最严调控最“坚强”，长效机制路漫漫——丁建刚2017杭州楼市年终特别评论
读懂中国楼市
最严厉的调控下，杭州楼市在一线和热点二线城市中最为坚强，3800亿的巨量商品房成交金额，远远刷新历史纪录。2018年，无论是城中村改造所整理出的大量土地，还是城市建设所需要的巨量资金，杭州天量土地供应将没有悬念。
如市场正常波动，高性价比的杭州楼市将继续表现突出。但如发生系统性和全局性风险，任何一个城市都无法幸免。
中国的房地产市场，在巨大的市场惯性和史无前例的调控中，走过了2017年。
始于2015年底的“去库存”运动，在2016年和2017年形成了一轮巨大的房地产市场“国家牛市”。
而从2016年9月30日开始，中央政府又开启了一轮以“限制性措施”为特征的限购、限贷、限价、甚至限售的空前调控，全国出台各类调控250多次，调控从宏观全面进入微观。
2016年-2017年的这轮调控与2011年调控的市场表现完全不同。
调控的边际效益递减。在长达一年多的时间内，调控措施被迫不断加码，甚至采取了限价、限售等超乎寻常的行政措施。调控舆论也一直保持高压态势。
市场上弥漫着焦虑和恐慌情绪，投资比例空前。
2016年底，中央经济工作会议提出的“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。但市场上仍然弥漫着极高的投资热情，实质是对货币贬值的预期与恐慌。
从全国一二线城市开始的这一轮楼市热潮，在2017年甚至蔓延到了部分三四线城市，特别是长三角、珠三角、京津冀都市圈内的三四线城市。
— 壹 —
2017杭州楼市特点
1、市场巨量成交
虽然，2017年度杭州商品房成交套数和面积均为次新高，但超过3800亿元的商品房巨量成交金额，远远刷新了历史最高纪录。土地成交金额高达1942.98亿元，仅次于北京，同样刷新历史新高。
2、市场需求强劲，抢房潮从个别楼盘蔓延至几乎整个市场
2016年，杭州举办了G20峰会，并将在2022年举办亚运会，强有力的官方背书和良好预期，加之2016年杭州房价涨幅又远低于南京、苏州、厦门、合肥“四小龙”城市，同时，2017年又与杭州空前力度的城中村改造重叠，仅杭州主城区全年征迁就超过20000户。市场真实需求与预期需求均极为强劲。
3、投资性购房比例高达70%以上
多份抽样调查结果显示，以投资为目的购房比例高达70%以上。其中，仅纯投资属性的酒店式公寓成交就达3.7万套，占总成交量比例高达23.4%。
4、开发商的恐慌向公众传导
各地开发商在比较了全国市场之后，认定杭州是最具投资价值的城市之一（甚至没有之一），纷纷不惜代价进入杭州市场，在多个区域和板块创造了多个地王。由于土地价格溢价70%封顶，诸多地块并非是绝对价格的地王，而是高地价和高比例自持。开发商的恐慌情绪，也传导给了市场和公众预期。
5、限价政策适得其反
限价政策给公众传递了两个错误的市场信号：
（1）限价不可能长期下去。限价解除之日就是房价暴涨之时。
（2）政府限制的价格，比市场价格低很多，巨大的福利不买白不买。
限价政策使市场信号完全失真。部分开发商不愿意接受被限制的价格，推迟开盘，堂而皇之的捂盘惜售，更加剧了市场供应的紧张程度。
同时，限价虽然控制住了价格，但市场供需关系严峻，购房门槛提高。大多数热点楼盘都需全额付款。
限价政策也滋生了腐败。托关系甚至炒房号，已经不是个别现象。
6、市场数据失真
2017年11月，国家统计局的价格指数显示杭州商品住宅价格环比下跌0.1%，同比下跌0.6%。而杭州市区商品住宅2017年12月均价与2017年1月相比，则上涨9%。
2017年，杭州典型老旧小区二手房价格涨幅则高达50%左右。
由于限价政策，使市场价格数据严重失真。此外，由于限网签等措施，甚至连成交量数据也失真。
7、商品住宅供应结构失衡
2017年，杭州商品住宅成交套数榜单前40位已经没有万元以下楼盘，而2016年同样的榜单中，均价万元以下的楼盘高达12个。
8、调控背景下，杭州市场表现最为坚强
2017年下半年，“北上深”等一线城市和南京、苏州、厦门、合肥“四小龙”等热点二线城市，已经开始出现降温迹象时，杭州市场表现仍然极为坚强。不论是商品房市场、二手房市场还是土地市场的表现，均未呈现出明显的降温迹象。
— 贰 —
2018楼市展望
中共十九大上最高领导人的表态，以及十九大后中央政府释放的态度，使市场对调控松懈的预期几近消失，市场恐慌情绪也略有缓解。
十九大报告、中央政治局会议、中央经济工作会议都强调了加快长效机制的建设。轰轰烈烈的提出要发展住房租赁市场，共有产权住房等。
