丁建刚：明白并糊涂着的央行研究局徐忠局长
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十多年来，各级官员和学者对房地产市场的见解，仁者见仁、智者见智。
近两天，央行研究局局长徐忠，在“中国金融四十人论坛”上发表文章，就中国房地产市场的基本特征、基本逻辑和建立房地产市场长效机制所涉及的诸多重大问题进行了长篇论述。
坦率的说，这是十多年来所看到的各级官员中，对中国房地产市场认识最深刻、表述最清晰的一位。
甚至可以说，这位局长是中国房地产市场上一位非常清醒的明白人。
徐忠的基本观点
1. 中国房地产市场跟其他国家不一样，很大程度上是因为中国有强势的政府，能够采用行政手段去调控。
“强势政府也是一个双刃剑,好的方面是可以强力推动一些改革,或先以行政手段暂时控制住问题,再逐步建立机制解决问题;不好的方面是我们房地产的问题主要是政府对土地市场行政干预依靠土地财政形成的。”
2. 调控的方式使中国房地产市场逆市场分化。
“2016年之前不同能级城市的房价分化明显，房地产市场自然分化，房价上涨从一线热点城市依次向二线和三四线城市传导。2016年9月以来由于采用分类调控的方式，使得中国房地产市场逆向分化，也就是说，一二线城市及热点三线城市政策环境日趋严厉，呈现出限购、限贷、限售、限价、限商的五限格局……这种调控方式实际上使供求的矛盾加剧了，很多情况下在一二线城市供求的矛盾并不反映在价格上，反映的是‘量缩价稳’，推迟网签，价格失真。值得注意的是，调控城市的房价是由于你买不到房子，或者买的房子的价格低了，但是可能车库价格涨很厉害，加上去并不低。三四线棚改、货币化补偿，消化库存，市场热度高涨，容易导致对这些地区房地产盲目乐观。价格的失真不但会误导投资者，也会误导决策者。”
“如果没有一个长效机制，只能‘按下葫芦起了瓢’，只是把一些问题暂时掩盖了，并没有真正地解决房地产的问题。”
3. 土地的错配和低效率使用，阻碍了城市化进程。
“从供给的角度我们可以看出来，城市化布局失衡，土地错配和低效率使用，形成房地产供给的人为约束；行政干预过多，一二线居住用地占比过低，工业用地占比过高。不同能级城市之间土地供给力度存在差异。”
4. 地方政府垄断土地供给权现状应改革。
“2004年全面实施土地招拍挂制度实施以来，地方政府垄断了土地供给权,土地出让收入又是地方政府重要的收入来源,土地供给实际上是非竞争性非市场化的,土地招牌挂制度也应随着土地市场化和房地产税等长效机制的建立而改革完善。”
5. 房地产税对建立房地产市场长效机制至关重要，但产权问题是房地产税立法的重大障碍。
“住宅用地使用权以及与之相关的房地产税制度安排，是一国产权保护的直接体现。住宅用地使用权与房地产税密切相关。综观世界各国，绝大多数发达国家都开征了房地产税，同时也是这些国家主要的地方税种，在地方政府税收收入中占有较高的比例。这些国家往往对产权更加尊重，对私有产权保护，对权力有制衡。相反，不发达国家、法制不健全的国家无法规范地开征房地产税。能否成功地、平稳地开征房地产税，影响到中国能否成功地跨越中等收入陷阱，在市场经济的道路上再上一个高度。”
6. 房地产税等长效机制措施，应通过地方试点，实现竞争优化趋同。
强势政府的双刃剑；调控使得市场逆向分化；限价导致价格失真，不但会误导投资者，也会误导决策者；没有长效机制，只是把一些问题暂时掩盖；土地供给的错配；土地供给的垄断等等一系列揭示中国房地产市场实质的制度安排和特征，全都得到了深刻剖析。
特别是关于房地产税迟迟推不出来的根本原因的认识：那些收房地产税的国家，往往对产权更加尊重，对私有产权更有保护，对权力有所制衡。
这一段，已经说得明白透彻，已经说到极限了。
我们不能指望一位在任的厅局级官员（虽然是从事研究的官员）谈土地私有化。但上述的表述已经清晰的表明了房地产税难以征收的症结所在。
但是在文章最后一段，关于房地产税试点的思路略显混乱，也和徐局长前面的论述存在矛盾。
其实，文章前部分的论述已经清晰地揭示了房地产税最重要的障碍是法理障碍。
《立法法》，特别是《立法法》（2015年修正）规定：所有税种必须立法，甚至包括税率都需要立法。
▲《立法法》规定
征收房地产税是直接从公民口袋里面掏钱，家家户户甚至祖祖辈辈都要掏下去。
“税收法定”是世界公认的基本法学原则，无法定的税收堪比抢劫。
这关乎公民重大利益的税收问题，怎么可以在没有法律的前提下试点？
能试出什么？
➤ 哪个地方政府能延长土地使用期？甚至试点土地私有化？
➤ 哪个地方政府能试点取消土地出让金？
➤ 中国并非联邦制国家，在不同城市，住房存在重大的税收差异，公众能接受吗？
➤ 选择哪个城市试点？都可能存在极大的不公平和不合理。
当然，如果选择部分人群试点。比如，厅局级以上的官员，率先带头试点征收房地产税，那可能绝大多数公众都愿意接受。这样试点可以吗？
如果房地产税能试点，那么是不是可以试点“存款税”？
凡在银行里有100万存款的，每年交1万存款税；有1000万存款的，每年交30万存款税……
整个社会会发生什么？
不动产，对于绝大多数中国城镇居民家庭来说，就是银行，甚至是比银行还可靠的“银行”。
七年多以前，在上海和重庆开始试点的所谓“房产税”，迄今也没有，也不敢进行总结和定论。
人们都清楚，那是一个失败的试点。
必须承认，央行研究局徐忠局长，是一位值得尊重的明白的学者型官员。
但，徐局长在房地产税试点这个问题上，明白并糊涂着。
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