楼市降价第一枪打响，影响有多大？

文|凯风

疫情当前，房地产行业终于动了起来。

日前，多家开发商表示将开展打折促销活动，最低折扣到75折。

不管折扣最终能落地多少，这都说明疫情对于房地产的冲击远远超过想象。

无论是网上卖房，还是降价促销，本质上都是争抢现金流的游戏。那些动作迟缓的、掉头缓慢的开发商，恐怕将会面临生死存亡的困境。

要知道，早在疫情爆发之初的1月份，全国房地产销售就已出现下滑：

数据显示，百强房企1月销售同比下滑12%，200强房企则下滑10.2%。从单月环比来看，百强房企 1 月销售金额环比 12 月减少56.6%。

从房企来看，1月份，百强房企中权益销售额破百亿的开发商仅有6个，个别开发商的销售额滑落到个位数，仅有少数几家房企销售额与去年同期持平。

要知道，这还只是1月份，在前20天疫情尚未受到全面关注之前，房地产市场基本还处于正常状态。

而2月份至今，疫情仍在持续，不少地方工地仍未复工、售楼处仍在关停之中，对于房地产的影响将会远远超出预期。

从到期债务来看，2020年是房企还债大年，仅未来半年内，房企到期债务就超过5000亿元。

可见，无论大型房企，还是中小型房企，都普遍面临着现金流危机。

这背后的逻辑也不难理解：地产是典型的线下行业，也是典型的高周转行业。这是一个以工地、售楼处、中介门店为主要场景的传统行业，也是一个以现金流为主要支撑的特殊行业。

一旦土地延迟拍卖、工地延迟复工、售楼处被关停，整个房地产的产业链条必然首当其冲。尤其对于中小开发商和高杠杆房企来说，这种影响是致命的。

正如凯风君一再所强调，当楼市从黄金时代进入白银时代，尤其是面临意外事件的冲击之时，最需要谨防的是两类房企：

一种是缺乏抗风险能力的中小开发商。2019年，全国累计有超过500家房企破产，这些房企绝大多数都是中小企业。

另一种是高杠杆高负债的房企。高杠杆本来是楼市繁荣期的扩张利器，却也是楼市横盘期的致命诅咒。

显然，这两类开发商，本来就面临着严峻的形势，在疫情冲击下，困难无疑被十倍百倍地放大了。

所以，除了降价促销，别无二法。

事实上，事实上，除了开发商自救之外，地方政府也已经开始托市了。

从安徽到江西，从无锡到西安再到衡阳，从延迟交付土地出让金到延期交房，从发放购房补贴到松绑限购，楼市调控的边界正在不断被突破。

历史一直在重复，这一次会如何？

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凯风经略

（国民经略 矩阵号，请备存以作不时之需）