烂尾楼频现，5个月成交不及佛山1个月，这是重压之下的海南楼市

38度高温，功夫君去海南浪了

说笑啦，其实是去探亲的。

▲海口美兰机场

虽然功夫君多次踏足海南，但每次回去都有变化。从飞机上看下去，整座城市的基建都升了一个级别，市县接驳的高速不再坑坑洼洼，而是一路顺畅到底。

▲俯瞰海口

上一年经过是空地，下一年就建起了楼房，整个海口俨然一个大工地，深入到县级市，却又随处可见烂尾楼，繁华背后，似乎有点满目仓痍。

患有重度职业病的功夫君，每到一座城市都会抽空去看看当地的楼盘，而经过房地产泡沫洗礼的海南楼市，如今给外界的印象依旧扑朔迷离。

海南楼市

全域严格限购，烂尾楼犹存

1992年，海南房价从1300元每平方米疯涨至7500元每平方米。次年，泡沫破裂，烂尾楼频频出现。此后，海南进入楼市严控期，房价遭遇滑铁卢。

2010-2015年，海南国际旅游岛的建设上升为国家战略，楼市再度升温，众多开发商涌向海南，炒房苗头出现。

为防止历史重演，2016年海南重启限购，楼市骤然降温，市场回归理性。如今，随处可见的烂尾楼，仍时刻提醒着那段伤疤。

▲海南街头随处可见烂尾楼

海南目前严格执行全域限购政策，非本省户籍居民家庭限购1套住房，自取得不动产权证之日起5年内不得转让，部分市县只向本地家庭销售。

走在海南大街上，会发现有不少地产门店，门口停着2-3台电瓶接驳车，他们是各楼盘的合作分销店。

▲房地产门店

这些门店的房源不分一二手，不分区域，有些声称可以带你看遍、买遍海南岛。奇怪的是，这些门店大多时候都是大门紧锁。

▲房地产门店

这里的旅游楼盘，为实现海景价值最大化，会在70年产权地上做出公寓式户型，尤其是一房，因总价低而受欢迎。但目前海南已执行新政，100平米以下户型不再获批，因此小户型住宅反而显得稀缺。

目前海南的房子供求还是过剩的，就连航天发射基地的征地回迁房都是以联排别墅形式分配，加上限购政策，在这买房自住会比投资更理智。

区域房价

全省均价超1.5万/平 海景房也有鄙视链

现在海南楼市基本面如何？综合海南省统计局的数据，今年1-5月新房销售约182万㎡，仅相当于佛山6月单月成交量。而前5个月的整体均价约15846元/㎡，比较接近狮山的均价，其中东部、中部整体价格更高。

