1.6万买，1.3万卖！年收益率仅3%！南海万达公寓大扫描
不少人问，手头资金不足，买个公寓先上车好不好？
如果功夫君告诉你，南海万达公寓业主1.6万/平买入，现在1.3万/平卖出，4年租金总收益仅10万，你还考虑吗？
公寓二手亏本卖
隔壁住宅已翻倍
佛山链家数据显示，南海万达广场共有2998套公寓，放盘报价约1.3-1.7万/平，实际成交价约1.3万/平，报价超1.5万/平的房源基本无人问津。
2013年上半年，万达公寓首次开盘，带装修均价1.5-1.6万/平。2015年底进入清尾阶段，降至1.2-1.4万/平。
不少业主手上的房源，多为1.5-1.6万/平购入。链家中介给功夫君推荐了一套49平单位，一手发票价是1.4万/平，业主1.3万/平亏本卖，但需买家承担5-10万的税费。
▲链家官网成交房源页面
曾有业主在论坛上吐槽：“当时冲动，一闭眼就卖了，收楼后追悔莫及。”
相比之下，住宅性质的万达华府，命运迥然不同。
万达华府于2013年10月入市，带装修均价1.37-1.67万/平，最高1.7万/平，与公寓单价不相上下。时至今日，二手成交价已去到2.5-3.2万/平。
| 万达公寓PK万达华府 | ||
| 时间 | 公寓 | 住宅 |
| 2013年4月 | 带装修1.5-1.6万/平 | / |
| 2013年7月 | 带装修1.6万/平 | / |
| 2013年8月 | 带装修1.6万/平 | / |
| 2013年9月 | 尾货1.5万/平 | / |
| 2013年10月 | / | 首期带装修 1.35-1.67万/平 |
| 2013年12月 | / | 二期带装修 1.46-1.7万/平 |
| 2014年1月 | / | 1.6-1.7万/平 |
| 2014年7月 | 带装修1.5万/平 | 1.7万/平 |
| 2015年1月 | 带装修1.6万/平 | 1.5-1.7万/平 |
| 2015年3月 | 带装修1.6万/平 | 带装修1.6万/平 |
| 2015年8月 | 清尾货1.2万/平 | / |
实际上，公寓难卖并非个例，功夫君有朋友2015年入手禅城一套小公寓，买入价29万，去年初决定出售，期间放盘价一度降至28万，至今未售。
产权年限少、商业水电费高、无法落户、梯户比高、商业贷款最长10年，不能公积金贷款……种种硬伤，让不少买家望而却步，自然卖不起价。
49平公寓租金约2千
收益率跑不赢理财
当然，租金收益才是公寓的核心卖点，我们再来看看万达公寓的租赁情况。
链家、Q房、裕丰等中介门店的房源展示板显示，最低2000元/月就可以租下一套小公寓。
● 50平左右月租普遍在2000-2400元
● 60平左右月租约2500-2800元
● 100平左右月租6000元上下
▲中介门店门口的房源展示牌
如果是用于商业经营，租金会高一些。比如B座16楼的洗剪吹连锁，面积60多平，原租金2800元/月，逐年递升，现在约3300元/月左右。
另一家“空中咖啡”，面积约49平，因为养有猫星人，租金去到5000元/月，不包水电。
▲洗剪吹一次30多块，生意还不错
总的来看，一套几十平的小公寓年收益集中在2.4-3.5万之间。如果从2015年刚收楼开始计算，至今46个月不断租，总收益大约在9.2-13万左右。
相比住宅，公寓的年回报率与其不相上下，若长期出租，也未必能跑赢银行理财。
| 物业 | 买入价 | 租金 | 年回报率 |
| 49平公寓 | 1.5万/平 | 2000元/月 | 3.2% |
| 90平住宅 | 1.5万/平 | 3500元/月 | 3.1% |
楼上铺蓬勃发展
邻居就是精品店
对于业主而言，公寓的租售情况并不理想，但对于下面这批潮流商家来说，这里是小天堂！
比如上文提到的“空中咖啡”，该店进驻万达将近3年，算是这里的老前辈。
“也没图赚多少钱，主要是给大家提供一个撸猫放松的地方，顺带让女儿学做生意，提前接触社会。”老板和蔼地说道。
▲客人在喂猫
店里面有十多只傲娇的喵星人，布偶、咖啡、纯种英短……前来的客人可以边撸猫边聊天，很是惬意。老板建议，到店前最好提前预约。
在同一栋公寓楼里，还有很多这样的楼上铺，诸如厨艺生活馆、私人订制蛋糕店、下午茶店、摄影馆等，夹杂在自住房源、办公公司、酒店套房、日租房之间。
▲家庭厨艺生活馆，课程需要预约
如果同一楼层有几家店铺营业，这一层的生意往往会好上不少。咖啡店的阿叔就会去帮衬隔壁的发廊。
▲左边是发廊，右边是美妆店
其实楼上铺最早流行于香港，现在已经发展成为一种文化，在uppershop平台上可以找到许多。
它们规模不大，租金低廉，经营相对随意，大多风格独特，素质较高，通过大众点评、美团、微信朋友圈等平台招揽生意，一般要提前预约。
▲可以撸猫的咖啡店只有49平，装潢较温馨
随着CBD商业的逐渐发展，楼上铺获得越来越大的生存空间，比如庞大的公寓供应量，足够层次的消费群体。
有房企瞄准个中商机，专门搞起这样的楼上铺来，比如与万达350米之隔的万科A32。
▲万科a32公寓样板房-楼上铺
人流混杂 物管不到位
不过，商住一体，人流混杂，管理问题不容小觑。
功夫君来到万达公寓B座时，无需经过太多关卡，“嘀”一下身份证就能上楼，人多时甚至不用刷卡。
▲绿色的机器就是刷身份证的闸机
再者，公寓体量大，物管经常不到位。
“打物管电话让人来修厕所，都一天了还没有动静。”咖啡店老板无奈说道，“还有车库里天天都有黄色小卡片，小孩看见了多不好！”
功夫君有话说
南海万达广场可以说是桂城的地标，开盘、开业都曾轰动一时，现在也是不少市民吃喝玩乐的好去处。
▲万达广场开业盛况
然而，地段如此优越的它，公寓也存在转手难、不保值、租金收益不理想的情况。但让人欣慰的是，楼上铺潮流正悄然兴起，年收益率有望提高。
未来，大家遇到商住综合体时，不妨擦亮双眼，根据自己的实际需求，理智选择物业投资。
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