2017杭州楼市研究分析报告
2017杭州楼市研究分析报告
前言
中国的房地产市场，在巨大的市场惯性和史无前例的调控中，走过了2017年。
始于2015年底的“去库存”运动，在2016年和2017年形成了一轮巨大的房地产市场“国家牛市”。
而从2016年9月30日开始，中央政府又开启了一轮以“限制性措施”为特征的限购、限贷、限价、甚至限售的空前调控，全国出台各类调控250多次，调控从宏观全面进入微观。
2016年-2017年的这轮调控与2011年调控的市场表现完全不同。
调控的边际效益递减。在长达一年多的时间内，调控措施被迫不断加码，甚至采取了限价、限售等超乎寻常的行政措施。调控舆论也一直保持高压态势。
市场上弥漫着焦虑和恐慌情绪，投资比例空前。
2016年底，中央经济工作会议提出的“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。但市场上仍然弥漫着极高的投资热情，实质是对货币贬值的预期与恐慌。
从全国一二线城市开始的这一轮楼市热潮，在2017年甚至蔓延到了部分三四线城市，特别是长三角、珠三角、京津冀都市圈内的三四线城市。
一、市场特征和结论
1、市场巨量成交，总金额远远刷新历史最高纪录
虽然，2017年度杭州商品房成交套数和面积均为次新高，但3838.3亿元的商品房巨量成交金额，远远刷新了历史最高纪录。
2017年，杭州市区商品房成交16.26万套，1645.2万方，刷新历史次新高纪录；成交金额3838.3亿元，创历史新高。
2、市场需求强劲， 抢房潮从个别楼盘蔓延至几乎整个市场
2016年，杭州举办了G20峰会，并将在2022年举办亚运会，强有力的官方背书和良好预期，加之2016年杭州房价涨幅又远低于南京、苏州、厦门、合肥“四小龙”城市，同时，2017年又与杭州空前力度的城中村改造重叠，仅杭州主城区全年征迁就超过20000户。市场真实需求与预期需求均极为强劲。
3、投资性购房比例高达70%以上
由于市场投资冲动和热情依然高涨，住宅又受到限购、限贷政策抑制，有部分住宅替代功能又兼具投资功能的酒店式公寓持续热销。
多份抽样调查结果显示，以投资为目的购房比例高达70%以上。其中，仅纯投资属性的酒店式公寓成交就达3.8万套，刷新历史次新高纪录，在商品房成交中占比23.4%（这一数据尚未包括大量的村级留用地中的酒店式公寓），较2016年上升了3.4个百分点。
市区酒店式公寓价格大幅上涨，12月成交均价较年初1月上涨24.4%，涨幅甚至远超商品住宅。
商铺和写字楼成交套数占比较2016年分别上升3.8个百分点和2.4个百分点。库存快速下降，去化周期大大缩短。商铺和写字楼库存去化周期较2016年分别缩短了17.7个月和12.4个月。
4、开发商的恐慌向公众传导
各地开发商在比较了全国市场之后，认定杭州是最具投资价值的城市之一（甚至没有之一），纷纷不惜代价进入杭州市场，在多个区域和板块创造了多个地王。由于土地价格溢价70%封顶，诸多地块并非是绝对价格的地王，而是高地价和高比例自持。开发商的恐慌情绪，也传导给了市场和公众预期。
5、限价政策适得其反
限价政策给公众传递了两个错误的市场信号：
（1）限价不可能长期下去。限价解除之日就是房价暴涨之时。
（2）政府限制的价格，比市场价格低很多，巨大的福利不买白不买。
限价政策使市场信号完全失真。部分开发商不愿意接受被限制的价格，推迟开盘，堂而皇之的捂盘惜售，更加剧了市场供应的紧张程度。
同时，限价虽然控制住了价格，但市场供需关系严峻，购房门槛提高。大多数热点楼盘都需全额付款。
限价政策也滋生了腐败。托关系甚至炒房号，已经不是个别现象。
6、市场价格数据失真
2017年11月，国家统计局的价格指数显示杭州商品住宅价格环比下跌0.1%，同比下跌0.6%。而杭州市区商品住宅2017年12月均价与2017年1月相比，则上涨13.4%。
2017年，杭州二手房全年价格涨幅则高达38%。
7、商品住宅价格基准线大幅上调，供应结构失衡
2017年，杭州商品住宅成交套数榜单前40位已经没有万元以下楼盘，而2016年同样的榜单中，均价万元以下的楼盘高达12个。
2017年杭州市区商品住宅成交中，90平方米以下房源、单价低于1万元/平方米房源和总价低于150万元房源，较2016年分别下降了10.2个百分点、22.6个百分点和24.0个百分点。
单价2.5万-4万元/平方米房源和总价250万-500万元房源，较2016年分别上升20.8个百分点和16.0个百分点。
8、全年商品房显性库存继续下降
