狮山竟还有1.1万/平的一手！唔，先看看周边环境再说
周边都是工厂物流园
基本没有大型配套
出行要开车
……
然而这个盘
却卖出全市套数第三
南海套数第一的成绩
（本文非广告，请尽情享用）
5月佛山新房成交排名
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5月南海区新房成交排名
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▲来源于广东粤湾数据研究院
这个盘卖了6年了，营销方面没啥水花，为何还能挤上成交前三？在风和日丽的下午，功夫君踏上了踩盘之路。
▲项目位置示意图
先说说价格，项目在售三期，从带装调整为毛坯，整体均价1.1-1.2万/㎡，比二期下调1000-2000元/㎡，部分房源总价不超百万。
这个价格对比周边是什么水平？往西的狮山城区，新房价格约1.5-2万/㎡，往东的官窑，在清售的中海尾货均价1.5-1.8万/㎡，因此该盘价格是一大洼地，甚至接近三水价。
功夫君踩盘之时，可选房源已不多，只剩天地层。拿到的三个房源具体计价如下，不排除以下房源已出售，仅作为参考之用。
| 房源 | 36座中楼层 | 36座低楼层 | 36座低楼层 |
| 房源 | 91㎡北向 | 92㎡南向 | 102㎡南向 |
| 一口价 | 约103万 | 约109.7万 | 约125万 |
| 折后单价 | 约1.13万/㎡ | 约1.19万/㎡ | 约1.23万/㎡ |
| 月供 | 约4370元 | 约4650元 | 约5300元 |
▲按2成首付，基准利率，30年月供计算
销售说，对前期业主进行过调查，于是三期作出全毛坯交付的调整，同时项目方会提供装修团队服务，价格约为700-800元/㎡。
对于三期价格的下调，前期住户稍有不满，感觉亏了：“自己装修也没有这一两千差价吧！”
再来看看项目正在卖什么产品，该盘占地20万㎡，体量超80万㎡，由41个高层住宅和若干别墅组成，入市已有6年。
三期约有14个楼栋，32层高，2梯4户或2梯5户，面积涵盖82-126㎡三四房，大约还有4个大户型楼栋待推。
▲项目规划图
区别于一二期产品，建筑布局上，三期为独立楼栋围合式布局，前后楼距最大为150米，因此园林比一二期更大，且有高低坡度设计，以及细致的园林装饰。
▲三期园林
细节方面，楼栋外立面为乳白色，相对于一期暗沉的红色，显得稍微明亮清新。
▲一二期与三期外立面对比
居住氛围方面，一期售卖较早，入住率较高。至于三期户型产品，功夫君随销售看了3套实地房源。
▲一期入住率
房源1：34栋中楼层西北向，82㎡三房
该楼栋靠近小区西北侧，景观阳台对着工厂仓库，由于楼层较高，视觉和噪音影响不明显，同一户型的低楼层影响就很明显了。
▲82㎡三房户型图
▲西北阳台景观
整个户型布局中规中矩，没有独立玄关，门外公共走廊空间比较宽敞，可以利用起来。
▲楼层公共空间
该面积做到三房，空间上必定会牺牲一定舒适性，例如只有一个卫浴，高峰期难免争抢。
又例如主卧室空间比较鸡肋，勉强能放下1.5米床，再预留衣柜空间，就得牺牲床头柜，而且飘窗的高度与长度有点尴尬，无法相连使用。
▲主卧室
房源2：36栋中楼层北向，91㎡三房
该楼栋靠近小区北侧，北向可眺望南国桃园，低楼层还是存在望仓库与噪音问题。
▲91㎡三房户型图
▲阳台景观
该户型为竖厅设计，入户门朝西，没有玄关，但独立成户，门外公共空间同样可以利用起来。
▲楼层公共空间
91㎡三房整体空间感会比82㎡舒适，主卧带套房，根据图纸尺寸，足够放置1.8米床、衣柜、床头柜等家具。
▲主卧室
但最小卧室开间只有2.5米，放下床后，大约只有50厘米的过道空间，考虑订制家具会比较实用。
▲次卧室
房源3：36座低楼层南向，102㎡三房
