争议：房价上涨是否挤压了消费？

上周，本公众号《多项经济数据预示，货币政策微调在即》一文，谈到了中国金融四十人论坛（CF40）发布的《2019年第三季度宏观政策报告》。

在这份报告中，关于“房价上涨”和“居民消费”之间的关系，有一个重要结论：房价高低度对企业和消费者的影响关键在于住房供给弹性，而非简单的房价过高就一定会对企业经营和居民消费带来负面影响。认为房价上涨与消费之间的关系模糊。

由于在过去多年中，无论官方还是公众，几乎对“房价上涨挤压消费”达成共识。而这份报告提出的观点，却是否认了房价上涨对消费挤出的必然性，必然引发极大的争议。

报告中称，房价上涨改变了居民生活中各种支出的相对价格，对不同家庭消费支出的影响有显著差异。住房作为生活中的必需品，不同家庭面临着显著差异的需求替代弹性，已经有稳定居住地的家庭需求替代弹性相对较高，没有稳定居住地的家庭则缺乏需求替代弹性。对于缺乏需求替代弹性的家庭，房价上涨将迫使家庭不得不增加住房相关的开支，并因此挤压其他消费。

对其他消费的挤出程度取决于该城市的住房供给弹性，较高的住房供给弹性下房价上涨带来住房供给显著改善，住房开支增长有限，对其他消费的挤出也有限；较低的住房供给弹性下，住房开支增长更大，对其他消费的挤出也更显著。

“除了房价上涨对消费的挤出效应，还应该考虑房价上涨过程中，房地产供给改善，城市化率水平提高以及由此带来的规模效应和收入水平提升，这会对消费形成正面的影响。综合两方面因素考虑，房价上涨与消费之间的关系模糊。”

关于“房价上涨是否必然挤压消费”这一热点话题引发了读者激烈的讨论。
以上为本公众号前一篇文章读者留言
就这一话题，我们与微信公众号《丁建刚房产》总编辑丁建刚先生，进行了深度对话讨论。

NO.1

丁老师，中国金融四十人论坛报告认为：房价上涨与挤压居民消费之间没有必然联系。你认可这一结论吗？坦率的说，这是一个非常难以定量，甚至难以定性研究的课题。根本无法用数学模型或数据，得出这样或那样的结论。
于是，这就导致了过去几年大家似乎都认可“房价上涨挤压消费”这一说法。因为从基本逻辑判断，“钱就是这么多，买了房当然就要挤压其他领域的消费”，这似乎是再简单不过的逻辑和结论。 但实际情况并非这么简单。 中国金融四十人论坛的报告中所谈的房价上涨挤压消费和这个城市住房供给弹性之间的关系表述太过于学术，对于普通公众来说比较难以理解。 在过去多年中，我接触过成千上万的购房者。因此我更愿意从购房者所处的阶段、心理预期和实际支付能力等方面，来分析和判断。 可以分以下几种类型：
01纯粹刚性需求的无房户家庭

购房置业能力不高，但又无可奈何一定要买一套房子。

这一类的人群，没有任何争议，只能压缩生活其他方面的消费和开支，才能购房。

这一类购房者，只有度过按揭供楼的比例占家庭收入比例逐步减小的阶段，供楼压力才能逐渐减轻，减少对日常消费的挤压。

除少部分人外，对一般工薪阶层来说，这将是一个比较漫长的过程。

02改善型需求购房者

通常这类的购房者已经比较成熟和理性，改善是基于对家庭消费和投资的统筹安排。

这一类购房者无论是心理，还是实际支付能力都比较强，对消费的挤压影响不大。

03投资性购房者

这类购房者，房产通常是家庭财产的一部分，无论是留现金，其他资产，还是投资购房，对消费影响均不大。

以上的分析，仅仅是基于经济社会的实际情况，绝没有为高房价洗地的意思。
确实只有一部分人群，特别是刚性需求，且供楼压力较大的家庭，购房对消费挤出效应较为明显。 而其他大部分家庭并没有直接影响消费。相反，有很多家庭恰恰是由于房价上涨，甚至可能增加消费。比如增加了住房装修消费、家电消费、日用品消费等等。 毕竟房价上涨，带给购房者的心理感受是“财富增加了”。当然，很多家庭只有一套房，增加的财富并不能变现，但是心理感受毕竟是财富增加了。 但是其中有一部分人却是实实在在地可以，或者是将要变现的。 我接触过一些老年人家庭，他们的房子原来值200万，现在值400万了，也就是说留给子女的遗产徒增了200万。 这些老年人在颐养晚年的时候，无论是自己还是子女，在他们的生活、医疗等各方面的照料开支，在心理上顿时觉得轻松了很多，因为200万是天上掉下来的。即使是在照顾老人的时期需要子女补贴，但毕竟未来的遗产徒增了不少，于是，医疗、护理照料等方面的消费甚至增加了。

NO.2

但无论如何，这几年从数据看，居民消费增速下滑明显，消费增速甚至低于GDP的增速，这怎么解释呢？

近几年全国居民人均消费增长数据表影响居民消费的因素诸多，包括家庭收入水平、收入的预期以及家庭未来开支的不确定性等等。
不要忘了除了住房以外，中国家庭还有两大开支，被称为中国人的“三座大山”，即教育和医疗，特别是教育方面的开支日益加重。而且这两项具有更大的不确定性。
也由于这两项开支的极大不确定性，导致很多家庭不敢花钱，不敢消费。

NO.3

那么，如果按照丁老师的分析，房价上涨反倒能够推动消费，给经济发展带来好处？

也不能得出这样的结论，房价上涨有正反两方面的影响。
房价上涨对消费的正面影响是：中国绝大多数城市居民家庭都拥有自住住房，房价的上涨，事实上是增加了家庭的财产性收入。
但负面影响是：房价过快、过度上涨，必然会带来巨大的投资投机效应，同时也加剧社会的贫富差距。
而市场的过度投资和投机，总会有一天会使住房总量远远超过市场的实际需求。当那一天到来之时，市场就有可能出现踩踏甚至崩盘。

理论上人们除了自住的房子以外，都属于投资性购房。
当然，每个家庭的置业能力和需求不同，自住的房子也未必只有一套。有的可能需要市中心一套公寓，郊区一套别墅，有的家庭可能需要旅游度假用房等等。
此外，如果大比例的家庭投资投机购房，一旦市场出现波动，就会出现大量的负资产家庭。这些家庭如果动用了较高的杠杆，那就可能出现资不抵债的破产等现象。
一旦出现这类系统性的风险，对房地产市场，对经济，甚至对整个社会都会带来巨大的伤害。

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