10年学区变3次？桂城洼地学区房暴踩真相
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这个盘目前一二手都是2字头，楼龄尚新、有江景、地铁准备建，很多人看房都拿它作对比。功夫君的粉丝群，从千灯湖、平洲、到北滘陈村的人都讨论过它，加起来的信息超过500条。
学位：从南师附小到怡海五小
首先是学位问题，万科金域蓝湾地处季华路和佛山一环交界处，处于半岛位置。
2019年以前，金域蓝湾和利海尖东半岛同属尖东社区，分配的是南师附小，上学整整要走4.5公里，小电动都要花半小时。
▲蓝湾与南师附小距离
业主分享，前几年间还有部分孩子分配到南海中心小学就读，于是给外界一种学区不稳定的印象，“这里学校年年变”。
事实上，只不过是南师附小生源承载力有限，人户不一致统筹分配至南海中心小，人户一致原则上还是分配南师附小。
2020年，由保利和悦滨江配建的怡海五小投用后，尖东社区两大盘与保利业主一起分配到此学校。
▲怡海五小
虽然还没有成绩，但一流的软件和华东师资的注入，加上距离减少到2.5公里，沿江看着风景上下学，这么棒的配置，业主自然满意。
▲蓝湾与怡海小学距离
▲半岛路实景
还有业主爆料说部分师资从桂江调过来，主要发展信息技术科，硕士学历占13.3%，教育偏年轻，2020年招生201人，2021年招生250人，约6个班。
至此，怡海五小生源主要由三大社区构成，但为何唯独金域蓝湾受关注度最高呢？或许能从另外两个社区找到答案。
和悦滨江，地处奇槎，虽然也是边缘地带，但产品定位豪宅，圈层纯粹，售价超3万+，市场认可度高，虽然是学校配建方，但买这里的人基本不是纯考虑学区的。
利海尖东半岛，开发商传出过破产负面消息，且别墅出现大面积凋荒现象，几乎无人管理，无人居住，洋房入住率也很低，楼龄相对较大，从地理位置看，东平河+佛山一环包围，更像一座孤岛，关注度很低。
▲尖东半岛小区位置
▲尖东半岛小区实景（来源：贝壳网）
于是，价格处于中层，户型产品相对大众化的金域蓝湾自然更受关注，接下来主要聊聊它的一期情况。
价格：十年才翻一倍，动力不如千灯湖
先说说价格，搜索以前记录，发现金域蓝湾卖了4年，价格从9000/㎡卖到1.4万/㎡，期间价格波动受产品不同影响。
时间 | 产品 | 价格(元/㎡) |
2010年9月 | 77-113㎡ | 8900-11000 |
2010年11月 | 122-258㎡ | 13000-17000 |
2010年12月 | 180-260㎡ | 14000 |
2011年1月 | 90-140㎡ | 12000-14000 |
2011年3月 | 114-141㎡ | 11500 |
2011年6月 | 68-115㎡ | 9000-10000 |
2011年10月 | 68-160㎡ | 毛坯9500 |
2011年12月 | 70-120㎡ | 7500-8500 |
2012年4月 | 140-250㎡ | 9500 |
2012年5月 | 90-115㎡ | 10000-12000 |
2013年1月 | 80-160㎡ | 9500 |
2013年6月 | 122-160㎡ | 11000 |
2013年8月 | 127-212㎡ | 13500 |
2014年10月 | 120-160㎡ | 14000 |
再看看现在二手成交价，统计2021年上半年，金域蓝湾在贝壳上成交了约有41套房源，平均成交价约2万/㎡，不少房源单价不到2字头，只有屈指可数的大户型卖出3万+。
▲蓝湾小区实景
查阅2010年的保利花园，大户型销售均价也是1.3-1.4万/㎡，与同期的蓝湾大户型差不多，而同期的万科金御华府大户型也不到1万/㎡，比蓝湾还便宜。
但如今另外两盘二手已经三四万了，难怪很多人都说蓝湾涨不动，就连近一年桂城的整体上涨氛围，也没给它带来多少溢价。
也因为价格如此“清流”，很多人评价蓝湾是桂城真正的洼地，甚至用“神盘”来形容：
“蓝湾放盘大太大了，太多对比了，想成交没那么容易。”
“蓝湾的那种位置，是小开发商的话估计也就1字头接近2，万科可以卖到2.3万/㎡。”
◯南区抬高地面，有楼梯、斜坡出入，方便婴儿车和行动不便的业主。
◯万科的安保相当严格，出入查健康码、出示业主身份等等。
◯小区整体绿化很好，环境清幽，内部就有生鲜超市、便利店、银行、药店等。
◯小区内部配置了幼儿园、梅沙教育营地、泳池，生活设施还是蛮到位。
◯十年的楼龄了，大堂的保养还很新净，墙面背景灯、休闲沙发看得出有长期维护。
“一期是十多年楼龄的大盘了，靠近平胜大桥，有噪音影响。”
“二期是东平河最好的位置，可惜建的是刚需房。”
“上次去看蓝湾时，刚好船鸣笛，那酸爽，绕梁三日。”
“一期除非靠近江边的就很舒服，中间的都很压抑，密度太大了。”
“我住在蓝湾，非常好，超级宜居，除了初中差点，没毛病。对面大型商场准备开业，有超市、星马克、M记、KFC。”
▲即将开业的顺联公园里
“蓝湾是这一带户型覆盖面最广的，南区大部分得房率都有7-8成，周边是有点不成熟，地铁4号线就有排等，但有车出入还是方便的。”
“去年底把河边绿化搞靓了，晚上好多人在河堤散步。”