这是三房房源里面积最大、舒适性最强的，可以南向望园林，景观较好，缺点是楼层低，日常居民噪音影响较大。
▲102㎡三房户型图
▲阳台景观
户型为竖厅布局，客厅开间3.9米，主卧带套房，开间3.4米，采光较好；北次卧也存在开间过小的问题，但整体来说不过不失。
功夫君拿到其他房源户型图，总结一下，北向户型阳台进深较短，只有1.5米，南向户型阳台进深较大，有1.8米，小户型基本没有独立玄关。
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▲其他房源户型
▲大部分小户型无玄关
打开某居客网站，大家对项目的评论焦点集中在三公里开外的墓地上，对此，销售和住户都并没有很介怀，在他们眼中这距离比较远，而且年轻人并不是很忌讳。
▲项目评价
而让住户感受至深的是，周边配套非常缺乏，俨然一座孤岛，项目南侧一路之隔是大型京东物流仓库，周边均是低矮的工厂。
功夫君数了一下，整个小区目前约有10家底商，除了餐饮类，其他类别业态都只有一家，所有住户共享1家小超市、1家生鲜店、1家装饰店、1家装修店、1家中介店。
▲小区底商
高端购物需求得到3公里外的松岗镇中心，有住户很乐观，“有车就能解决一切”。
项目门口就有公交总站，是目前唯一的公共出行工具。该盘距离在建地铁3号线科技学院站约2公里，但目前3号线进度缓慢，靠地铁出行的日子还需要等待。
▲小区公交总站
自驾方面，功夫君也体验了一回，下班时分经松岗大道转入桂和路，回到禅桂中心区，由于堵车，20多公里的路，走了约1个小时。
最后说一下项目周边的学校，也是该盘受关注的原因之一。
根据销售介绍，围绕周边有5所小学，1所中学，分别是塘联小学、石碣小学、松岗中心小学、桃园小学、桃园中学，以及私立的石门实验中学附属小学。
▲项目周边学校分布
桃园系列学校在当地知名度较高，前者立校有一定历史，每年中考成绩优异，重点高中上线率约63%，狮山镇排名前茅，但这个成绩放到全佛山，并不算顶尖。
▲桃园中学
▲石门附小
虽然如此，在业主看来，这样的教育资源已经是很优秀的存在。毕竟在教育资源稀缺的当下，能够有一席就读之位，家长已经满足。
下午放学时分，小区入口处的底商聚集了一群等孩子放学的家长，他们基本都操着外地口音，明确表示自己都是陪读家庭。
▲等待校车的家长
▲接送的校车
功夫君以投资者的身份与几位业主聊了一下，他们对于社区自身的产品、管理都比较满意，但若是作为投资之用，他们都摇了摇头：“这里太偏了，租不出去的，我们都是买来自己住的。”
诚然，整个小区只有一家中介地铺，而且是不知名小店，门口挂了本小区约6套房源，整体均价约1.1-1.2万/㎡，与三期产品持平。
▲小区二手房源
底商的工作人员表示，“这里的业主基本是周边工厂、物流园、狮山产业园的蓝领人群为主，白领阶层较少。”
据功夫君所知，这一带的人员不少外溢到三水置业，如今却能以三水价买回狮山，难怪有较高关注度。
一位狮山松岗本地人对该盘的印象是这样的：“位置太偏，没怎么关注，如果买房不会考虑那里，而且松岗市区太拥堵了。”
结合多方采访，项目存在近墓园、偏僻、配套不足、地铁建设慢、投资氛围不够等缺点，但成交依然挤进了全市前三。
▲项目沙盘模型
功夫君归纳原因为两个原因。一产品的调整。毛坯匹配当地市场喜好，随之下调的价格也得到市场认可。
二是周边的教育资源，教育是每位家长心头之痛，看一线城市挤破头都要买下学位房就知道了，随便一套老破小都炒到天价之高。
对于新狮山人来说，在周边都是1.5-1.8万/㎡的水平中，能够找到1.2万/㎡的盘，还对口优质学区，是很吸引的事情，毛坯还给到业主自由支配预算的空间，其他的缺点都不算大事儿了。
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