六问《长沙全装修房细则》| 购房者担心…呼吁监管落实到位！

导读： 

今天，《长沙市新建商品住宅全装修建设实施细则》（以下简称《实施细则》发布。消息传出，刷屏朋友圈。为帮助大家理解，芒果都市整理了大家最关心的6个问题。

1、2500 元 / 平方米是装修价格上限吗？怎么理解根据市场成本情况适时调整？

《实施细则》是对保障性住房、刚需房源和中高档房源的装修价格分类管理。所有商品住宅均需通过第三方造价咨询机构核算，并必须遵循造价核算规定，以保证价格和价值基本相符。同时根据市场需求分类确定不同装修的风格和档次。

2、如何保障装修材料货真价实，杜绝偷工减料，样板房和实际交房一致？

《实施细则》强调，全装修商品住宅销售时应严格执行明码标价制度。销售单位应在售房现场和商品房销售合同中公示和标明装修内容、材质等级，其中主要材料及洁具、家具、厨柜、电气设备应标明规格（设备还须标明技术参数）、材质、颜色、型号、产品系列号，同时将第三方造价机构的核算结果一并公示。

《实施细则》还要求建设样板房并公开展示。不同风格、不同档次的户型应分别建设实体样板房。不具备建设实体样板房条件的，可先按 1:1 要求建设非实体样板房，在条件成熟后补建实体样板房。样板房应保留至房屋交付完毕。

3、如何防止开发商和造价咨询企业串通，欺骗购房者？

“关于全装修住宅价格管控问题，长沙借鉴了杭州、南昌、武汉等地的做法，明确建立市场规律、主体责任、行政监管和法律武器‘四道防线’。”相关负责人介绍，《实施细则》要求第三方造价咨询机构独立公正地对装修部分价格进行核算，并承担相应法律责任，充分发挥造价咨询机构的主体责任；第三方造价咨询机构由在长沙造价网的系统中随机抽取，抽选单位不得随意更改，防止与开发商“串通”。

4、如果出现全装修房货不对板、质量不达标情况怎么办？

网友@一笑而过 就以长沙某楼盘为例，开发商标注的2400元每平的装修，实际上根本不值那么多，导致维权纠纷不断。

细则规定，购房业主与开发企业对全装修质量存在争议的，双方须按照合同约定合理协商，协商不成的，可以向住建部门投诉或向人民法院提起诉讼。

5、精装房风格呆板，购房者要搞个性化装修行不行？

《实施细则》明确规定，由购房者发起的个性化装修需求，允许买卖双方协商并签订协议。

6、装修款能不能纳入房价进行住房贷款？

市民担心：有楼盘开盘要求把装修部分的钱全款加入到首付款一起支付，这样无疑给刚需购房者加重了购房成本。全装修部分的款是不是计入房屋贷款一起还是有其他合理的支付方式？

针对购房资金压力增大的疑虑，《实施细则》将要求全装修价格纳入合同总价，总价进网签，业主后续可以按房屋总价来进行公积金或商业贷款，对业主来说贷款利率相对较低。

相关链接：

对于全装修房，购房者担心货不多板，或者开发商变相涨价。早前，我们报道了五矿·万境蓝山小区精装房墙壁渗水、天花板掉瓷砖、电线裸露等问题。

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珠江郦城精装房墙壁开裂频繁，共有十来面墙壁出现开裂，最长的裂缝长度近四米。

价物不对等，是购房者最为担心的问题。在细则中，更多的内容是对全装修质量的管控，从全装修建设、施工、设计、建立、材料供应等主体责任单位实行监管。所以，相对来说，这次细则给了买房人一把“尚方宝剑”，有问题就投诉，只希望开发商能遵守细则，在赚钱的同时为广大购房者考虑，按照标准做出全装修。

附红网报道：《长沙市新建商品住宅全装修建设实施细则》解读。

全装修商品住宅销售执行明码标价 设定2500元/?指导价上限

《实施细则》指出，全装修商品住宅销售时将严格执行明码标价制度。销售单位应在售房现场和商品房销售合同中公示和标明装修内容、材质等级，其中主要材料及洁具、家具、厨柜、电气设备应标明规格（设备还须标明技术参数）、材质、颜色、型号、产品系列号，同时将第三方造价机构的核算结果一并公示。

“可以看出，《实施细则》明确了预售前应完成装修价格备案，明确了样板房要求、合同要求和现场公示及明码标价要求，细化了网签备案要求。”长沙市发改委相关负责人指出。

1000元/平方米？1500元/平方米？2000元/平方米？……长沙全装修住宅指导价格上限究竟是多少？

该负责人告诉记者，对保障性住房、刚需房源和中高档房源的装修价格分类管理。所有商品住宅均需通过第三方造价咨询机构核算，并必须遵循造价核算规定，以保证价格和价值基本相符。同时，应根据市场需求分类确定不同装修的风格和档次，此外，还对“限房价竞地价”地块的装修价格设定了指导上限（现阶段不超过2500元/平方米，可以根据市场成本情况适时调整）明，并明确了由购房者发起的个性化装修需求，允许买卖双方协商并签订协议。

全装修价格纳入合同总价 业主可按总价来进行贷款

此前有市民实名在市政府官方网站发贴提问：有楼盘开盘要求把装修部分的钱全款加入到首付款一起支付，这样无疑给刚需购房者加重了购房成本。全装修部分的款是不是计入房屋贷款一起还是有其他合理的支付方式？

