80万买，85万卖！千灯湖旁公寓10年几乎零增值

功夫君近日获悉，千灯湖旁二手公寓10年前80万买入，如今85万放盘，业主倒贴税费转手。

如此算来，该房源10年来几乎是零增值。

▲保利西街与保利水城隔湖相望

保利水城西街:80万买入,85万放盘

该盘正是保利水城西街，位于灯湖西路20号，东侧一水之隔便是保利水城MALL，位置与环境绝佳。

▲保利水城西街

这里均是5-8层小高层电梯公寓，户型为39-75㎡的一、两房，现如今二手房1万出头便可拿下。

虽然是商业小区，但这里人气稍欠，开业商户零星，社区外围找不到一家中介地铺。

▲距离地铁站需接驳至少8站公交

据Q房网中介介绍，有业主半年前上架一套75㎡两房单位，发票价80万，放卖价85万，至今无人问津。

“这里租售成交量都很低迷，1.2万/㎡以上的基本卖不动，如果你有心买，业主还愿意承担税费。”中介说。

功夫君简单计算了一下，该房源如果按照85万成交计算，税费大约需要3-5万。也就是说，刨掉税费，这套房源10年来几乎是零增值。

保利壹号公馆：法拍单价回到开盘前

与之一路之隔的保利壹号公馆，也面临类似窘境。

▲两个商住小区一路之隔，定位分明

虽然同是商住公寓，但与西街相比，保利壹号公馆更像住宅小区，一方面，其有严格的社区管理；另一方面，户型均为210-282平大面积，楼高40层无遮挡，直面千灯湖。

据了解，该盘当年入市时姿态颇高，周边住宅卖6000元/㎡时，它能卖到1万/㎡。彼时入手该盘的购房者不少是看中千灯湖景观与项目私密性。

▲部分房源可俯瞰整个千灯湖

然而，如此绝佳景观的房源在淘宝司法拍卖市场上的起拍价却是一降再降。如德苑一套218㎡大户型，最新起拍价已由10月5日的1.1万/㎡降至8860元/㎡，单价回到开盘前。

▲小区近半年在淘宝法拍市场上屡遭流拍

很明显，与周边住宅盘相比，上述两个公寓盘起点虽高，但后劲不足。

如今对比，同一地段的二手住宅早已反超，连20年的楼梯楼都能卖到1.3-1.4万/㎡左右。

▲同一板块的时代廊桥二手均价已3万

究其根本原因，绕不开商住公寓的通病。

从交易层面来看，其最大痛点是：产权少、税费高，转手两次以上再难出手。如保利壹号公馆这样的老盘剩余产权年限不足30年，放在交易市场相当尴尬。

至于产品本身，做的再像住宅，功能上也有缺失。如或者不能明火煮食、部分没有阳台、商业水电收费高、无法落户、没有学位等。

而从首付的角度来说，一套80万的公寓首付+税费需要准备50万，而这一资金水平已经可以撬动一套总价150万的住宅。

如此一来，也就不难理解，哪怕是千灯湖旁的公寓盘也难卖得起价。

不过，如果购房者不考虑学位等重要因素，诸如此类的湖景公寓用于自住还是可行的，毕竟千灯湖配套难以复制。

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