破7！保汇率，还是保房价？
文|凯风
小孩子才做选择，成年人全都要。
01
9月16日，离岸人民币与在岸人民币双双跌破整数关口“7”。这是继2019年8月和2020年7月之后，第三次破7。
与年初6.3左右的高点相比，半年多时间，人民币贬值幅度接近10%。
7，之所以如此重要，在于它早已成为汇率的心理关口。过去每逢破7之际，相关部门都会强力出手，直接喊话、动用外储、汇率降准、发行央票皆有之。
其实，从理性角度来看，面对一个瞬息万变的市场，6.9和7.1并无太大区别，人民币双向波动是正常现象。
但在心理防线面前，是否破7，则关乎整个市场的预期。
毕竟，在人民币汇率持续走低的同时，央行非但没有跟随收紧货币，反而货币政策仍在持续松绑。
年内，美联储已经连续4次加息，而我国央行则是先后3次降息，且楼市利率降息幅度超过了实体经济。
稳房价的天平，似乎压过了稳汇率。
加息VS降息
中美经济周期、货币周期，正在走向分化。
美国面临的最大的问题，是40年来最高通胀的困扰。
中国面临的问题是，疫情和地缘持续扰动之下，需求收缩、供给冲击、预期转弱的三重压力。
因此，为了抗通胀，美联储加息，加息，还是加息。
今年以来，美国已经连续4次加息，第5次即将落地，未来还会持续加码。
众所周知，作为国际货币，每一次美联储加息之际，就是新兴市场动荡之时。斯里兰卡等国的债务危机、土耳其等国的超级通胀就是典型例证。
美国加息，全球主要经济体货币都会应声而落，中国也不例外。
事实上，与其他货币相比，人民币贬值幅度不算夸张。
毕竟，日元对美元汇率创下了1998年的新低，欧元对美元汇率更是首次跌破1比1。
与此同时，为了稳经济，我们选择了持续降息。
今年以来，央行已经先后3次降息，楼市基准利率创下20年来新低，而实际房贷利率创下了2009年以来的新低。（参阅《降息！房价，再也回不去了？》）
众所周知，房贷利率以5年期LPR利率为基准。过去1年，5年期LPR利率从4.65降到4.3%。
加上之前针对首套房定向降息20bp，最新房贷利率已低至4.1%。
与之对比，2009年时我国房贷基准利率为5.95%，考虑到最低7折的打折因素，当时最低房贷利率仅为4.156%。
保房价VS保汇率
保房价还是保汇率，并非伪命题。
想要保房价，货币不但不能收紧，反而还要不断放水，但这势必对人民币带来贬值压力，汇率破7就不令人意外。
同样，如果要保汇率，地产就必然要持续承压。要知道，这一次房地产面临的市场环境，完全不同于几年前，地产下行的风险之大，超乎所有人的预期。
几年前，保房价还是保汇率之争没有想象中那么激烈。
原因在于，当时的国际环境相对稳定，我国还有相当大规模的外汇储备，再加上不断强化的资本管制，房价与汇率能够实现一定程度的平衡。
这一次，地缘环境不同于以往，疫情冲击更是悬在头顶的黑天鹅，房价与汇率遭遇了同向冲击。
当然，汇率也要稳，但相比而言，地产在国民经济中的重要程度显然更大，带来的连带冲击也更为明显。（参阅《谁是最依赖土地财政的城市？》）
地产不稳，不说烂尾楼如何清理，许多地方的土地财政都会遭遇冲击，进而影响到一些城市的财政基本盘。
近段时间，一些中小城市公交停运乃至拍卖殡仪馆运营权之类的现象层出不穷，核心原因就在于税收与土地财政的同步下行。
所以，这种背景下，通过降息、取消限购限贷、发放棚改贷款来维护楼市稳定，就成了必然之举。
04
人民币贬值，影响有多大？
人民币贬值，影响几何？
一方面，人民币贬值，无疑有利于出口，但也会抬升进口成本。
不过，这并非简单的因果关系。
如果欧美经济持续衰退，外需减弱也会导致出口增速放缓。同样，如果地缘冲突加剧，发达国家加速产业转移，外贸也会面临一定压力。
同时，美联储加息之下，全球主要经济体货币都在贬值，而人民币贬值力度并不夸张，相比其他货币的出口优势也不算明显。
尤其是，今年以来，疫情、地缘冲突及高温限电等因素持续扰动，对制造业和外贸出口也带来一定影响。
另一方面，人民币贬值，这让原本就外债累累的房地产更是雪上加霜。
当然，既然房企美元债已经出现了集体违约，人民币贬值还是升值，影响都不大了。
更关键的是，汇率如果持续贬值，可能会导致一定程度的资本外流，从而对资产价格形成挑战。
保交楼，不保房企？
保房价，楼市又将何去何从？
2022年我国的房地产市场，遭遇的是1998年住房市场化改革以来最大的冲击，楼市从黄金时代直接掉到了黑铁时代。
面对地产下行，政策松绑力度之大，堪称2016年以来最宽松。
房贷利率创下13年新低且不说，包括苏州、青岛、济南、郑州在内的强二线城市都在试图取消限购，极尽刺激之能事。
然而，地产面临的不只是市场问题，更涉及预期，这不是简单的松绑或刺激就能逆转的。
所以，地产救市，并不局限于地产本身，而政策也有了更为明确的取向。
保交楼而不保房企，正在成为共识。
保交楼，是拯救烂尾的有力举措，也是顾及民生的基本考虑，更是稳定市场信心的必然选择。
郑州更进一步，对不配合复工的房企进行偷漏税核查，而对房企的预售资金使用情况进行全面审计，追究相关责任。
06
分化的未来
经过这一轮大变局之后，整个地产行业都将面临大洗牌。
首先，预售制遭遇了前所未有的挑战。即使现售制度仍旧难以普及，至少预售资金监管不会再听之任之。
其次，民营企业大概率会批量退出市场，一些曾经叱咤风云的地产大佬将会就此沉寂，高杠杆、高负债、高周转的玩法一去不复返。
黄奇帆说，未来将有2/3的房企离开市场，这句话正在得到验证。
最关键的是，房价只涨不跌的强预期，开始逐步瓦解。即使这一轮救市能够力挽狂澜，人们对于房地产的未来也会心存疑虑。
显然，未来全国楼市将会加速分化。
在黑铁时代，地产将会失去全民造富效应，而变成一项高风险的投资游戏。