官窑贵过禅城？新盘吹风1.9万/平！月供破万
“喂，靓仔，我这里有个首付50万的豪宅盘推荐，不限购，你有没有兴趣啊？”
近日，功夫君接到了官窑一纯新盘的夺命连环CALL，对方称该项目是当地首个豪宅盘，门槛不高，还不限购。再仔细一问，吹风价高达1.9万/平，足以叫板禅城。
在好奇心的驱使下，功夫君决定赴官窑一探，又一个高价地项目即将入市！
中海万锦世家
此盘正是位于官窑旧中心的中海万锦世家，去年因9243元/平的拿地价轰动当地。
项目对面是汇利广场，紧邻二手旧盘豪景新城，1公里范围内有官窑体育馆、中心幼儿园、中心小学、文化广场、润和商业广场、巨幕影城、客运站等配套，生活便利。
▲项目位置
带装修吹风1.7-1.9万/平 300个筹已认满
功夫君到访时，销售中心人气尚可，几台客正在洽谈，有广州客称看中这里不限购、比里水便宜、周边配套完善。
据销售介绍，项目由6栋高层住宅组成，楼高26层，2梯4户，总货量586套，预计先推1/4/6/7座100-140平三四房部分单位，带装修吹风价约1.7-1.9万/平。
其中4座靠近高压线，单价最低1.6万/平起。
▲项目沙盘
“项目拿地价高，加之定位也高，所以价格不便宜，不过首次开盘优惠比较多”，销售称5月20日开盘，前300个筹有额外98折，目前已经认满。
一位里水的阿伯告诉功夫君，里水的新盘都要2万起步，官窑便宜一些，老中心这边1.6-1.7万/平左右是合理价，但中海卖1.8万/平，要先看完样板房再斟酌斟酌。
▲楼体进度
首付50万起 月供要过万
关于首付、月供，功夫君算了一笔账。
一套100平的三房户型，总价预算185万，其中毛坯总价145万，装修款40万（装修计4000元/平），可贷5年或10年，如果贷5年，那么首付合计约56万，前5年月供11577元/平。
销售建议，如果买120平，首付至少要备70万，月供1.35万左右；140平则要准备90万左右，月供将近1.5万。
当然，实际价格按开盘当天输出为准。
板房谍照大公开
再来看看实体板房。
▲小区入口
项目三个户型全部做了实体板房，均带精装修，其中100平和120平户型相似，东西对称分布；140平户型仅位于1座和6座，货量不到50套。
120平户型与100平户型布局基本一致，均为西南向和东南向，全明屋。
120平户型空间更加宽敞：大阳台逾7米长；厨房可容纳两人运作；三个房间开间也大一些。
▲100平和120平户型图
▲120平样板房-客厅
▲120平样板房-主卧
▲120平样板房-厨房
▲120平样板房-阳台
▲120平样板房-卫生间
至于140平户型，实际上布局变化也不大，就是多了一个房间，进而导致过道狭长，显得有点浪费。
▲140平户型图
▲140平样板房-客厅
▲140平样板房-过道
功夫君发现，现场样板房细节蛮走心：门口挂钩、方太厨房三件套和洗碗机、厨房TOTO海洁特赛乐板、科勒卫浴、三移式浴室门、感应小夜灯、一键报警装置、双层隔音玻璃……
项目总体优点是产品力OK、大品牌有保障、周边配套完善；缺点是贵！没地铁！个别楼栋近高压线。
奥园观湖尚居
距离中海万锦世家3公里、位于南海技师学院东侧，还有一个一手盘——奥园观湖尚居，在上周末加推了最后一栋洋房。
▲奥园观湖尚居销售中心
该项目拿地早，地价低。2013年，丝宝地产以楼面价1802元/平拿地；2016年12月，奥园以4.6亿元接手再开发，“其实就是接手了当时的烂尾楼”，一位代理中介透露。
毛坯均价1.35万/平 首付最低38万
据销售介绍，项目已在5月13日加推了6栋1座单位，户型包括92/102/122平三四房，部分高层可望东风水库，毛坯均价约1.35万/平。同时，项目还在清5栋低层尾货，带装修1.48万/平。
▲奥园观湖尚居沙盘
项目是毛坯房，但也要加收装修款。
以一套122平单位为例，单价1.35万/平，总价约165万，其中毛坯款约140万，装修款约25万，首付3成约50万。
销售颇有自信地表示：“我们这里不愁卖！92平首付只需38万起，很多客户买得起。”
工厂扎堆 多花50万买配套
项目与中海万锦世家直线距离不过3公里，价差竟达5000元/平，除了产品外，周边配套也是重要原因。
“等于多花50万买配套”，一位看完中海转战奥园的阿姨笑称，“这里比中海实用些，但周边没有配套，工厂扎堆，买东西还是要去旧中心。
问及会选择买哪里，阿姨实诚地表示，一个便宜，一个方便，暂时定不下来。
关于观湖尚居的周边情况，一张卫星图清楚明了。
实用率可观 同样面积做4房
户型板房方面，由于是毛坯交楼，现场无过多装饰，建议有需要的自己走一趟。
该户型南北对流，全明屋，开间3.8米，阳台北向，其中一个房间位于入门处，由储物室+阳台改造而成，业主须自己把围栏拆掉装上窗子。
▲92平户型图
该户型布局与92平户型相差不大，主要是餐厅更加宽敞，且多了一个小房间。
▲102平户型图
122平四房户型高层可望东风水库，布局与中海120平户型相似，不同之处在于门口多了一个改造的小房间，客厅开间也相对大一些，去到4.1米，但公共卫生间比主套卫生间要小。
▲122平户型图
▲122平样板房-主卧
▲122平样板房-主卧卫生间
最后，功夫君贴心为大家附上两个项目对比表，优缺点一目了然。
| 项目 | 中海万锦世家 | 奥园观湖尚居 |
| 单价 | 带装修吹风 1.7-1.9万 | 毛坯1.35万 |
| 装修情况 | 双合同精装修 | 双合同无装修 |
| 首付 | 最低50万起 | 最低37万起 |
| 配套 | 老城区商场、 餐饮店、医院 学校一应齐全 | 无 |
| 交通 | 门口公交 官窑客运站 | 门口公交 |
| 物管 | 3元/平/月 | 2.48元/平/月 |
| 车位 | 1:1 | 1:1 |
| 销售情况 | 即将开盘 | 即将清盘 |
| 下班时间 | 晚上9点 | 傍晚6点 |
| 最大优点 | 产品力OK 配套齐全 | 单价便宜 首付月供低 |
| 最大缺点 | 单价高 首付月供高 | 工厂扎堆 零配套 |
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