华夏幸福不幸福，或面临资金链断裂危险

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近日，一张在微信上关于“华夏京南集团500多人以及华夏小镇集团400多人全部遭到裁员。”的截图引爆网络争议，一时间，华夏幸福三天之内裁员上千人的消息也在迅速传开。    

据悉，这场裁员风波涉及到包括河北永清、任丘、霸州、文安等多地在内的区域事业部，以及另一个是2016年才刚刚开辟、被华夏幸福寄予厚望的的小镇集团。

华夏幸福缺钱了？

 据相关媒体报料，一位在华夏幸福大厂影视城工作的员工透露：“裁员是真的，上周六开始的，非常迅速，50%比例吧。不过网上传的不太准确，实际上应该不止千人，上周五还一起开会的同事，周一人就走了。”

公司内部员工表示，华夏幸福此次大规模裁员的原因是和平安签了对赌协议，公司想减人保业绩。

消息显示，7月10日，华夏幸福将19.70%的股权作价137.7亿元出售给中国平安。此后不久，华夏幸福就与中国平安订立了框架性协议，其中，平安集团将向华夏幸福及其下属，提供融资授信、保险、理财、资产管理、账户现金管理、投资银行等多元化服务。

据双方的业绩对赌协议来看，华夏幸福承诺在2018年度、2019年度、2020年度归属于上市公司股东的净利润增长率分别不低于30%、65%、105%。换言之，即是在2018年度、2019年度、2020年度归属于上市公司股东的净利润分别不低于114.15亿元、144.88亿元和180亿元。

从该员工的观点看来，平安加入后的华夏幸福必然会面临长期动荡，这也导致了许多员工纷纷开始寻找下家。

自今年8月以来，华夏幸福就开始了“减肥”计划，“天津事业部就地解散”、“重庆事业部撤销”，加上此次的“千人裁员”传闻……种种迹象不禁让华夏的投资者们产生不安。

而从近几年华夏幸福的财报可以看出，公司业绩上其并没有实现真正意义上的盈利，尽管利润表显示有盈利，但事实上其资金并没有回笼。数据显示，只有2015、2016两年期间经营活动现金流为正，但两年现金流合计也抵不过2017年的净流出。

值得注意的是，在2017年，华夏幸福经营活动现金净流量由正转负。其中，公司销售商品、提供劳务所得现金减少121亿元，但购买商品、接受劳务支付的现金却增加了48亿元，二者合计导致现金净流出额达169亿元；从经营活动现金流主要项目来看，2017年职工薪酬增加了37亿元，增幅达80.43%。对此，华夏幸福方面表示由于企业扩大规模，新增员工人数较多而导致了这一现状。

截至2018年上半年，华夏幸福归属于上市公司的净利润为69亿元，但销售额持续下滑，账上的钱不断减少。截至9月底，华夏幸福账上货币资金有379亿元，较年初减少了近一半。

有分析师表示，目前对华夏幸福而言迫在眉睫要解决的事情即是要实现净利润增长率不低于30%，如果保持这种增速，那么第一年的对赌承诺则可以达成。

看来，在净利润增速难以在短时间提高的现状下，华夏幸福是选择了更为便捷的“开源节流”之法。在将近两成股权出售给中国平安后，华夏幸福又在10月9日宣布将多个环京项目的大部分股权出售给了万科。

据华夏幸福公告称，万科拟通过收购目标公司部分股权的方式，与该公司合作开发目标地块，暂定交易价款约为32.34亿元。据了解，在本次交易完成后，所含五个项目公司将由万科占据控制地位，前四个公司万科所在董事会均占据4席，霸州公司万科占据2席，项目的运作和经营管理也将由万科负责。

为了融资保持流动资金拿地、开发，华夏幸福除了“减肥瘦身”，还频频发债。

今年6月，公司发布公告称，证监会已批准公司公开发行债券（第二期），为期4年，总规模不超50亿元。6月27日，第二期债券在上交所上市。

根据三季度财报显示，今年1-9月，华夏幸福共通过发行债券成功融资210.33亿元，同比翻倍。11月13日晚，华夏幸福再次发布公告称，将再发行总额不超80亿元的债券，已被证监会通过。公告显示，本次债券采用分期发行方式，首期发行自中国证监会核准发行之日起12个月内完成；其余各期债券发行，自中国证监会核准发行之日起24个月内完成。

