政治局会议未提房地产是何信号？楼市数据不支持调控放松

丁建刚评论：

12月6日，为中央经济工作会议定调的中央政治局会议没有提房地产，引发了市场种种猜想。
没有提房地产的一个重要原因是，2019年到目前为止，楼市数据不支持调控放松。
面对明年复杂严峻的外部风险和挑战，面对中国经济的下行压力，调控力度或多或少，或大或小地放松，几乎可以肯定。
但是让决策者现在就拿出方案，实在是左右为难。或只能走一步看一步。
可以预见的是，未来一段时间，地方政府的各种动作仍将急剧增加。
中央政府方面，除几天之后的中央经济工作会议表述以外，最重要还是看金融货币政策。
进入2020年之后第一个月的新增人民币贷款量，特别是对房地产行业，既包括开发贷，也包括按揭贷的政策，是最重要的观察对象。不要忘记，2018年底已经明显降温的楼市，正是2019年1月3.23万亿元、一季度近6万亿元的天量新增人民币贷款，成就了2019年楼市从“小阳春”直接进入“盛夏”。
此时，任何单边下注，都可能存在巨大风险。作者：刘展超来源：第一财经转载已获授权

中共中央政治局12月6日召开会议，分析研究2020年经济工作。此次会议未提及房地产相关内容，这透露了什么信号？

从2017年7月24日至2019年12月6日，以经济为主要议题的中央政治局会议已经召开了九次，这期间，有六次会议对房地产市场作出了重要表述。而2018年10月31日，2018年12月13日以及2019年12月6日的三次会议未提及房地产。

从今年来看，2019年4月与7月召开的政治局会议均强调了“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，7月份的会议甚至强调了“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

结合房地产市场走势看，上述表述均有较强的针对性。

2019年一季度，由于政策放松的预期以及资金面的实际宽松、信贷利率的实际下行，一些城市的房地产市场呈现出升温状态，楼市“小阳春”起量，热点城市抢地风潮再起。

这种背景下，中央政治局4月19日召开会议提及房住不炒，定下楼市调控基调之后，后续部委和地方政府的调控政策也随之而至。

此后国内楼市走势逐渐趋于平稳。从数据上看，今年1～6月份，全国商品房销售面积75786万平方米，同比下降1.8%。其中，住宅销售面积下降1.0%。商品房销售额70698亿元，增长5.6%。

考虑到2018年的基数较高，即便今年上半年全国商品房销售面积同比有所下降，但依然也处于历史较高水平上。

此外，今年上半年商品房销售额70698亿元，增长5.6%。销售面积下降而销售额还在增长，说明国内商品房均价还在上涨，此时更不宜放松房地产调控力度。

不过，纵观过往房地产调控政策调整的动因，一方面是出于房地产行业本身的演变，另一方面也要考虑整体经济的发展态势。

今年7月30日，中央政治局召开会议指出，当前我国经济发展面临新的风险挑战，国内经济下行压力加大，必须增强忧患意识，把握长期大势，抓住主要矛盾，善于化危为机，办好自己的事。

一些地方经济发展压力加大，是否需要再度刺激房地产，以拉动经济增长？这种讨论一度成为当时业界热点。

7月份的政治局会议则对此给出了较为明确的信号：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，这一定调将直接影响到房地产政策的演变。从过往实践来看，此前一些地方单纯因为经济下行压力大而直接松绑楼市，往往会造成当地楼市波动加剧，这种房地产市场的大起大落对当地经济的长期发展未必有利。

今年9月16日，在国新办发布会上，海南省省长沈晓明表示，相当长一段时间以来，海南的房地产占到投资和税收各50%左右，经济对房地产的依赖很大。但是房地产需要用土地，房地产会带来环境负荷的增加，而海南的土地资源越来越少，环境负荷也是有“天花板”的。因此，经济发展靠房地产是不可持续的。海南省委、省政府以壮士断腕的决心减少经济对房地产的依赖。

减少经济对房地产依赖，不用房地产来短期刺激经济，对地方政府而言，并不意味着不要发展房地产业，更不意味着其会对房地产业的发展作壁上观。房地产行业本身上接金融，下连建材等实体行业，其体量之大，哪一级的地方政府都不会忽视这个行业的风吹草动。

此外，从中央而言，稳定才是对房地产业的最大目标，这也是对地方政府的最终考核指标。今年全国两会之后，国务院副总理韩正到住房和城乡建设部调研时指出，要紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期的调控目标，夯实城市主体责任，落实好省级政府监控和指导责任，坚决防范化解房地产市场风险。

如何实现房地产市场的“三稳”目标，中央也划出了总体方案：坚持一城一策、因城施策，从各地实际情况出发，有什么问题，就解决什么问题，稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案试点，做好实施过程中的评估和跟踪。

在这个原则之下，房地产政策是否需要进行调整，就要看当地房地产市场实际出现了什么问题，过热就要收紧，过冷则需放松，市场如若平稳则政策也需保持稳定，这些调整本是楼市调控的应有之义，也是中央赋予地方的职权所在。

但地方如若调整房地产调控政策，仍要把握时机和尺度，否则造成市场大幅波动，显然会背离“三稳”的目标，被中央叫停的可能性将会很大。

从数据来看，全国楼市走势较为平稳，2019年1—10月份，全国房地产开发投资109603亿元，同比增长10.3%；商品房销售面积133251万平方米，增速今年以来首次由负转正，同比增长0.1%。

这种情况下，尚没有对房地产调控政策进行方向性调整的基础和必要，总体仍要以稳为主。12月份的政治局会议只字不提房地产，也说明这个行业本身目前没有大幅调整政策的需求，也就是说，整个房地产调控政策没有转向的诉求。

此外，政治局会议研究议题较为宏观，对具体行业没有涉及也属正常。2018年12月份的政治局会议也并未提及房地产，舆论一度猜测楼市调控政策将要放松。

但随后召开的2018年中央经济工作会议则再度重申：要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。

2019年的中央经济工作会议也即将召开，届时楼市政策或将更为明了。

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