针对购房资金压力增大的疑虑，《实施细则》将要求全装修价格纳入合同总价，总价进网签，业主后续可以按房屋总价来进行公积金或商业贷款，对业主来说贷款利率相对较低。

全装修不得超过毛坯价格15%的规定将不继续执行

那么，“全装修不得超过毛坯价格15%的规定”是否继续执行？《实施细则》明确了，“此前有关全装修商品住宅的规定与本通知不一致的，以本通知为准”。

第三方造价咨询机构网上随机抽取 防止与开发商“串通”

全装修住宅价格如何管控？“长沙借鉴了杭州、南昌、武汉等地的成功做法，37号文件及实施细则将确定市场规律、主体责任、行政监管和法律武器‘四道防线’。”长沙市住建委相关负责人称，通过规范销售行为，公式示范合同文本和交付清单，建造多种样板房供业主参考和选择，明确交付标准不得低于样板房和合同要求，保障购房业主理性判断价格与价值对等性的基础条件，买卖双方通过市场原则确定交易与否，再通过合同契约精神明确双方权利与义务。

其次，要求第三方造价咨询机构独立公正地对装修部分价格进行核算，并承担相应法律责任，充分发挥造价咨询机构的主体责任。

那么，有多少家机构能参与抽取？如何保证其公平公正？ “目前系统中有100余家第三方造价咨询机构，根据实时动态排名，每次参与抽取的机构不少于50家，第三方造价咨询机构在长沙造价官网的系统中随机抽取，最终系统随机抽取1家，抽选单位不得随意更改，防止与开发商‘串通’，以保证其公平公正。”长沙市建设工程造价管理站相关负责人解释称，《实施细则》还明确了对第三方造价咨询机构出具报告给予了指导和管理，要求出具的核算价格不得超出合理范围（工程造价行业有明确规定）。

此外，各部门将加强对工程建设各方责任主体的监督，加强对第三方造价咨询机构的监管，对违法违规事项依法惩处并记入企业信用档案，情节严重的纳入“黑名单”；对第三方造价咨询机构出具报告给予了指导，并要求出具的核算价格不得超过合理范围，必须遵循造价行业相关规定。若查实违法违规或误差较大，将不再允许其参与后续全装修核算，企业诚信排名将靠后，对企业后续承揽业务带来较大影响，通过保持对全装修住宅各方责任主体的高压监管态势，督促其认真履职。

“发生争议时，若为质量争议，质监部门将介入，其他争议买卖双方可围绕合同约定进行协商处理，协商不成的，可依法解决。”长沙市住建委相关负责人称。

不良行为企业将纳入诚信“黑名单” 业主可投诉并提起诉讼

长沙市住建委相关负责人介绍，《实施细则》进一步明确了，新供地商品住宅项目须在土地供应环节明确为全装修，并按全装修建设要求办理规划审批、施工图备案和施工许可（含施工招投标）等相关手续；已供地商品住宅项目实行全装修建设的，应按全装修建设要求办理施工图备案和施工许可（含施工招投标）等相关手续。

监管方面，住建部门将对主体责任履行不到位的责令整改，情节严重的依法记入不良行为；将会同发改（价格监督检查机构）等部门加强对第三方造价咨询机构的监管，定期组织开展抽检。对未能客观公正核算全装修价格或弄虚作假造成价格不实的进行严肃查处；如发现第三方造价咨询机构出具的核算价格超出合理价格的范围，不作为该项目的核算价格，不再允许其参与后续全装修第三方造价咨询，另行从“咨询单位抽选系统”随机抽取造价咨询机构进行重新核算；情节严重的纳入诚信“黑名单”管理；构成违法犯罪的，追究法律责任；住建部门对销售行为不规范、违反购房业主意愿强行调整装修标准、在备案价格基础上擅自提高全装修销售价格的企业,进行严格查处和曝光。

“购房业主与开发企业对全装修质量存在争议的，双方应按照合同约定合理协商，协商不成的可以向住建部门投诉或向人民法院提起诉讼。”该负责人解释称，本《实施细则》对有不良行为企业采取禁入后续全装修咨询和纳入诚信“黑名单”等监督管理方式，以保持高压态势敦促开发企业和第三方造价咨询机构认真负责。

推广全装修大势所趋 助力“蓝天保卫战”

长政办函〔2018〕37号文发布后，社会舆论关注度非常高，部分行业如装饰装修行业也提出了意见和建议，不少市民通过各种渠道反映诉求。记者了解到，长沙市住建委、长沙市发改委结合社会舆论、行业意见和市民反映情况，对《实施细则》进行了反复修改完善，按程序报长沙市政府批准和报长沙市法制办审查备案。

“因全装修住宅具备节约、环保、可持续的优势，推进全装修商品住宅被作为打赢‘蓝天保卫战’的重要举措、供给侧结构性改革的重要途径、推广绿色建筑的重要方式。”长沙市住建委相关负责人称，先进城市已成功实践并日益成熟，推广全装修是大势所趋，推进全装修商品住宅也是对建设品质长沙和打造“创业之都、宜居城市、幸福家园”的重要实现方式。

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编辑 刘真 

校正 王帅 审核 陈聪

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