁社青年公寓、博乐诗服务公寓等在内的3个产品线、7个户型品类，总计超过20个实际应用的户型标准，其第一个标准1.0产品将于明年初落地上海市中心四川北路。

旭辉领寓发布产品1.0的时候，正是长租公寓行业遭受质疑的时刻。

8月杭州长租公寓公司“鼎家网络科技有限公司”因经营不善导致资金断裂，最终停止运营；10月上海长租公寓品牌“寓见”也被爆出资金链断裂，导致房东和租客围堵公司。

这些公司所遇到的问题都和“资金链断裂”相关，而这正是开发商旗下长租公寓品牌的优势所在——长租公寓不是一个轻模式的行业，而是一个需要大量资金作为背书的市场。

这些公司一方面需要资金来租赁或者购买物业，另一方面还需要进行后期的装修、运维等工作，这样大规模的资金运用对于依靠融资来经营的创业公司来说无疑是一个不小的压力，比较而言背靠开发商的公寓品牌则更有优势。

“进入长租公寓的开发商大部分都是头部企业、百强企业，年销售规模可达几百亿或者上千亿，像旭辉的年销售规模已经超过千亿，所以我们做长租公寓会考虑的更加长远，不会太在乎眼前的压力。” 旭辉领寓CEO张爱华对《商业江湖》如此表示。

背靠旭辉集团，给了领寓更大的财务自由度，这也是他们能研发新产品的最重要保障。

产品和轻重

旭辉领寓成立于2016年7月，为旭辉集团房地产+创新业务板块。

自成立之初便自主研发设计了柚米、博乐诗、菁社三条产品线。截止2018年8月底，旭辉领寓已完成华北、华东、华中、华南、西南5大区域20个城市的布局，管理公寓数量突破4.5万间。

张爱华对《商业江湖》表示，领寓去年进入市场，当年做了2万间公寓，预计今年将新增4万间，而明年的目标是新增6万间。

根据易居企业集团·克而瑞、中国饭店协会、东方证券联合出品的2017年度《中国租赁住宅行业白皮书》，截止到2017年底，旭辉领寓以2万间的长租公寓管理规模位居行业第三，仅次于万科泊寓8万间、龙湖冠寓5万间。

此次发布的产品正是上述三个产品线的1.0版本。

其中菁社青年公寓主要面对青年学生、初入职场、服务业从业者等社会新人等，主打“第一次租房的高性价比选择”；以“精小房型+多功能使用区域+共享空间”为特色。

而柚米寓针对职场白领、自由职业者和城市新青年提供，这些人工作了3-5年，有一定经济能力，看重环境、社交等附加功能，因此该产品主打“精致房型+多功能社交空间+社群服务”定位为“一个国际化有温度的社区”。；

最高端的要数博乐诗服务公寓，该产品是针对商业旅居、赴任高管、专业精英打造的品牌，与前两者相比，价格更贵，同时服务也更高级。

在这三者中，柚米寓的占比最高，达到80%，而博乐诗服务式公寓和菁社青年公寓分别占比10%。

除了产品类型的比例之外，另外一个重要的比例是旭辉领寓旗下“轻、重、委托管理”三种资产间的比例。

轻资产指那些包租自营的物业，也就是说通过租赁的方式从市场上拿到的物业产品，他们同物业持有者签署10-15年的租赁协议，通过这种长租的方式来运营公寓项目。

重资产则意味着“自有的物业项目”，作为开发商旭辉本身就是物业持有者，领寓可以将旭辉的存量资产变成自己公寓项目的房源，此外在遇到合适的物业时他们也会以收购的方式纳入麾下。与包租方式相比，这种拿物业的方法成本更高，所以也更加“重”。