过度发展的商业模式

作为地产商的代表之一，华夏幸福一路走来主要以圈地手段一步步扩张发展。与一般房地产公司不同的是，华夏幸福的主营业务不在造商圈、造小区，而是造城。

据了解，华夏幸福挑选区域一般为环一线环二线城市。将自有资金投入建设规划馆、观光大道、生态公园、学校、医院以及产业园，一方面引进企业入驻为地方政府带来增量税收，同时也增加了人口流入、产业聚集，从而提高地方政府土地拍卖收入。而后，地方政府用多出的财政收入部分用来支付华夏幸福的初始投入，后面引进的产业服务增量再分成结算。

2018半年报显示，目前，华夏幸福主要业务有产业园区业务和房地产开发业务两大板块，而产业小镇是产业园区业务中的核心，是公司的核心竞争优势所在。

有专家分析，华夏幸福这种“滚雪球”般的商业模式还具备排他性，产业园区内一级整理的土地可以招拍挂低价拿地开发回笼现金流，不仅增加地方政府财政收入，也能够增加政府结算能力。再用结算的收入继续扩充产业园，带来更多地方收入，最后收入如滚雪球般越来越大。

然而此种模式也难以避免的存在风险，首先，公司初始投入资金缺口和压力很大，因此需要过硬的招商引资能力，否则可能存在投入“打水漂”的风险；除此之外，由于税收增长不够，房地产滞销也可能带来无法实现结算的风险。

对于华夏幸福来说，这种发展模式也存在着风险因素。尽管只要维持公司资金链不断，就能一直维持下去；而这在另一个方面也就意味着，一旦资金来出现断裂，就会立刻爆发风险。

而华夏幸福近几年来一直保持着高速度的过度发展，为此不仅进行着负债性的大肆扩张，同时还在进行大规模的合作模式，包括今年之内就与旭辉集团、阳光城、东原集团、中南置地、卓越集团等房企达成合作。据悉，这些合作大部分都是在环京区域，均以股权合作方式展开。

随着负债的不断加大，华夏幸福的资金链已经显现出摇摇欲坠的风险。裁员、暂停项目、出售股权等现象就体现出华夏幸福感受到危机的应对之策了。需要关注的是，像华夏幸福这类公司一旦出现资金链断裂，就不是裁员能解决问题的了。

对于一家企业尤其是地产商来说，积极发展是好的，但要懂得节制，保住底线，其中最根本的还是要尊重经济的发展规律。过度透支的发展，到头来将会积累一大祸根而再“亡羊补牢”就很困难了。

国内房地产泡沫不断膨胀

据公开资料显示，今年以来，随着融资政策持续收紧，在楼市及金融“双调控”背景下，房企对资金的需求迫切，许多房企将销售回款作为工作重中之重。因此，开拓多元化融资渠道补充资金对房企而言尤为重要。

据统计，从2018年1月至10月，房企信用债发行规模已超4200亿元，远超去年全年房企信用债发行规模；此外，进入四季度，房企们纷纷发债应对融资困境，上个月（10月）仅一个月时间，房企在国内信用债发行规模达到了325亿元，同比增幅超过90%。

有业内分析师提到，2015年公司债发行一度宽松，当年迎来中期票据和公司债的发行热潮。而到了2018年，3年期的债券、票据陆续到期，房企开始迎来还债的高峰。“融资环境持续收紧、偿债高峰来临双重因素，促使企业出售部分项目股权以盘活现金流。”

今年上半年，政府进一步出台政策，明确指出信托资金不得违规投向房地产，委托贷款资金不得投向禁止领域，同时增强了对于房地产企业并购贷款合规性的审核力度。

如今，由于政策、债务的双压，难免造成部分公司出现资金问题，一些房企融资难度较大，销售受阻，企业资金难以覆盖债务风险。

部分企业通过出售项目股权完成去地产化，以期实现业务整合转型。对于华夏幸福来说，除了存在现金流的风险，其环京限购也相对为其带来了支付风险，楼市限购滞销、产业税收滞后以及土地拍卖减少导致地方财政收入下降，而地方政府的支付都是基于园区增加的收入支付，所以导致存在支付能力滞后的风险。