在2017年3月的全国两会上，虽然没有把房地产税草案提请常委会审议，但从年中开始，官方机构和官方人士再度将房地产税之剑高高悬起。
所谓的长效机制，应该涉及到中国房地产市场的基本制度和基本逻辑。即：土地制度、金融制度、税收制度、户籍制度等基本制度，以及绝大多数地方政府对土地财政高度依赖的基本逻辑。
但是，中国房地产市场先天的制度和逻辑设计，注定了今天的局面。
发展租赁住房市场和共有产权房，虽能够解决部分公众的实际住房需求，但并不能直接降低商品房的金融投资属性。
迄今为止，尚没有经过市场检验，明确有效的长效机制形成，长效机制仍在探索之中。
只要长效机制一天没有建立，市场就将在非良性循环中折腾不止。
1、关于房地产税
多年来，官方一直寄予期望的房地产税，是长效机制之一。但其与现行的土地制度，与土地出让金制度，有很大的法理冲突。
尽管2017年下半年，官方又将房地产税之剑高高悬起，但在2018年落地的可能性极小，甚至没有。
除非按照以下思路：
（1）新房新办法，老房老办法，对存量房不予追溯。
按此思路，只能起到警示人们购买数量的作用。上海从2011年开始的房产税试点，就是按这一思路进行，但实际上无论是征税的额度还是对市场的警示效果，都不尽理想。
（2）对存量房征税进行大幅度赦免。
每个家庭至少免税一套，甚至两套，或人均大面积免税。但大幅度、大面积的免征，同样无法起到警示投资和降低对土地财政依赖的作用。
（3）延长土地使用年限。
这需要修改多部法律。
2、关于调控政策走向
（1）十几天前的中央经济工作会议提出：“分清中央和地方事权，实行差别化调控”。这是第一次明确地方政府事权。表明2018年可能的政策走向之一是，将权力和责任一并交给地方政府。
（2）中央经济工作会议结束后，住建部的全国住房城乡建设工作会议提出：“2018年将对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需，支持改善需求，遏制投机炒房。”明确的指向了2018年对刚性需求首套房的支持政策，可以期望首付和利率会较为宽松。
（3）面对房地产税立法困难重重的现实，为抑制炒房行为，选择增加反复交易的成本，设立按持有时间、住房套数，实行差别化的交易环节税负。如梯级契税，或类似于香港的短期交易额外印花税等。
住建部政策研究中心主任秦虹也认为，这是目前最可行的政策选项之一。
3、 杭州在可预期的未来，市场表现仍会继续突出
杭州现阶段的房价与城市天然禀赋、经济和社会发展的价值比值（可以称之为一个城市的性价比），普遍高于其他一二线城市。且杭州2022年举办亚运会，包括十条地铁线路在内的城市基础设施建设，是排定的无法推迟的倒计时时间表。
4、对城市的良好预期，同样不能过度透支。
在过去的一年半内，部分开发商的高价地块可能会重演2014年的一幕，无论限价与否，都可能亏损入市。
5、未来还有多少资金可消耗成悬疑
2017年，超过3800亿的商品房销售额，加上二手房销售额，杭州房地产市场成交金额超过5000亿（当然其中有部分是同时买卖，即买入商品房，卖出二手房）。
5000亿的巨量资金，如果没有杠杆，可将杭州市全部住户储蓄的8500亿消灭掉一大半。如果按照一半的杠杆率估算，2017年房地产交易额也消灭掉杭州住户储蓄的30%。
未来还有多少资金可供市场消耗，成为很大悬疑。
6、2018年杭州市区天量土地供应没有悬念
无论是城中村改造所整理出的大量土地，还是城市建设所需要的巨量资金，都决定了2018年杭州市区的天量土地供应没有悬念。
至2018年2月1日，未来32天内杭州市区已挂牌土地33宗地，可建面积290.6万方，达到2017年全年的1/4。
— 叁 —
结束语
走过2017年，中国房地产市场还没有走出非良性循环的怪圈。
短期强力行政干预为长效机制赢得时间的美好理想，没有实现，长效机制的寻求与探索之路仍漫漫。
这一结果，比市场波动本身更令人忧虑。
以成立国务院金融稳定委员会为代表的一系列防范金融风险意识贯穿了2017年全年。政府高级官员甚至用“灰犀牛”事件和“明斯基时刻”等极端现象，警示市场。
但如果发生系统性和全局性的风险，发生“灰犀牛”事件，任何一个城市都无法幸免。
2018年，对于房地产开发企业的安全和生存，可能比任何一年都显得更为重要。
丁建刚：“房地产税”出台时间确定系重大误读，不再提“二次房改”
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