央广经济之声：按套内面积计价不影响房价
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今天，“住建部发文：住房按套内面积算”的新闻引发楼市震荡，各大媒体争相报道，市场各方解读众说纷纭，引发全社会的关注和热议。
2月23日17：00，中央人民广播电台经济之声《每日财经》，连线央广财经评论员、房产研究和评论专家丁建刚，就关于住建部发文住房按照套内面积计价的话题，发表相关评论。
▲央广经济之声2月23日17:00每日财经
丁建刚主要观点
01
这是住建部关于《住宅项目规范》修订的征求意见稿，提出：“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。
02
世界上几乎所有国家，住宅的面积都是按照套内面积来计算的。内地的建筑面积是从香港引入，而目前香港也已经改用套内面积了。
03
按照建筑面积计算，对于普通购房者等非专业人士来说，较为复杂，难以计算出确切的使用面积，有时也会产生一些纠纷。另外在计算室内装修费、物业费、二手房交易中介服务费、取暖费等方面，都不尽合理。
04
对房价不会产生影响。
开发商会按照现行的价格，根据总价，按照得房率，将建筑面积单价换算成套内面积单价。
比如一套建筑面积35000元/平方米的房子，假定得房率为70%，那么开发商可能会按照套内面积单价，即50000元/平方米的价格销售，房子总价不变。
05
以套内面积计算精装修的价格，会更合理。
目前开发商按照建筑面积计算，而事实上室内精装只是对套内的使用面积进行精装，因此以套内面积计算更为合理。
06
可能会对物业管理收费产生影响。
当然，物业服务公司可能也会和倒算商品房单价一样，计算出新的收费标准。
07
可能会对未来的房地产税产生影响。
比如现在试点的上海和重庆，每人的免税面积是建筑面积60平方米。如果这一免税额度直接过渡到使用面积，那么免税部分的面积将大大增加。
08
如果确实实施“以套内面积计价交易”，开发商会尽可能减少公摊。
对于一般住宅来说，提高实际得房率，当然是好事。对于大面积大户型的豪宅来说，如过度降低公摊面积，会使公共部分显得局促，也可能会影响楼盘的品质。
09
从《住宅项目规范》修订的征求意见到实施，会是一个较长的过程。
如果开始实施，可能会从新拿地的项目开始，同时有一段“双轨制”并行的过渡时间。香港地区就如此。
另
建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用部位面积
套内建筑面积=套内使用面积（地毯面积）+阳台面积+套内墙体面积
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