杭州地价略降，部分低仓位房企补仓
2019年，中国房地产市场面临着极大的不确定性。
诸多悬念，悬而未决。
尽管如此，对房地产企业来说，不管面临什么样的形势，仍需“找米下锅”。
由于各家房企，存货量不一样，资金实力不一样，对市场未来预期和判断不一样，在土地市场上，做出了不同的决策。
文章来源：住在杭州网（ID：zzhz_zjol）
作者：何肖霞
转载已获授权
杭州主城区年前最后一场土地出让在逾20家房企的竞争中画上句号。最终，滨江联合中铁建拿下翠苑宋江苑地块，中铁建&省交投、港中旅分食彭埠两宅地。值得注意的是，加上其余四宗商地，主城区土地单日成交破百亿，达到111亿元。
杭州土地市场在经历了半年的降温后，又一次迎来了“暖意”，这让人不禁想问一句，是春天来了吗？
1月29日土地成交一览表
结果综述：
1.彭埠19号宅地由港中旅以总价34.2亿元竞得，楼面价27148元/㎡，溢价17.1%。
（配建公租房10%，共计12607㎡，实际楼面价约30742元/㎡，毛坯保本房价测算约41076元/㎡）。
2.彭埠15号宅地由中铁建&省交投以总价18.7亿元竞得，楼面价30122元/㎡，溢价25.5%。
（配建公租房10%，共计6199.6㎡，实际楼面价约34046元/㎡，毛坯保本房价测算约45380元/㎡）。
3.翠苑宋江苑宅地由滨江&中铁建以总价20.6亿元竞得，楼面价36100元/㎡，溢价22.6%。
（配建公租房10%，共5708㎡，实际楼面价约40689元/㎡，毛坯保本房价测算约54024元/㎡）。
成本测算方式：①公租房建面从总体量中扣除；②高层住宅建安成本5000元/㎡；②公租房建安+全装修成本5200元/㎡；③地块商品房户均120㎡、车位售价20万元/个、车位比为1：1.2；④财务成本为地价8%，税费成本为毛坯售价12%。
本期讨论：
1、逾15家房企竞争翠苑地块魅力何在？
2、城东新城存量高企 一众房企如何突围？
01
逾15家房企竞争
翠苑地块魅力何在？
翠苑单元时隔5月再次出手，引来逾15家房企争抢，最终滨江联合中铁建以总价20.6亿元，楼面价36100元/㎡拿下翠苑宋江苑宅地。考虑其配建10%公租房，本地块的实际成交楼面价为40689元/㎡。这个价格贵不贵？值不值？
滨江&中铁建翠苑项目位置图
（来源：决策通系统）
地块所在的城西文教板块是杭州传统的老城区，也是许多人情结之所系，再加上其浓厚的生活氛围及成熟的生活配套，地块的区位优势不言而喻。
此外，新年伊始各大房企“财大气粗”，对于翠苑地块这样体量小、总价低的都势在必得。
地块南面，2018年7月中海拿下一宗商住地，彼时成交楼面价36894元/㎡，略高于本案。西面中冶项目以楼面价39571元/㎡，于2017年4月成交，且需现房销售。与上述两项目相比，本案保本利润实现略有优势。
参考周边杭州公馆二手房均价6万元/㎡，本项目盈利有一定空间，房企未来可通过产品差异化实现溢价。
02
城东新城存量高企
一众房企如何突围？
提起城东新城，不少人觉得其“高价项目多、竞争激烈，库存大”等，这些印象使得房企望而却步。的确，根据浙报传媒地产研究院统计，截至2018年年底，城东新城潜在供应量70.6万方，是杭州主城区范围内存量排名第一的板块。目前在售项目6个，待售项目2个。
城东新城在售/待售项目一览表
但今天中铁建&省交投、港中旅仍从竞争的逾15家房企中突围，杀入城东，分别竞得彭埠单元15、19号地块，楼面价30122元/㎡、27148元/㎡。这是为何？分析其原因有三：
其一，作为决战东部的主战场，城东新城的各项基建配套都在不断完善中。区域内项目林立，未来居住氛围浓厚。
其二，根据浙报传媒地产研究院测算，两宗地块实际成交楼面价约为34046元/㎡、30742元/㎡，毛坯保本房价在41000-45500元/㎡之间。板块内项目在售均价基本维持在4.4-4.6万元/㎡左右，由此看来地块基本可以实现保本销售。
其三，在经历房价起起落落的2018年，在外部环境极不稳定的今天，主流板块的抗压性总是高于边缘板块。
其实，以相对低价进入高地价板块，让其他项目为自己“站岗”，也不失为一种策略。中铁建、省交投、港中旅之流或许能从中杀出一条血路，也尤未可知。
中铁建&省交投、港中旅彭埠项目位置图
（来源：决策通系统）
另：杭州官方刚刚发布消息，杭州今年计划新增蓝领公寓15000套。
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