2017年，杭州市区商品房全年成交超16万套，巨量成交使商品房显性库存大幅度下降。
从年初的11.7万套，1383.0万方，下降到年底的7.1万套，928.7万方，创近7年以来新低。其中，商品住宅从年初的4.8万套，635.8万方，下降到年底的2.5万套，341.2万方，创近8年以来新低。
9、隐性库存（潜在供应量）持续大幅下降
2017年杭州商品房销售面积1645.2万方，同期开发商购置土地可建面积1226.8万方，实际库存净流出约418万方。
潜在供应量在2016年消化687万方的基础上进一步下降。近3年库存持续下降了1500万方左右。
10、土地成交金额、价格全面刷新，高溢价、高自持成常态
虽然2017年出让土地可建面积仅为1226.8万方，但总成交额高达1942.98亿元，远远刷新历史最高纪录，同比上涨21.6%；平均楼面价15838元/平方米，同比上涨24%；这其中，涉宅地更为明显：涉宅地成交额1685.6亿元，同比上涨20.5%；涉宅地平均楼面价18478元/平方米，同比上涨30%。
与此同时，2017年杭州市区总计有36个板块刷新楼面价纪录，价格涨幅较大的板块有小和山、余杭中泰、空港新城、运河新城等。
媒体所报道的北京、杭州卖地突破2000亿元，所指的杭州范围为杭州十区。杭州十区（本报告中八区加上富阳、临安）总成交金额2180.44亿元。
2017年延续了2016年的土地市场高热度。从2017年全年来看，开发商对于土地的争夺势头强劲，尤其在8月现房销售取消后、至9月的“推地潮”中，房企以高溢价、高自持拿地成常态。全年涉宅项目中开发商自持总建筑面积为108.1万方(地块本身的自持比例不计算在内，仅统计招拍挂现场产生的自持比例部分)。但迄今为止，开发商对自持部分尚未找到破解方案。
11、二手房成交量创历史次新高，年度涨幅达38%
2017年，杭州市主城区二手房共成交55305套，同比下降22%，创历史次新高。
主城区二手房成交套数与同期商品房比值为1:1.13，相较于2016年的1:1.17，二手房市场份额再次提高，表明主城区房地产市场进一步由新房市场向存量房市场过渡。
2017年，主城区二手住宅均价为28010元/平方米，相比2016年20505元/平方米大幅上涨37%，刷新历史纪录。
二手房市场年度涨幅显著。12月主城区二手住宅均价相比1月涨幅高达38%，约为商品住宅同期涨幅2倍。
从均价数据来看，28010元/平方米的均价与商品住宅31568元/平方米相差仅3500余元/平方米。部分二手房价格实际已与新房价格发生倒挂。
典型楼盘上涨幅度尤为明显。成交热门的边缘区域次新小区保利东湾年度涨幅约88%，市中心老旧小区朝晖、采荷、翠苑涨幅均为50%左右。
12、外来房企持续关注杭州
2017年，从涉宅土地市场来看，共有15家房企进入杭州市场。分别为金科、联发、中国电建、中建、中治、路劲、三湘印象、温州时代、大名城、禹洲（首次招拍挂拿地）、葛洲坝（首次招拍挂独立拿地）、东方集团、上坤、首创、中锐。
13、杭州版图进一步扩大
2017年，临安撤市设区。杭州市区版图由4876平方公里扩大到8003平方公里。杭州的版图面积已经超过上海，超深圳的四倍。
14、调控背景下，杭州市场表现最为坚强
2017年下半年，“北上深”等一线城市和南京、苏州、厦门、合肥“四小龙”等热点二线城市，已经开始出现降温迹象时，杭州市场表现仍然极为坚强。不论是商品房市场、二手房市场还是土地市场的表现，均未呈现出明显的降温迹象。
中共十九大上最高领导人的表态，以及十九大后中央政府释放的态度，使市场对调控松懈的预期几近消失，市场恐慌情绪也略有缓解。
十九大报告、中央政治局会议、中央经济工作会议都强调了加快长效机制的建设。轰轰烈烈的提出要发展住房租赁市场，共有产权住房等。
在2017年3月的全国两会上，虽然没有把房地产税草案提请常委会审议，但从年中开始，官方机构和官方人士再度将房地产税之剑高高悬起。
所谓的长效机制，应该涉及到中国房地产市场的基本制度和基本逻辑。即：土地制度、金融制度、税收制度、户籍制度等基本制度，以及绝大多数地方政府对土地财政高度依赖的基本逻辑。
但是，中国房地产市场先天的制度和逻辑设计，注定了今天的局面。
发展租赁住房市场和共有产权房，虽能够解决部分公众的实际住房需求，但并不能直接降低商品房的金融投资属性。
迄今为止，尚没有经过市场检验，明确有效的长效机制形成，长效机制仍在探索之中。
只要长效机制一天没有建立，市场就将在非良性循环中折腾不止。
1、关于调控政策走向