不过，我们从另一个角度来看，当下政策严峻、融资难度加大、以及房企集中度持续提高等一系列环境改变，也正是对房企“泡沫经济”的大清洗。因为这次考验，必定让那些“华而不实”的企业再难维艰，没有硬实力、真本事的企业正面临着真正的危机。

假如华夏幸福遇到隐形冠军

前不久，一位基金经理约见一位专门在国内寻找隐形冠军企业的人士，谈到华夏幸福时说，华夏幸福的悲剧，在于其招商引资乏力，没有找到合适的对接平台，导致其招商引资只能走高层关系，而高层关系是带不来企业的，所以其造城运动最后都成了房地产开发，这种没有产业核心的造城，是注定走不长久的，华夏幸福的悲剧值得所有人引以为戒。

这位基金经理表示，过去无论是地方政府的招商引资，还是企业平台的招商引资，都走过很多弯路，开始是吸引境外资金，后来这种“境外”的概念缩小到管辖的范围之外，只要是资金就行，而企业也参差不齐。有些地方的招商引资目的尽管是朝大型民营企业发力，但目的却是和政府官员共同欺骗投资者和政府，比如雨润在辽宁大规模投资屠宰场，就引起了当地力量的举报，指出雨润的投资目的是骗中央政府补贴。

经过了民营企业的弯路之后，过去十年来，地方的招商引资政策又在朝央企倾斜，关键中国的央企也就那么几家，地方只有出让土地和资源，央企也主要以去银行贷款为主，甚至还产生了某些“伪央企”——挂着央企名誉的民营企业。结果很多企业去投资，目的并不单纯，有的目的是骗补贴，有的目的是骗土地，就除了不干正事以外，很多事情都干了。

从市场经济的角度看，过去的招商引资走弯路也不可避免，因为中国的改革经历的是一个“摸着石头过河”的过程，最开始的招商引资谁也没有经验，许多地方没有规划，一说招商引资，是企业就往产业园里塞，最后的结果是没有标准，企业形不成合力，产出效果大打折扣。

这位基金经理认为，中国的招商引资应当走上一条升级转型的道路了，比如华夏幸福，如果在拿地盖楼之前，能够获得某些实体经济的支持，能够把相关的产业园能够引入进去，结果就会大不一样。比如华夏幸福要做一个和农机有关的产业园和配套住宅，事先与专门 做农机的平台合作，一下子引入几千家农机企业和零部件企业，就会大大减少投资的漫无目的性，也能够获得更好的收益。

当然，华夏幸福如果遇到的企业平台能够做更大的事儿，也是一件非常美妙的事。但现在招商引资的目标，需要想更多的办法，吸引一些成规模有技术的优势企业，效果会大不一样。具体来说，招商引资如果是以隐形冠军企业为目标，这将会彻底改变现在的不利局面。如果华夏幸福的产业园里提前引进一个又一个领域的隐形冠军企业和头部企业，那华夏幸福的环京环沪的小城将会活起来。

什么是隐形冠军呢？根据赫尔曼·西蒙的定义， “隐形”的意思是指这些企业几乎不为外界所关注；而“冠军”则是说，这些企业几乎完全主宰着各自所在的市场领域，他们占有着很高的市场份额，有着独特的竞争策略，往往在某一个细分的市场中进行着专心致志的耕耘。

过去中国经济落后，隐形冠军企业稀少，但随着经济发展，企业活力增强，中国许多行业都陆续崛起了隐形冠军企业，这些企业正在以摧枯拉朽之势，重构全球市场。如果华夏幸福早一点和这些寻找、辅导和培训隐形冠军的机构合作，做个性化市场，做专业化小镇，华夏幸福或许会真的带来幸福。

作者|一颗手榴弹

编辑|小鬼当家贴

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