这个亚洲国家，房价真的崩了

文|凯风

人口崩盘后，房地产也撑不住了。

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在全球房地产市场，有几个神话一直深入人心。

“首尔永远涨”，就是其中之一。

过去几年，韩国是全球房价涨幅最猛的国家之一，作为首都的首尔房价更是跃居世界第二高。

然而，高处不胜寒，去年开始，韩国房价开启了“跳楼”模式。

据《亚洲日报》报道，韩国今年公寓、多户型住宅等共同住宅的公示价格较去年平均下降了18.63%，降幅创下历史新高。

在首尔，部分公寓价格下跌了30%-40%，而成交量更是暴跌70%以上。一时之间，无数人高位站岗。

自此，韩国房价连续第11个月下降，创下了2008年金融危机以来的新纪录。

在此之前，韩国房价刚刚创下历史新高，无数人涌入房地产市场，在“首尔永远涨”的信念支撑下，疯狂加杠杆。

据统计，2022年首尔中心区域房价超过15万元人民币，仅次于香港，位居全球第二；外围区域超过7万元人民币，位居全球第三。

房价居高不下不是问题，问题是这个价格是在短短几年暴涨而来。

2016年以来，韩国房价整体上涨80%以上，而疫情最严重的2020年到2021年，韩国各地房价普遍上涨40%以上，首尔房价翻倍的更是比比皆是。

如今，神话开始破灭。

“再也不想买房了”，向来有全球“卷”王之称的韩国人如此感慨。

02

韩国房价崩盘的第一大导火索，是经济的至暗时刻。

韩国向来有“全球经济金丝雀”之称。金丝雀，原本是过去煤矿的标配，对瓦斯极其敏感，一旦金丝雀不再歌唱，就意味着危险即将降临。

韩国因其产业严重依赖全球外贸市场，对国际环境极其敏感，因此成了全球经济的风向标，“金丝雀”之名由此而生。

如今，金丝雀开始躁动不安了。

去年至今，韩国出口连续8个月负增长，创下了14个月的贸易逆差，为史上第二长，仅次于1997年前后。

韩国虽然面积不大、人口不多，但却是不折不扣的制造大国和外贸大国，出口额排在全球第六。

与其他制造大国一样，除了为数不多的几次危机期间，韩国外贸一直都是顺差态势，贸易逆差的出现，不只是一国一地的危机，更是全球危机的冰山一角。

韩国外贸下行背后，核心原因是全球经济衰退的风险有增无减，而作为主力的半导体出口大幅暴跌，从而对经济形成明显拖累。

韩国央行发布的数据显示，今年第一季度韩国GDP环比增长 0.3%，按年率增长0.8%，勉强避免了衰退。

基于外贸下行的不确定性，IMF将韩国GDP增速预期下调到1.5%，与周边亚洲国家在后疫情时代的经济复苏形成鲜明对比。

外贸是韩国经济最大的马车之一，无数国民的收入都与之息息相关，进而波及到房地产市场。

03

第二大导火索，是人口崩盘。

“韩国有可能成为全球首个消失的国家”，2006年人口学家发出的这则预言，正在变成现实。

前不久，韩国公布2022年人口数据，总和生育率下降到0.78，创有记录以来新低，在经合国家排名倒数第一。

这不是韩国生育率首次破1。统计显示，韩国生育率已经连续5年低于1，按照悲观预期，韩国总和生育率恐将在2025年降至0.61。

众所周知，一个国家，总和生育率达到2.1以上，才能保证世代更替水平。生育率腰斩到1以下，意味着总人口将会不断下降。

目前，韩国人口已经连续3年下降，成为亚洲继日本之后人口连续减少的国家。

事实上，韩国目前人口 “消失危险地区”已多达108个，接近全国市郡区的一半。预计到2070年，总人口或将从5100多万人减少到3766万。

据韩国教育部门最新数据，因低生育率导致学龄人口减少，截至2020年，韩国遭废弃空置的中小学校累计达到1400多所。

人口是房地产的长期之锚。没有足够多的人口，尤其是年轻人来支撑，高房价很难得以维持。

就此而言，房价崩盘，不过是人口崩溃的副产品。

04

第三大导火索，是全球大加息。

全球十次危机，九次地产，而每一次地产崩溃都跟货币收紧和加息直接相关。

疫情之初的全球大放水，造就了几乎所有国家的房价暴涨；然而，随之而来的大加息，又快速刺破了房地产泡沫。

去年以来，美国已经连续10次加息，联邦基准利率从最低的零利率攀升到如今的5-5.25%。

作为国际货币，每一次美联储加息之际，就是新兴市场动荡之时。斯里兰卡等国的债务危机、土耳其等国的超级通胀、就连美国自身的银行业危机都成了典型例证。

由于世界经济与美国深度捆绑，为了减少资本外流，只要美国加息，无论基本面如何，一般国家都只能跟着捆绑上战车。

韩国就是如此。短短一年时间，韩国基准利率从0.5%上升到3.5%，这成了房价暴跌的直接导火索。

不只是韩国，受全球加息周期影响，从美国到欧洲再到亚洲，多个国家房价都出现回落乃至大跌。

IMF发出预警，2023年，受部分亚洲国家的经济下行风险增加及加息等因素拖累，房价料急挫5-20%。

韩国，不过是“大涨大跌”最突出的一个。

05

第四大导火索，是难以支撑的居民债务。

在韩国，家庭财富与房地产可谓深度捆绑，超过70%的财富都集中在房子上。

据韩国央行和统计厅发布的数据2021年韩国每户家庭的平均净资产为5.45亿韩元（约合人民币281万元），其中住房和不动产占比高达75.3%。

财富集中在房子身上，债务自然也以房地产贷款为主，房价暴涨，迅速推高了韩国全体国民的债务水平。

根据国际金融研究所（IIF）发布的报告，韩国2022年家庭债务占GDP的比重高达104.3%，位居亚洲国家之首。

与之对比，发达国家平均居民杠杆率为75%，而发展中经济体普遍低于50%。

居民杠杆率居高不下，不仅严重挤压了消费空间，而且限制了继续加杠杆的可能。

更关键的是，家庭财富都集中在房子上，而债务也都与房地产息息相关，一旦房价出现大幅波动，将会引发巨大的债务风险。

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韩国，是全球最卷的国家之一。

位于首尔的《朝鲜日报》曾分析称，就业、房子和教育是韩国年轻人的三大压力来源，也是让他们远离约会、婚姻与生育的“幕后推手”。

在网上，有人总结了典型韩国人的一生：

从幼儿园开始，一路上着各种补习班，通过地域竞争模式最终进入名校，毕业后去争夺各大财团提供的为数不多的高收入岗位，承受着连年上涨的房价，面对不足的养老金，直到65岁仍旧“退而难休”，不得不继续工作补贴家用。

然而，卷到极致，就是卷无可卷。

早在30年前，日本人就率先示范了“躺平社会”，经济陷入“失落的30年”而难以重振。

如今，韩国房价和人口的反噬也已开始，会不会成为下一个“躺平式”国家？

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