（1）十几天前的中央经济工作会议提出：“分清中央和地方事权，实行差别化调控”。这是第一次明确地方政府事权。表明2018年可能的政策走向之一是，将权力和责任一并交给地方政府。
（2）中央经济工作会议结束后，住建部的全国住房城乡建设工作会议提出：“2018年将对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需，支持改善需求，遏制投机炒房。”明确的指向了2018年对刚性需求首套房的支持政策，可以期望首付和利率会较为宽松。
（3）面对房地产税立法困难重重的现实，为抑制炒房行为，选择增加反复交易的成本，设立按持有时间、住房套数，实行差别化的交易环节税负。如梯级契税，或类似于香港的短期交易额外印花税等。
住建部政策研究中心主任秦虹也认为，这是目前最可行的政策选项之一。
2、关于房地产税
多年来，官方一直寄予期望的房地产税，是长效机制之一。但其与现行的土地制度，与土地出让金制度，有很大的法理冲突。
尽管2017年下半年，官方又将房地产税之剑高高悬起，但在2018年落地的可能性极小，甚至没有。
除非按照以下思路：
（1）新房新办法，老房老办法，对存量房不予追溯。
按此思路，只能起到警示人们购买数量的作用。上海从2011年开始的房产税试点，就是按这一思路进行，但实际上无论是征税的额度还是对市场的警示效果，都不尽理想。
（2）对存量房征税进行大幅度赦免。
每个家庭至少免税一套，甚至两套，或人均大面积免税。但大幅度、大面积的免征，同样无法起到警示投资和降低对土地财政依赖的作用。
（3）延长土地使用年限。
这需要修改多部法律。
3、杭州在可预期的未来，市场表现仍会继续突出
杭州现阶段的房价与城市天然禀赋、经济和社会发展的价值比值（可以称之为一个城市的性价比），普遍高于其他一二线城市。且杭州2022年举办亚运会，包括十条地铁线路在内的城市基础设施建设，是排定的无法推迟的倒计时时间表。
4、杭州虽然离本轮城市总体规划（2001-2020）到期还有两年时间 ，但新一轮城市总体规划的主题已经呼之欲出
杭州市区的版图已经扩大为8003平方公里，东西南北四面出击，但城市发展的主题是“拥江发展”。
从2018年起，在新旧城市总体规划尚未衔接的背景下，以《杭州市拥江发展四年行动计划（2018-2021年）》，提前实施“拥江发展”战略。
5、2018年杭州市区土地开闸放水几乎没有悬念
无论是城中村改造所整理出的大量土地，还是城市建设所需要的巨量资金，都决定了2018年杭州市区土地开闸放水几乎没有悬念。
至2018年2月1日，杭州市区已挂牌土地33宗地，可建面积290.6万方，达到2017年全年的1/4。
6、2018年市场资金可供量成悬疑
2017年，超过3800亿的商品房销售额，加上二手房销售额，杭州房地产市场成交金额超过5000亿（当然其中有部分是同时买卖，即买入商品房，卖出二手房）。
5000亿的巨量资金，如果没有杠杆，可将杭州市全部住户储蓄的8500亿消灭掉一大半。如果按照一半的杠杆率估算，2017年房地产交易额也消灭掉杭州住户储蓄的30%。
除了中央政府比较明确释放的货币政策，特别是对房地产市场的金融货币政策不会放松的信号以外，在限购背景下，已经连续两年高额成交的杭州市场，购房者资金量也成悬疑。
7、土地价格稳中有降，原来部分高价地块亏损入市可能性较大
综合判断土地的供应量和货币政策，以及公众购买力，2018年杭州市区土地价格稳中有降（或表现为自持比例下降），原来部分高价地块亏损入市可能性较大。
走过2017年，中国房地产市场还没有走出非良性循环的怪圈。
短期强力行政干预为长效机制赢得时间的美好理想，没有实现，长效机制的寻求与探索之路仍漫漫。
这一结果，比市场波动本身更令人忧虑。
2018年，对于房地产开发企业的安全和生存，可能比任何一年都显得更为重要。
以成立国务院金融稳定委员会为代表的一系列防范金融风险意识贯穿了2017年全年。政府高级官员甚至用“灰犀牛”事件和“明斯基时刻”等极端现象，警示市场。
但如果发生系统性和全局性的风险，发生“灰犀牛”事件，任何一个城市都无法幸免。
备注：
数据截至2017年12月31日
我爱我家市场研究中心、中原地产、链家地产提供二手房数据支持
本报告中杭州市区范围为市八区（不含富阳、临安），杭州主城区范围为市六区（不含萧山、余杭、富阳、临安）
院长：丁建刚
高级研究员：冯慧霞 罗兰 魏盼
研究员：张怡 章嵘嵘 李成 何肖霞 马梦婷 丰方旭 郑青青
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