而委托管理则是用领寓的品牌和管理方法去代为管理一些物业，从某种角度看更像是一种“品牌赋能”。

“包租是赚租金差，要通过建设、运营、客户管理等方式来实现当时的投资预期，这种模式要研究成本控制，虽然相对于重资产模式来说投资成本少，但投入和产出相对来说不那么匹配；而委托管理的好处在于不承担经营本身的风险，而承担品牌的责任，就像万豪、洲际这样的酒店品牌一样，给客户一种专业、放心的品牌形象，未来委托管理我们也将是靠这种品牌溢价，赚取管理费用。”张爱华对《商业江湖》分析。

现在，领寓手中持有的重资产物业价值接近30亿元，占所有物业比重约为10%，剩余的大多为包租物业。按照计划，他们将在未来三年内逐步降低“包租”比重，增加“重资产和委托管理”的比重。

“包租未来将从当前的90%降低到50%之内，三年内包租、重资产和委托管理三种模式在我们公司的占比将是1：1：1。”张爱华说。

按照这个规划，领寓未来将重点发展“委托管理”业务，毕竟“输出品牌”是一个既证成功的商业模式，而“重资产”物业未来则会被领寓分为两种形式。

“自己持有或运营成熟后转到类REITs基金。”张爱华说。

REITs和资产管理

张爱华说的REITs基金，全称为房地产信托投资基金，是一种将房地产证券化的方式。通过证券运作，将流动性较低的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。

通俗的说，这种模式可以让房产以证券的形式在资本市场上流通变现。对于发行者来说，此类基金可以盘活不动产，降低前期投入；而对于投资者而言，购买此类基金可以有机会赚取房产行业的升值利润。基金收益主要来源于租金收入和房地产升值；收益的大部分将用于发放分红。从某种角度看，REITs类基金的发布是中国房产市场进步的体现。

今年6月底，旭辉领寓的类REITs——高和晨曦-中信证券-领昱系列资产支持专项计划获得上交所审议通过，这是首单民营房企长租公寓储架式权益类REITs，这也意味着长租公寓资产证券化的起步。

此次旭辉领寓类REITs储架注册规模30亿元，涉及10-15个项目，获准在2年内分期完成发行，首期发行底层资产项目为旭辉领寓旗下已实现经营现金流入的柚米寓浦江店与博乐诗服务公寓浦江店。

“发行REITs并不是目的，通过这样一个平台形成真正的资管能力才是我们想要达到的目的。”张爱华说，发行了REITs就意味着有了压力，“因为将来要对投资人兑现承诺”，这种压力会反向促使公司前进。

发行了REITs就意味着领寓要在资产管理方面做更多的考量——他们需要保证投资人的收益，就要保证资产在未来的持续升值。

“我们会首先考虑物业资产的价值最大化，所以会在产品里面考虑顶层设计，去匹配当地的消费、文化以及市场环境。”张爱华举例说，为了保证资产价值最大化，他们会对该物业做多元化的定位，他们对杭州一个3万多平方的项目进行规划，其中3/4用来做长租公寓，剩下的1/4用作生活集市和配套设施。

“我们在测算的时候就比较长租公寓租金和商业项目收益之间的比例，尽量设计出利润最大的配套方案，入股公寓空间过大不配套商业元素，则会影响用户的入住体验；反之如果商业空间太大则影响公寓住户招租。此外我们还需要注意投资的数额，投资大了就相当于‘分母’做大了，这样以后无论怎么经营，回报率都不会高。”张爱华说。

显然，旭辉领寓想成为中国版的EQR——这是美国最大的上市公寓运营商，也是美国第一家上市的出租公寓REITs，他们在美国最高增长和最繁华地区收购、开发和管理高品质公寓。

截止2017年底，EQR拥有物业数量303个，公寓房间数共计7.83万间，出租率高达95%，近10年的平均股东收益年复合增长率达到8%。

作为发行了国内第一支民企长租公寓储架式权益类REITs的所有者，旭辉领寓可以看做在中国复制EQR的进程，但如果将双方时间做一个对比，就会发现其中的差距——EQR成立与1969年，整整领先国内租赁市场50年，这50年给EQR带来了更完善的制度和更细致的管理方法，而这或许是今天旭辉领寓最需要学习的地方。

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