丁建刚课堂公开课：终极改善人群购房选择
丁建刚课堂
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终极改善的人群，有多次购房和居住的经验，往往希望十全十美，很难包容缺陷和短板，因此选择更困难，更纠结。
繁华和环境、别墅和大平层、里子和面子、舒适和保值，该如何取舍？
走过2017年，我们看到一个非常有意思的市场现象：焦虑的购房人群中，有两类最为焦虑。
第一类是刚需购房群体。刚需购房者被高企的房价甩在了站台，甚至连绿皮车都赶不上了。
在杭州，适合刚需价格区段的项目正在急剧减少，或者说是供应量正在急剧减少。在我们统计的2017年度成交量前40的楼盘中，已经没有单价低于1万元/平方米的楼盘了。而在2016年相同的榜单中，仍有12个项目单价低于1万元/平方米。
刚需的焦虑是“上不了车”，晚了一年，“上车”的门槛就提高了一大截。
那么另一类焦虑的人群，就是终极改善的人群。介于这两类人群之间的改善型人群则相对较为淡定。
终极改善人群购房困难的原因
由于有多次置业的经历和经验，他们通常要求较高，要求十全十美，很难包容缺陷和短板，因此置业选择更困难。
无论是从地段到环境，还是开发商的品牌，或者建筑的规划设计、外立面、装修风格、装修的精细程度以及物业服务，甚至是和谁做邻居等等，要求都非常苛刻。
现实市场上，能够满足这些终极改善购房者各项指标的项目少之又少，甚至没有，总有一些方面不如人意。
终极改善群体购房四大焦虑点
一、繁华和环境，不可兼得，需做取舍。
很多人希望山水环境优越，且出则繁华，实际难以实现。
东洲、银湖、良渚、青山湖等这些山水环境优越的板块，都远离繁华都市中心。优质山水资源与都市繁华，不可兼得。
很多人在入住郊区别墅之后深感交通与生活不便，倍感寂寞。
通常情况下，外地到杭州购房人群更重视繁华，侧重享受都市资源，而杭州本地知识阶层的终极改善人群更重视山水环境。
二、选择大平层公寓还是排屋、别墅。
同样要厘清自己的诉求，特别是对郊区的排屋、别墅，自己是否愿意忍受距离和交通时间，生活配套的相对不足以及通常比较寂寞的生活形态。
极少数市中心的别墅排屋固然好，但通常价格极高。大多数别墅排屋位于城市的郊区。
别墅可能是很多中国人的梦想，但是最近几年的实践证明，选择大平层的人更多，从郊区的排屋、别墅回归到大平层的也很多。
与别墅相比，大平层要方便的多。直观的就是减少了垂直交通，不需要爬楼梯。另一方面，大平层的面宽更宽，日照和采光相比别墅和排屋要好得多。
哪些家庭更适合别墅和排屋呢？比如那些三代同堂的大家庭，彼此需要更多的个人空间，那么选择别墅或是排屋可能更合适。如果是只有两代人，或是夫妻俩的家庭，通常还是选择大平层更合适。
三、里子和面子，应侧重哪一方面。
对于终极改善购房者来说，里子与面子相比，里子更重要。
在不能同时兼得面子和里子的情况下，或存在矛盾的时候，不必去考虑亲戚朋友到你家做客，会对你的房子如何评价的事情，更重要的是考虑自己的居住感受，自己居住舒适满意更为重要。
四、该考虑居住满意还是更能够保值升值。
既然购买的是终极改善的产品，即已经过了以保值增值为主要目的的阶段。应该明确是以居住为主要目的，更多的考虑居住是否满意。
通常高端产品，特别是别墅、排屋的保值增值能力，远不如一般的刚需楼盘。
课堂小结
终极改善人群购房原则：梳理各项诉求，按需求顺序做出重要性排序，根据自己的价值观和喜好，有取有舍，有保留有放弃，再做选择。
1、繁华和山水不能兼得时，折中选择。
2、别墅排屋还是大平层公寓，按自己需求选择。
3、里子和面子冲突时，里子更重要。
4、居住舒适和保值功能冲突时，居住舒适更重要。
5、自己感受和别人评价矛盾时，自己感受更重要。
房子是给自己住的，而非给别人评价的。这是给终极改善购房者的忠告。
最严调控最“坚强”，长效机制路漫漫——丁建刚2017杭州楼市年终特别评论
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