2021年，公开“救市”第一省来了

文|凯风

越来越多的信号出现了。

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日前，黑龙江省住建厅召开全省房地产业经济运行调度会议，部署全力冲刺房地产业增长工作。

根据会议，要多举措并举促销，落实各类购房补贴优惠政策，积极引导市场预期，有效激发群众购房需求，释放消费潜能。

这是全国首个将“房地产业增长”作为冲刺目标的省份，也是首个公开提出“激发群众购房需求，增强房地产消费意愿”的省份。

过去几年来，楼市调控一直都是政策主旋律，虽然托市的举措不计其数，但少有将房地产增长作为目标对外公开。

这背后，自然是楼市大环境变化带来的结果。

人口流出、城市收缩、库存积压最为严重的东北地区可谓首当其冲。

黑龙江省会哈尔滨在2021年10月就率先打响了“救市”第一枪，黑龙江进一步公开鼓励房地产消费，也就不令人意外。

从目前的调控格局来看，楼市政策底已经出现，一些地方自然也就不断通过松绑政策试探政策底线。

一开始或许只是人才补贴、三孩家庭买房补贴等擦边球玩法，如果后续没有遭遇朝令夕改，那么更大一步的松绑乃至刺激政策，就有可能纷至沓来。（参阅《这些城市，又下场“托市”了》）

当然，一切只是开始。

02

为什么是黑龙江？

早在2021年10月，黑龙江省工商联房地产商会就向当地建言，直言“哈尔滨房地产市场受到重大冲击”，呼吁出台相关政策托底。

的确，黑龙江及其省会哈尔滨的楼市正在快速下行，速度远超其他地区。

数据显示，2021年前11月，全国共有13个省份出现了房价下跌现象，黑龙江同比增速为-10%，在31个省份中垫底。

同处于东北的辽宁、吉林压力同样巨大。

辽宁房价基本持平，而吉林全省商品房均价下降了7个百分点。

作为省会，哈尔滨房价也处于下行走势，二手房均价下降3.3%。

而同处于黑龙江的牡丹江市，房价下跌幅度则高达8.9%，位居全国前列。

事实上，牡丹江房价已经连续多年走跌。据第一财经报道，牡丹江房价已经回到10多年前的水平，当地楼市已经出现了“鹤岗化”的迹象。

鹤岗，这个因“房子跌回白菜价”而著称的城市，同样位居黑龙江。

鹤岗房价仅有2000多元，一套房子最便宜只要两三万元。

正因为房价低廉，鹤岗一度吸引了无数人过去购房定居。

然而，由于找不到合适的工作，加上供暖、物业费等压力，又不得不从鹤岗撤退。

03

东北楼市最大的困境是什么？

过去几年，东北虽然不乏以鹤岗、阜新为代表的白菜价房价城市，但作为中心城市的沈阳、大连、长春、哈尔滨，房价和其他东部城市一样一路飞涨。

然而，随着楼市周期逆转，叠加棚改货币化收官等影响，东北几大中心城市的房价也从高位滑落。

一旦涨价去库存的支撑开始消退，所有城市都要直面基本面的考验。

东北地区最大的基本面，当属生育低迷叠加人口外流。

第七次人口普查数据显示，2020年相比2010年，东北地区人口减少了1101万人，占全国人口比重从8.18%降到6.98%。

在东北30多个地市里，只有沈阳、大连、长春正增长。

包括哈尔滨在内的其他地市全部负增长，有城市人口降幅超过30%，部分城市人口规模，已经回到了20年乃至30年前。（参阅《过去10年，中国TOP40城市人口增量排行》）

人口减少背后，一方面是生育低迷。

北地区的出生率在全国垫底，黑龙江出生率已经跌破6‰，出生人口少于死亡人口，自然人口早已开始负增长。

另一方面是人口外流，雪上加霜的是，这些流出人口多数都是年轻人。

众所周知，人口是房价的长期支撑，而年轻人则是房地产的需求主力。当短期的需求主力外流，而未来的支撑不复存在，房价自然要向“白菜价”回归。

更不用说，东北多地都已出现收缩迹象，不仅是人口，连同经济、财政增速都出现明显下滑，房地产又少了几条支柱。

显然，靠政策松绑或者刺激，或许会有一时之效，但未来房价，仍不可避免向基本面回归，这是大势所趋。

想要提振房价，最根本的还是要依靠经济和人口。

只要GDP高速增长、人口持续流入，房地产又怎会遭遇困境？

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