丁建刚：杭州酒店式公寓市场新动向（上）——增加一间房的需求
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2016年以来的两年半时间里，杭州楼市在极度的乐观预期和最严调控政策的双重作用下前行。
相比被政策扭曲的住宅市场，酒店式公寓的成交数据，无论是成交量还是成交价格，都更为真实。因此，对酒店式公寓的研究，有较大的市场意义和价值。
酒店式公寓需求出现了一些新动向。酒店式公寓购买和使用的目的，越来越明确和清晰。
以增加一间房为目的的购买人群大幅增加，并已经成为在原居住地改善的重要解决方案。
在这两年半中，杭州市区酒店式公寓巨量成交。2016年和2017年，均达到4万套左右。2018年上半年，近1.9万套。
2016年以来，杭州市区售出的酒店式公寓，高达近10万套。
酒店式公寓在商品房中的成交占比，也逐年提高。
2016年，酒店式公寓成交约占1/5，2017年约占1/4，到2018年上半年，占比已经近三成。
这两年半的时间内，酒店式公寓的价格，也出现了前所未有的上涨，涨幅高达84%（2018年上半年均价比2016年均价），这是多年来前所未有的。
酒店式公寓成交爆发式的增长，成为市场热点，透露出诸多市场信号，引发极大关切。
增加一间房的需求，成为酒店式公寓市场需求新动向。
过去多年，酒店式公寓的需求主要是资产配置型的投资性需求，自用自住型的需求量不大。
而近两年来，虽然酒店式公寓市场仍然是以获取租赁回报的资产配置型的投资性需求为主，但自住自用型需求出现大幅度上升。
自住自用型需求市场新动向，主要表现在以下几个方面：
1
限购、限贷政策使得一些没有购房资格的群体，特别是省内其他城市的购房者，为了在杭州占有一席之地，解决过渡性居住需求，转向购买酒店式公寓明显增加。
其中不乏一些外地的父母为了满足子女当下或是将来的居住需求，尽早在杭州占有一席之地，从住宅市场转向了酒店式公寓。
2
90后甚至00后的年轻人，无论是单身还是情侣，甚至部分刚结婚的小夫妻，能接受酒店式公寓作为过渡性住宅的生活方式的比例有明显提高。
统计数据显示：2017年，杭州常住人口净增28万，连续三年实现人口高增长，高校毕业生数量近8万人。政策红利下的杭州，城市能级提升，产业、人口发展势头迅猛。大量高校毕业生等年轻人涌入杭州，解决迫切的过渡性居住需求的人群数量激增。
受制于杭州住宅的限购政策，这些群体中或还没有购房资格，或购房能力较弱，或买不到称心的住宅的年轻人，转而选择酒店式公寓。
3
增加一间房的需求。
这类需求是酒店式公寓市场需求的最新动向。
在城市的住宅密集区，特别是次新房小区集中的区域，很多家庭有增加一间房的需求。
增加一间房的需求，来自二孩政策等带来的家庭人口的增加；来自这些人群在外地的父母需要来杭短暂几年帮助照顾小孩；来自于这些业主对生活工作空间要求的提高，对书房、工作室的需求等。
这些次新房小区的业主，常常是已经适应了所在区域的生活环境，不愿离开自己熟悉的生活区域，同时又遇到了很大的改善困难，比如需要折腾搬家，期房需要先买后卖，支付能力问题，新房需要重新装修等等。
能在居住的周边，购置一间面积不大、总价不高的酒店式公寓，既能够解决增加一间房的功能，生活影响和动荡也最小。
此外，酒店式公寓既不限购，也不限贷，也不需要摇号。
这类需求，已经成为了城市中密集住宅区周边的酒店式公寓重要的自住型市场需求。
4
部分大面积酒店式公寓，成为住宅甚至豪宅的替代品。
在城市的核心热门区域，大面积的酒店式公寓户型设计与住宅几近相同，有阳台、有天然气、房屋功能齐全的大户型的精装修酒店式公寓，已经成为了想要居住在这个区域的购房者用以替代住宅产品的重要选项之一。
酒店式公寓无需购房资格、价格明显低于周边住宅，但功能和住宅几乎一样，仅仅是使用年限的差别。
这一类的酒店式公寓，以前就有一些市场案例。如万象城悦玺、滨江城市之星的5号楼6号楼、滨江华家池华幕，以及后来的凯德来福士公寓、钱塘公馆、嘉里中心的逸庐、碧桂园深蓝国际中心等等。
5
被产品创新激发出的市场需求。
部分酒店式公寓在空间设计、功能设计、精装修设计等方面有很大的创新，打动了部分没有明确自住或投资目的的购房者。
当然，酒店式公寓的购买者中，仍有超过一半的人属于资产配置型的投资者。
这部分人深知酒店式公寓的流动性并不如住宅产品，且这轮行情中酒店式公寓价格已经大幅度上涨，但仍愿意以每年的租赁回报作为主要的投资回报形式的家庭资产配置。
随着杭州城市能级的提升，金融、房地产、互联网等行业的流动性商务人士，也确实明显增多。
进入高铁时代后，这些流动人群虽然在杭州工作，并不一定在杭州购房，租住酒店式公寓的人群大幅上升。在房地产行业，这些人被戏称为“京籍在杭务工人员”、“广东籍在杭务工人员”等。
（以上内容为丁建刚在住在杭州网举办的“论持酒战”2018酒店式公寓价值研讨会上所作报告的主要内容。）
住在杭州网《八年不涨一涨惊人，住宅限购救活了酒店式公寓？真相其实并不简单……》（点击阅读）
随着市场需求的变化，酒店式公寓产品也出现了新动向。
在酒店式公寓这一轮巨大的行情之后，一个更大的问号摆在开发商和公众面前：酒店式公寓市场饱和了吗？酒店式公寓还能再买吗？
本公众号下期《杭州酒店式公寓市场新动向（下）》，将讨论以上话题。
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