奉法说案︱买了法拍房又后悔的，保证金可以退还吗？
近期，有粉丝后台留言咨询小贤，说他买的法拍房不太满意，想退款。实践中，还有部分竞买人买了法拍房之后没有按时交纳剩余房款，那么前期的保证金还能退吗？如果发现买的法拍房有瑕疵怎么办，可以撤销网拍申请吗？今天，小贤结合一则真实案例，为大家逐一解答。
异议人（竞买人）：杨某燕。
申请执行人：某银行股份有限公司上海奉贤支行（以下简称上海某银行）。
被执行人：上海某印务有限公司（以下简称印务公司）等。
申请执行人上海某银行与被执行人印务公司等金融借款合同纠纷中，因被执行人未能按照民事调解书约定支付相关款项，申请执行人向法院申请执行。经查，被执行人均无足额款项可供直接执行，故申请执行人申请法院评估拍卖被执行人王某等三人共同共有的坐落于上海市松江区某处的房产（以下简称涉案房产）。
法院依法启动评估拍卖程序，竞买人杨某燕委托他人参与网上竞拍，以797.4万元竞拍成功，后到上海看房，称发现法院未披露拍卖财产已知瑕疵，侵害异议人的知情权，遂向法院提出执行异议，要求撤销拍卖，退还缴纳的保证金。后因竞买人未在拍卖公告规定期限内支付剩余款项，已构成悔拍，法院告知竞买人不予退还其缴纳的保证金63.14万元。
竞买人杨某燕向法院提出书面异议，理由为：一是执行法院未披露拍卖财产已知的重大瑕疵。二是执行法院发布的拍卖财产的视频或者照片展示严重失实。三是执行法院隐瞒拍卖财产的重大瑕疵，误导竞买人知情权，损害了异议人的合法权益。四是执行法院不予退还执行异议人缴纳的拍卖保证金，适用法律错误。异议人认为法院本次实施的网络司法拍卖中应如实披露拍卖财产已知瑕疵，是法定义务，而未予如实披露。故请求依法撤销（2017）沪0120执4807号裁定书，并退还异议人的保证金。
法院受理异议申请后，依法组成合议庭进行了审查，并举行了听证，认为本案的争议焦点为是否应撤销（2017）沪0120执4807号裁定书并将异议人交纳的保证金63.14万元予以退回。
在听证会上，异议人确认其在竞买前已看过公告及须知，并清楚相关的注意事项，其在竞买前没有去实地看样，在未参与现场看样情况下而直接参与了竞拍，应视为其对涉案房产实物现状予以确认，并应承担参与竞买的相应法律后果。异议人在竞得涉案财产后向法院提出悔拍，请求将保证金63.14万元退回不应予以支持。故裁定驳回异议人杨某燕的执行异议请求。
收到执行裁定书后，杨某燕不服，向上海市第一中级人民法院申请复议。上海一中院定驳回了杨某燕的复议申请，维持原异议裁定。
该网络司法拍卖存在悔拍与撤销权交叉存在的情形。在对异议申请进行审查时，应注重针对事实认定和法律适用上存在的争议进行严格审查。
事实认定
该案件的事实认定争议焦点主要是围绕竞买人注意义务与法院披露责任的划分展开的。竞买人认为拍卖财产的照片展示为涉案房产双拼别墅，实际上为四联拼别墅，故法院应该承担披露不实的责任。经审查，法院及拍卖辅助机构在网络拍卖平台展示的网络拍卖财产照片展示包括涉案房产部分特征，文字说明及房产信息“房屋类型”中写明联列住宅，公示的评估报告建筑物基本状况中标明所处建筑物（联列住宅）为自西向东第2套（总4套），估价对象照片中亦显示涉案房产为四联拼别墅。竞买人之所以产生涉案房产为双拼别墅的认识，系其自身及其委托人未仔细查看公示内容及未要求实地看房所致，是其没有尽到谨慎注意义务导致的应自担的风险，并非法院披露不实。
至于公示内容未披露拍卖财产有空中航道的问题，竞买人认为构成执行法院未披露拍卖财产已知的重大瑕疵，属于法院未尽到披露责任。
经审查，
01
竞买人提供的一张照片仅表明涉案房产处于飞机航道沿线，而非正下方，没有证据显示涉案房产所在小区受到飞机航线影响，且上海有两大国际机场，存在上空航线遍布的客观事实，故该项内容披露与否并不构成重大瑕疵。
02
公示的评估报告中明确涉案房产系使用比较法和收益法进行评估的，已经参照航道影响、地理位置等小区品质因素综合得出的估价，故在评估价格上应该已对瑕疵有所体现。
03
竞买人是在竞买成功后提出空中航道问题，未能在竞拍前依照公示提醒现场看房，系自身未尽到谨慎注意义务，并非法院未尽披露责任，法院在公告中已经特别提醒标的物以实物现状为准，法院不承担本标的瑕疵担保责任，这与拍卖法第六十一条第二款 “拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任” 的规定相符合。
法律适用
那什么时候可以提出异议请求撤销网络司法拍卖呢？看下面：
01
应同时满足三项积极要件
经事实认定查明，执行法院对拍卖财产的说明完整、清晰、明确，不存在拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实的事实。网拍公告中并没有关于涉案房产为“双拼别墅”的文字说明，竞买人在听证中也承认是其从部分照片中“以为是双拼”，是其主观上错误的自认，并不是公告中的说明存在瑕疵。
二是上述严重失实致使竞买人产生重大误解。该案件中，拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及说明并不存在诱导竞买人产生重大误解的引诱性表述，竞买人的误解来源于自身，而非公告的公示内容。
三是因上述原因致使竞买人的购买目的无法实现。该案件竞买人自称在上海购买别墅，追求安静的居住环境、追求高品质的生活，是其购买目的，但竞买人为非沪籍人，并未在上海实际工作或者生活，且其通过上海某投资咨询管理有限公司（而非简单的房产中介）的徐某某推荐房源、代理办理购房事宜，这些事实表明竞买人购买房产的目的是投资而非生活。竞买人竞拍成功的价款为797.4万元，低于涉案房产902万元的评估价，且与涉案房产再次拍卖后的成交价796.4万元相差无几，投资目的也可实现。故该案件不存购买目的无法实现的情形。
02
需要排除两种情形
两种排除情形只要有任何一种相符合，就排除该网拍撤销权的适用。司法实践中，拍卖时的技术水平不能发现的规定一般极少遇到，主要适用的排除要件为：已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明。该案中，法院的《竞买须知》第十条中明确“法院和拍卖辅助机构对拍卖标的物所作的说明和提供的视频资料、图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的的任何担保”。此外，《拍卖公告》的第六条已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明。
真想悔拍了应该怎么做？
悔拍是指拍卖成交后，买受人逾期未支付价款而使拍卖目的难以实现的情形。该案竞买人未在指定期限内支付剩余款项，而是提起网拍撤销权执行异议，实际上为以提起执行异议的形式掩盖悔拍事实的做法，提出执行异议并不阻断剩余款项支付义务的履行，竞买人已构成悔拍，因此法院依法不予退还保证金。
注：本文刊载于《人民司法·案例》2021年第5期
END
文字：柘林法庭 朱跃星
图片来源于网络
责任编辑：毛振亚
●隐姓埋名、金蝉脱壳、替父还债， 这是执行案件还是武侠小说？
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