220家上市房企中期数据：七成房企压“三道红线”，150家账上现金不足百亿

近日，住建部、央行等部门共同出台的房地产“三道红线”融资政策给刚回暖的房地产市场带来了一丝凉意。

据该政策描述，房企融资的“三道红线”分别为：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。

而“三道红线”均超过的房企列为“红档”，有息负债规模不得增加；超过“二道红线”的房企列为“橙档”，有息负债规模年增速不得超过5%；只超过“一道红线”的房企列为“黄档”，有息负债规模年增速不得超过10%；“三线”均未超过的房企列为“绿色档”，有息负债规模年增速不得超过15%。

换句话说，“三道红线”无论是超过还是未超过，房企有息负债都将受到严控。房地产本来就是一个高负债的行业，资产负债率超过70%的房企数不胜数。

对此，时代数据以2020年中期数据为准，对220家A股、港股、美股上市房企进行“三道红线”相关指标分析，发现，有45家房企三线全超，列为红档；有37家房企超过两道线，列为橙档；有73家房企超过一道线，列为黄档；另有65家房企列为绿档。

具体来看，融创中国（1918.HK）、绿地控股（600606）、富力地产（2777.HK）、华夏幸福（600340）以及近期“暴雷”的泰禾集团（000732）均稳稳的踩了“三道红线”；万科（000002）、碧桂园（2007.HK）仅踩了“剔除预收款后的资产负债率大于70%”的一道“红线”，保利地产（600048）未踩“三道红线”。

值得注意的是，在橙档房企中，五洲国际（1369.HK）净负债率为负值（-199.35%）是由于其股东权益为负值（-43.23亿元），说明该房企已经亏损过多，资不抵债；在绿档房企中，渝开发（000514）、卧龙地产（600173）、大龙地产（600159）等26家房企的净负债率为负值，则是由于其账上现金大于有息负债，说明企业安全性很高，基本上没有有息负债。

预收款Top20房企中，14家需增加

对于超过第一个“剔除预收款后的资产负债率大于70%”指标的房企来说，他们需要通过加大物业销售力度、增加预售按金等形式，达到增加“预收款项”或者“合同负债”来达到降低该指标的目的。

据时代数据以2020年中期数据为准统计，在预收款Top20房企中，有14家房企剔除预收款后的资产负债率大于70%。其中，碧桂园（2007.HK）预收款项最多，达到6858.18亿元；其次是万科（000002），为6159.1亿元；第三是绿地控股（600606），为3933.58亿元。

据时代数据估算，在总资产和总负债变化不大的情况下，碧桂园（2007.HK）、万科（000002）、绿地控股（600606）分别需要增加约5000亿元、约3000亿元、约3300亿元的预收款才能令其剔除预收款后的资产负债率不大于70%。

26家房企有息负债超千亿

对于超过第二个“净负债率大于100%”指标的房企来说，他们需要通过以减少有息负债为主、增加企业现金为辅的方式，达到直接降低净负债率。此外，房企还可以通过增加“股东权益”的手段降低净负债率，但是这一手段并不是“三道红线”融资政策所倡导的。

据时代数据以2020年中期数据为准统计，在220家上市房企中，有26家房企有息负债超过了1000亿元；有26家房企有息负债介于500亿元至1000亿元之间；有68家有息负债介于100亿元至500亿元之间；另有100家房企有息负债低于100亿元，其中7家有息负债为0。

4家房企短期债务超千亿

对于超过第三个“现金短债比小于1倍”指标的房企来说，他们需要通过减少短期债务、并同时增加企业现金的方式，达到直接增加现金短债比。

据时代数据以2020年中期数据为准统计，在220家上市房企中，有4家房企短期债务超过了1000亿元。此外，近期“暴雷”的泰禾集团（000732）现金仅为43.05亿元，短期债务却达到682.37亿元，现金短债比仅为0.06。

150家房企账上现金不足100亿

与此同时，现金也是改变“净负债率大于100%”、“现金短债比小于1倍”两大指标的决定性因素。对于房企来说，如果不能通过增加有息负债来增加现金的话，那只能尽可能快的卖房去库存了。

据时代数据以2020年中期数据为准统计，在220家上市房企中，只有7家房企的账上现金达到1000亿元，而账上现金不足100亿元的则有150家。其中，碧桂园（2007.HK）现金最多，达到2055.22亿元。

对于整个房地产行业来说，有息负债普遍过高，而回款不及时又会造成房企现金流紧张，从而进一步增加了房企的偿债压力。这也是泰禾集团（000732）349亿元债务违约的根本原因。

因此，对于房地产“三道红线”融资政策说，降低房企的有息负债才是其最终目的。而随着“三道红线”全面实施的时间越来越近，房企们降负债去库存的步伐也只会越来越快。

作者 | 张照

编辑 | 张照

设计 | 蔡展

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