再说一次，不要低估政策的威力
文|凯风
千万不要低估政策的威力。
谁都没想到，2021年成了房地产开发商最煎熬之年。
先是房企融资“三道红线”，接着银行房贷“两道红线”，随后土地“双集中出让”……在不到一年时间里，楼市调控的三板斧齐下，让一众房企彻底感受到了凛凛寒意。
虽然全国住房均价仍在不断创下新高，一众热门城市房价不断刷新眼球，但对于房企来说，最好的日子已经过去，最危险的时候还没到来。
01
一些房企已经处于债务危机的边缘。
曾经双双跻身十大房企的华夏幸福、泰禾集团，先后陷入债务困境，股价较2018年的历史高点跌去了近8成。
两大房企的债务逾期规模都数以几百亿计。数据显示，截至2021年6月，泰禾集团累计违约债务高达431.55亿元，华夏幸福发生债务逾期的本息金额累计高达669.90亿元。
华夏幸福“爆雷”，让一家向来以稳健投资著称的行业巨头深陷其中。2017年曾经以“白马”之身单骑救下华夏幸福的中国平安，不得不含泪吞下这颗“雷”。
最终，中国平安对华夏幸福减值计提182亿。加上行业大周期的影响，平安股价一路下跌，从最高点的92元下跌到63元左右，下跌近30%，让价值投资者大跌眼镜。
即便是龙头房企，日子同样没有那么顺利。在三道红线约束之下，恒大不得不将“降负债”放在首位，“债务危机”的传闻一波接过一波。
2021年6月底，恒大宣布完成降低一道红线的目标：净负债率降低到100%以下。最大的危机看似度过，但商票兑付问题仍旧引发无数关注。
今年以来，已有多个房企出现商票兑付问题。商票作为应付款，并未纳入有息负债，不计入债务率考核，也不在“三道红线”之内。
因此，据财联社报道，央行等监管部门已经出手，将“三道红线”试点房企的商票数据纳入其监控范围，要求房企将商票数据随“三道红线”监测数据每月上报。
一旦商票纳入“三道红线”，房企将会再被套上一条绳子，疯狂加杠杆的日子更加一去不复返了。
02
即便是龙头房企，也面临股价连跌3个月的困局。
经营看似良好的行业龙头万科，“三道红线”全部回归绿档，融资利率堪与国企相提并论，但也挡不住股价直落30%、价值投资变成“价值沦陷”的尴尬。
对此，万科总裁郁亮表示：
股价下跌，其中有行业的因素……房地产行业正回归到普通行业，钱比过往更金贵。
所谓房地产向普通行业回归，实际上就是房地产的去金融化、去泡沫化。
央行党委书记、银保监会主席郭树清对此曾经多番警告：
房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”；
房地产领域的核心问题还是泡沫比较大，金融化泡沫化倾向比较强；
押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价……
这些警告，一部分是说给炒房团听的，另一部分则是说给房企听的。
可以看到，无论是房企融资“三道红线”，还是银行房贷“两道红线”，抑或土地出让“两集中”政策，都是意图遏制加杠杆的冲动，让房企高杠杆、高周转、高负债的模式失去市场。
所以，一个看起来矛盾实际上极具现实性的场面出现了：房价仍旧在涨，抢房的热情依旧高热不退，全民关于房价只涨不跌的预期牢不可破，但房地产开发商的利润却在不断收缩，房企的债务爆雷的风险越来越高。
万科股价一路下跌与销售不断创下新高形成的鲜明对比，说明了一个再简单不过的道理：
人们已经不再看好未来的房地产。即便仍旧看好房价，也不会看好房地产企业了。
03
房价大涨，对于房地产行业未必是好事。
一方面，房价大涨与地价大涨必然相辅相成。地价上涨，无疑将增加拍地成本，一旦销售不畅，成本过高，未来的债务风险就越大。
泰禾曾经是2017年的“地王收割机”，但4年过去，不仅泰禾深陷危机，当初拍下的某些地王迄今仍未上市，仅财务成本就吃掉了房价涨幅。
更关键的是，一旦市场发生变化，或者房企自身遭遇现金流危机，又无法通过大幅度的降价促销回笼资金。
地方政府不无房价维稳的考虑，这种考虑背后既是担心老业主降价维权导致维稳事件，又是对个别房企降价导致房价连锁下滑的担忧。
地方这种考虑是正常的，但所有成本无疑都要开发商承担，当年拍下的地含着泪也要卖出去。
另一方面，虽然房价不断上涨，但新房限价的普及，吃掉了开发商所能享受的利润空间。
楼市打新，是这一轮楼市周期的常态，新房价格被政策锁定，远远低于二手房，买到就是赚到的套利预期，自然让无数人趋之若鹜。
然而，房企的拍地成本已经上去了，而房价却严格受限，如果自身的融资成本高昂，许多看起来万人争抢的项目，最终未必会剩下多少利润。
结果是，房价上涨，楼市上行，房价只涨不跌的预期愈发强烈，但深陷债务困境的开发商越来越多了。
这种局面，将会成为未来的新常态。在金融底线面前，没有哪家企业是大而不倒的，雷一定要排，风险一定要控。
去金融化，去泡沫化，去投机化，去炒房化，谁将首当其冲，谁又会折戟沉沙，我们拭目以待。
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