深圳出手，这类房子再遭致命一击！
文|凯风
楼市再迎巨变。
继出台“史上最严楼市调控”之后，深圳再发通知，为进一步规范房地产市场发展，停止商务公寓项目审批，减少商业用地比例，增加居住及配套用地比例。
01
为什么要停止商务公寓审批？
商务公寓，在现有的住房体系中，堪称尴尬的存在。这一类房子，看似与“住宅”差不多，但实际上从属于“商业用地”，产权多数只有40年，且存在“绝大多数不配给学位”、“商业水电费用高”、“二次交易费用过高”等天然短板。
即便如此，商务公寓在一些城市，仍旧成了投机炒作的对象。
原因在于，在大多数城市，公寓“不限购不限贷”，且多数位于城市中心，大多数价格都比同类地段的住宅更为便宜，因而受到不少人的青睐。
深圳有所不同。在深圳，公寓价格并不是那么便宜，均价动辄10万以上的公寓比比皆是。但在住宅交易受到严格控制之下，公寓成了一些投资者炒作的标的。
这一次，深圳叫停公寓审批，不无进一步遏制投机炒作的目的，最后一个炒房口子被堵死。
同时，公寓的存在，本意是缓解住房紧张的形势，为商务人士提供“短期居住”的需要，但在现实中，公寓越来越“住宅化”，在灰色地带里越陷越深。
显然，商务公寓早已背离了最初存在的目的，且商务用地井喷式的供应，明显挤压了住宅用地的空间，无助于解决房子供求失衡的问题，更无助于遏制高房价。
所以，叫停商务公寓审批，既是正本清源，也是为了进一步遏制楼市投机，同时倒逼居住用地供应，促进房价回归常态。
02
几乎所有城市都不缺土地。
长期以来，深圳备受土地资源紧缺的困扰。这背后，深圳土地资源相比北上广更为匮乏的确不虚，但在有限的土地资源里，居住用地占比长期处于低位，反而更是症结所在。
深圳商务产业用地与居住用地供给严重失衡。长期以来，深圳居住用地占比常年不到20%，而全国平均是33%，国际上一般是40%以上。
显然，深圳的土地供应，本来就与北上广不是一个量级，而居住用地占比又垫底，自然会导致住房供求失衡，房价居高不下。
商务、产业用地供应过剩，固然为当地产业发展提供了大量的廉价土地，但居住用地本身，更关乎每一个都市打拼者的居住权益。
如果房价居高不下，来了都是惠州人、东莞人，恐怕同样不利于产业长远发展。
同时，商务产业用地供应过剩，一方面导致商务公寓配置失衡，另一方面则是写字楼空置率居高不下。
2020年上半年，深圳写字楼空置率高达25.4%，位居一线城市之首，再创历史新高。
所以，增加居住用地，叫停商务公寓审批，无疑是有利于稳定房价。
长沙反炒房战的经验早已证明，面对人口不断涌入，扩大居住用地供给，本就是应有之意，也是遏制房价上涨的不二选择。
03
未来，公寓将会越来越鸡肋化。
早在2017年，上海就叫停审批公寓式办公项目，明确不得建设公寓式办公项目。2019年，厦门出台公寓禁令，严禁商办项目改造成为公寓类住宅；同年，佛山发布新规，除服务型公寓外，禁止商业、办公用房以公寓进行销售。
这两年，已经发生过多起公寓维权事件。买来的公寓最终发现原来是“办公性质”，不能住人，连央视都猛批为“挂羊头卖狗肉”；还有一种情况是，商家宣称是公寓，最终发现连产权都没有，只能“以租代售”。
种种乱象背后，正是公寓定位越来越尴尬的现实。
公寓，本是约定俗成的说法。在我国的建设用地中，根本就不存在“公寓用地”一说，要么是居住用地，要么是商业用地，要么是工业用地，要么是公共服务、物流仓储等用地。
公寓，本身是在“商业用地”之下，产权一般只有40年，且只能使用价格更高的商业水电，绝大多数不能通煤气、公摊面积较高，二手房交易时需要多缴纳近10个点的税费。
相比而言，住宅，用地性质为“居住用地”，产权70年，且可自动续期，有明确的学位，且在二手房交易时可享受增值税、契税和个税等方面的优惠，是再根正苗红不过的房子。
更关键的是，商务公寓往往会成为楼市调控首当其冲的牺牲品。
毕竟，商务公寓，从属于 “商业性质”，建设在商业办公用地之上，在不动产证上只能登记为“办公用房”、“公寓式办公”、“酒店式公寓”、“商务金融用途”等。
这些用途本身，都不是“住宅”，满足的也不是居住需要，是否合法合规本身就存在疑问，在楼市新周期，也很容易沦为牺牲品。
04
深圳叫停商务公寓，释放了什么信号？
其一，新一轮楼市调控，动了真格。楼市调控空前趋紧，早已成为毋庸置疑的事实。
深圳先是“落户三年方能购房”，封堵了“落户抢房”的通道，随后再以“叫停商务公寓审批”，进一步遏制了各类房子炒作投机的可能，同时扩大居住用地供应，缓解“供求失衡”的格局，这样的调控无疑符合“房住不炒”的大方向。
长沙正是这一调控逻辑的先行者。正如《最严信号！这一次，全国学长沙？》一文所论，早从2018年开始，长沙就出台限售4年、二套限购、征收重税、封堵人才购房漏洞，遏制了投机炒房的空间。
而当地的土地供应更是呈现井喷之势，从2015年到2019年，长沙土地供应面积接近9000万平方米，仅2019年就供应了2600多万平方米，这将为当地提供源源不断的住房供应空间。
可以预料，“楼市调控长沙化”，将成为2020年中国房地产的基本面之一。
其二，千万不要乱买房子，公寓的雷区越来越多。
且不说越来越多的城市正在出台公寓禁令，即便在公寓合法合规的城市，公寓本身的流动性也存在相当大的问题，公摊面积过高、税费过高、产权年限只有40年，这些硬伤的影响是长期的。
相比于公寓，商铺、小产权房更要谨慎。毕竟，蒙眼买房的时代早已过去了。
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