▲海南房价分布图（来源：海居客）

此程，功夫君的目的地是文昌市，其在省内经济地位相当于广东省内的珠中江。

文昌虽然紧挨海口，三面环海，房价却在全省平均水平之下，个中原因可以结合内部板块细看：市区为本土自住刚需板块，高隆湾、月亮湾、航天城板块均属于旅游板块。

▲文昌楼市板块分布图

高隆湾位于文昌南部，是老牌海景旅游地产板块，多本土房企聚集，月亮湾则是新兴崛起海景板块，聚集了富力、世茂、雅居乐、鲁能等知名品牌房企。

▲文昌市区楼盘

高隆湾有原始土著村落人群，加上多年发展，周边居住氛围相对浓厚，每天傍晚海边聚集不少游客，有公交直达海滩，周边有超市餐饮配套。

▲白金海岸附近超市

▲白金海岸附近公交站

月亮湾虽然大牌云集，但因其海岸线垂直，属深海区，台风季、冬季风浪大，且新区开发配套少，买点东西都要驱车出入。

而高隆湾整体房价会比月亮湾稍微高一点，前者是1.5-1.8万/㎡，后者是0.8-1.5万/㎡。

▲月亮湾铜鼓岭实景

功夫君此行居住地在文昌高隆湾，沿着白金路15分钟步行即达沙滩，就近选择两个旅游度假楼盘看看。

晋唐海湾一房总价90多万起，全款付清

该盘位于白金路东侧，楼栋建筑呈倒V型，像是由6条小船+2条大船组成，目的是实现户户望海景。

▲晋唐海湾营销中心

两条大船承担“船头”角色，是为项目配备的星级酒店，然而内部处于停工状态。

▲晋唐海湾阳台景观

现场参观了最小面积56㎡一房，70年产权住宅，总价90多万，一次性付清，不接受贷款。

▲晋唐海湾一房户型图

交标带基本硬装、卫浴套装等，但不能明火，销售的解释是怕海风腐蚀天然气管道。

▲晋唐海湾样板间

阳台为扇形，视野开阔，高处可俯瞰海景，低处景观有所遮挡，项目北侧楼栋更高，以此保证更好的景观享受。

▲晋唐海湾楼栋实景

回到售楼部，现场冷冷清清，只有几位值班人员站岗，离开之际，发现其他楼栋均已处于停工状态。

▲晋唐海湾烂尾楼栋

功夫君翻查两年前回乡的照片，惊讶地发现其此前有恒大进驻，如今早已退场。

▲两年前恒大进场

白金海岸开发最早度假盘，一房70多万起

与晋唐海湾一路之隔便是白金海岸，该片区开发最早的度假旅游盘，海岸、道路、项目都统一命名。

▲白金海岸规划图

前几回探亲也租住过这里的公寓酒店，100-200元/晚就有一线海景房。

▲白金海岸海景房酒店

至于售价，44㎡一房户型仅需要70多万，跟对面整整相差了20万，10㎡阳台全赠送，实际得房面积达到54㎡。

▲白金海岸一房户型

楼栋也是呈现船型，44㎡户型位于两翼，南北通透，除厨房有点犄角以外，其他空间都中规中矩，重点是可以明火煮食。

▲白金海岸楼栋实景

▲白金海岸板房

▲白金海岸阳台景观

▼来一条小视频感受一下景观▼

销售也对晋唐海湾无法明火煮食给了另一种解释：“地块权限属性有问题，目前产权不清。”

▲白金海岸房源交标

其他户型面积有56-123㎡不等，板房所示为南区高层一线海景房，低层或北侧组团景观有所打折。

该盘也不是完美无缺，首先是开发早，如今年限剩下40多年，其次是南区小户型基本售罄，北区房源可望景观视野狭窄。

▲白金海岸北区景观

但让功夫君惊讶的是，该盘从销售中心到板房，一路上遇到不少组客户，他们大部分是中年妇女团，电瓶车都不够用。

▲白金海岸偶遇购房团现场

免税自贸港

海南房地产不是外面想要多少就建多少

 

最近。海南岛离岛免税额从3万提高至10万备受关注，7月1日起正式实施。

▲海口机场免税店

目前海南有四家免税城，分别位于海口、三亚、博鳌，离岛。当天，功夫君在海口美兰机场免税店逛了一圈，人流较旺，免税品自提点络绎不绝。

▲海口机场免税店

有销售提到，自贸港购物额度政策一公布，部分地区房价涨了不少，但这种市场信息是不被官方认可的。

在自贸港总体建设方案中，海南省委书记明确表示严格控制房地产，不能成为房地产加工厂，海南的房地产不是外面想要多少就建多少。

一言以蔽之，自贸港是防走私用的，不是给你房子涨价用的。  

日常居住

气候潮湿、饮食偏甜、节奏悠闲

椰林树影、水清沙幼、海风轻拂的日常很让人羡慕，但热带气候的不宜居也是事实，尤其是靠近海边一带。

海南冬春季节比较潮湿，空气盐度高，对建筑物、家具会有所侵蚀，因此原著民家具用品多使用塑料、藤质、不锈钢等材料，不美但耐用呀。

▲东郊椰林

海南是北方候鸟避寒过冬的热门地，不少北方人买房在这里过冬，每逢春节，满大街都是黑吉辽的车辆，有人戏称为海南省黑龙江市。

海南夏天会很热，阳光很毒辣，但只要有树荫的地方，就是“天堂”，相同温度下，体感比广东要舒适。

租车公司司机表示，“疫情影响，大家都无法出国，度假要么选海南岛、要么选青岛，加上最近暑假，车都已经被订完了。”

▲椰子林

海南本土人的生活都比较休闲，街边的早茶店是三五好友每天固定聚会聊天的地方，点上一杯奶茶、一块点心，就可以聊上一两小时。

他们的生活节奏比较慢，走在路上的车辆，不管你有多么赶时间，他们也是按自己节奏进行，在这里住久了，会慢慢脱离大城市的快节奏。

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