惊呆！免租期内还要支付使用费？丨奉法“析”典

于是，老王和老李手牵手去“干事业”了。双方在2019年5月25日签订《房屋租赁合同》，约定老李将厂房租赁给老王使用，免租期一个月。2019年9月25日，双方又签订《租赁厂房交接单》，将厂房正式交接给了老王，租金从2019年11月10日起算。

然而，老王商业眼光欠佳，生意一直亏本，租金只支付了几个月就不付了。老李无奈，将老王起诉至上海奉贤法院，要求老王支付欠付的租金合计1458333.33元、免租期内的租金（占用费）256250元，水电费228115.17元及利息。

老王则辩称，当初他跟老李约定了一个月的免租期，这一个月的租金不应支付。另外受疫情影响，他的生意不好做，才影响了租金的正常支付，希望法院酌情减免部分租金。

上海奉贤法院民事庭副庭长林庆强主审该案。根据庭审查明的事实，

本案争议焦点

01

老王是否应当支付免租期内的占用使用费；

02

房屋占有使用费是否因疫情予以酌情减免；

03

老王是否应当承担逾期付款的利息损失。

经查明，涉案厂房没有建设工程规划许可证或房屋产权证，属无效合同。因此老王应当及时搬离，返还租赁厂房，并参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。

针对争议焦点一，虽然双方签订的《房屋租赁合同》约定免租期为一个月，但2019年9月25日原、被告进行房屋交接时，明确约定租金从2019年11月10日起算，双方以实际的合同履行行为变更了免租期的约定，即免租期延长为一个半月。因涉案合同无效，双方约定的免租期亦应无效，老王应当支付该免租期内的占有使用费。上海奉贤法院综合考虑案件实际情况、房屋使用年限及双方对于合同无效的过错程度，酌定老王需要承担部分免租期内的占有使用费。

针对争议焦点二，被告辩称因受疫情影响，要求适当减免租赁费。对此，涉案房屋用于商业用途，疫情没有影响被告实际占有使用房屋，亦无证据证明疫情导致其经营收入产生重大减损，故被告的抗辩意见，法院不予采纳。

针对争议焦点三，房屋交接后，老王应当及时支付上述欠付的款项，并赔偿因逾期付款给老李造成的损失，老李主张以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付利息损失并无不当，法院予以准许。

最终，上海奉贤法院判决老王支付老李厂房占有使用费1287500.33元（扣除保证金）和免租期内的占有使用费70000元；支付水费、电话费、电费等共计228115.17元；同时，支付以1585615.5元为基数，自2021年3月10日起至实际履行之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算的逾期付款利息。

根据最高法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。所以朋友们一定当心哦，在租赁厂房的时候应注意看清房屋的权属。

在租赁合同案件中，关于免租期的约定比较常见。若合同有效，因合同解除导致免租期的损失可以通过履行利益的损失来弥补。但是如果合同无效，在没有合同履行请求权的基础上，免租期的占有使用费如何界定？如应当支付免租期的使用费，通过何种方式请求呢？来看今天的法官说法：

为了顺利地履行租赁合同，一般房东会给予承租方一定的期限用于装修、搬家、培养营商环境等，这段时间内不收租金，视为免租期。因合同无效，占有使用费的支付不再是一种履行利益，而变成信赖利益或所获利益的返还，属于缔约过失请求权或者不当得利请求权。

免租期条款在合同无效时，也应当然无效，但从缔约角度看，免租期的占有使用费也是一种缔约成本，在双方均有过错的前提下，不应由出租方全部承担。

合同无效后，基于合理的信赖，承租人应当支付占有使用费，而免租期条款因合同无效而丧失效力，客观看仍属于出租人的损失及承租人的获利，承租人应当予以返还。

法条索引一、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条　民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。
民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。
民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。
二、《中华人民共和国民法典》第一百五十三条　违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。
第三百八十八条　设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同包括抵押合同、质押合同和其他具有担保功能的合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效的，担保合同无效，但是法律另有规定的除外。
担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。
三、《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第二条　出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第四条　房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理。
四、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第十七条　主合同有效而第三人提供的担保合同无效，人民法院应当区分不同情形确定担保人的赔偿责任：（一）债权人与担保人均有过错的，担保人承担的赔偿责任不应超过债务人不能清偿部分的二分之一；（二）担保人有过错而债权人无过错的，担保人对债务人不能清偿的部分承担赔偿责任；（三）债权人有过错而担保人无过错的，担保人不承担赔偿责任。主合同无效导致第三人提供的担保合同无效，担保人无过错的，不承担赔偿责任；担保人有过错的，其承担的赔偿责任不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。
五、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条　被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。

文字：民事庭 刘伟、金学博（实习）

图片：吴   杰

责任编辑：毛振亚 

往期推荐01【投票】大口嗦粉吃肉，这周的奉法食堂太上头！丨美食节02法警是什么“警” ，法院干警的简称吗？03没班车？那我不上班了！丨奉法说案

觉得不错，就点在看哦～!    ↓ ↓ ↓