2.2万/平买桂城新盘，省一级学区！真这么香？
有的盘，一出来，额头上就写着个“香”字。
这个盘在桂城非常中心的地段，最低2.2万/㎡，92㎡三房才210万，学位对口省一级花苑小学。
还有还有，阳台看出去的景观是这样的，不禁让人脱口而出：是心动啊~
| 项目北向景观
如果你有加那么一两个中介，一定会看到他们狂推这个项目：
桂南星晴公馆
此前也有网友问基哥，这个真·桂城盘好便宜啊，一路之隔的南海万科二手都3万/㎡，现在买入以后能升值不？
今天咱们就来谈谈它。
01.
真的便宜吗？
8个户型哪个性价比最高？
这个盘的价格差，大得有点夸张。
6楼以下最便宜，其中最低的是3楼，正对有一堵墙的空中花园，东向对着花苑广场的老旧社区，南向对着南侧的的东二村。低层真的毫无景观可言，单价在2.2-2.5万/㎡。
20楼往上价格就贵了，卖2.9-3.1万/㎡，但要去到30层以上，才能远眺千灯湖，这个价其实都可以买到南海万科了。
具体到户型，单价从便宜到贵的排序是这样的：
【05】98㎡，三房两卫，东望花苑广场
【06】92㎡，三房两卫，东望花苑广场
【04】94㎡，三房两卫，北望虫雷岗塔
【03】68㎡，两房一卫，北望虫雷岗塔
【02】97㎡，三房两卫，北望虫雷岗塔
【01】120㎡，四房两卫，南望东二村
【07】104㎡，三房两卫，南望东二村
【08】104㎡，三房两卫，南望东二村
从投资的角度看，选择10楼以下的单位更实际，也就是把单价控制在2.5万/㎡以下。
户型的话，68㎡的两房总价低，作为出租、学区房也是可以的，但目前只剩19楼以上的单位了，总价200万起步，折合单价2.9万/㎡，说实话不是很推荐。
从转手的角度看，三房比两房的受众更多，更有普适性。
东向的05、06三房户型虽然价格稍低一些，但存在暗卫的情况，动静分区也做得不好，低层单位总价约210-230万，望花苑广场景观一般。
| 十几层望花苑广场景观
相比之下北向的02、04户型布局靓仔一点，其中04的性价比会更高。基哥看房时，04单位最低还有8楼，总价约240万，折合单价约2.5万/㎡。
这个户型这个价格，自住将就一下也是舒适的，毕竟这里是真的桂城中心呀，地铁站、商场、学校都不远，240万新三房还要啥自行车！
02.
为什么便宜？
单体楼、高密度与产权缩水
是不是有点疑惑为啥这盘价格这么低？原因是很复合的。
首先，该盘是一座单体楼，一楼是街铺，3楼有个小小的空中花园，楼下还有部分露天停车场，整体感觉更像公寓项目，这对于价格的伤害还是蛮大的。
| 楼下街铺
其次，该盘是3梯8户，从3楼到32楼，整体有240户，密度不小，舒适度就下降了。
再有，该盘产权缩水18年，其实这个影响不大，但还是会有不少购房者介意此事，一般市面上产权缩水的项目，都会卖得便宜些许的。
| 68㎡板房实景图
虽然房地产这行一直推崇地段论，但也要看什么产品。
说到底，房子始终是用来住人的，如果一个项目在居住层面上，舒适度比正常的项目低，的确会在价格上低于市场价。
03.
以后能升值吗？
不妨参考同类型产品的二手命运
按照一般的逻辑来看，桂城地段这么好的楼盘，现在才卖2.5万，以后涨价空间很大呀！
大家要记住，凡事都不是绝对的。
在桂城有一些楼盘，早已走过星晴公馆的路子，例如在南海大道旁的悦万城。
▲悦万城实景
该盘是标准的住宅属性，大户型是130-215㎡，2梯3户，小户型是40-80㎡，3梯10户，当年一手价卖到2018年的时候是2.5-2.6万/㎡，带装修发售。
说实话，这个价格在当年也不算便宜，只不过小户型总价低，对很多投资客蛮有吸引力的。
目前，贝壳数据显示，悦万城的二手挂牌均价在2.2-2.5万/㎡，天啊，这都3年了，千灯湖的涨价仿佛跟它没有任何关系，遗世而独立。
二手交投也不太活跃，贝壳上的成交数据还停留在去年10月，不过那边有不少私人中介门店，部分成交量无法统计。
这个盘，对于想在桂城买房自住的人来说，挺宝藏的。总价200多万的三房，能在桂城买到这么核心的社区，北向单位可以无遮挡看千灯湖，学位分配灯湖六小，映月中学，各方面都不错。
不过，对于投资客来说，16年1.7万/㎡买入的还好，如果是18年用2.6万/㎡买入的，就真的套得牢牢的了。
再来看另一个例子，14年楼龄的桂南名都。
说起来，桂南名都跟星晴公馆还是同一个开发商来着，70年产权，由7栋住宅+1栋公寓式住宅组成，该公寓式住宅为“L字型”设计，4梯27户，主打29/39/42/53/60㎡的小户型。
当年一手楼销售大约在2007-2013年的时期，售价已无记录可查，个别业主表示入手价在0.9-1.2万/㎡左右。
▲桂南名都纯公寓式住宅楼栋
目前，二手挂牌价方面，小户型约1.8-2.2万/㎡，隔壁80-100㎡的楼栋贵一点，毕竟是2梯4户的，约2.3-2.6万/㎡，还有两套三房挂到了3万/㎡。
成交方面，整体在2万/㎡上下徘徊，毕竟楼龄摆在那里。
是不是听着比悦万城好多了？好歹是涨了呀？单价从1万到2万，香着呢！
别开心得这么早，来自贝壳的成交记录显示，该盘的二手成交价，2017年初就已经停留在2万/㎡上下，比较高的已经有2.2万/㎡的成交价。
也就是说，这盘已经4年没有涨过了！
这当真是：任凭风雨吹打，我自岿然不动。
其实，除了以上两个项目，还有桂城的美邦公寓、禅城的国瑞铂金公馆，都是披着公寓的皮，却有着住宅性质的灵魂，同样是小户型，高密度的配置。
说了这么多，到底星晴公馆买不买得过呢？
一、如果你实在钱少：一套房都没有，家中孩儿没学位，月供能力也不高，那么买这里是可以的，小杠杆撬动桂城的生活圈子，省一级的花苑小学，幸福感妥妥儿的。
只要你不介意房子升值空间小这件事，就不会有烦恼。
二、如果你考虑投资：尽量选择户型规整的三房，单价控制在2.5万/㎡以下，并做好长远升幅有限，主要打出租牌的心理准备。
关键是不要看到隔壁老王的房子蹭蹭涨，而自己的像乌龟一样爬，酸得夜不能寐。
三、如果你预算比较多：首付有将近100万的，那还是在桂城看看比较正常的社区，未来增值更有保障。
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