10年学区变3次？桂城洼地学区房暴踩真相

上回看完万科金域蓝湾II最后一批新房，这回顺势讲讲它的一期房源，以及学位问题。

这个盘目前一二手都是2字头，楼龄尚新、有江景、地铁准备建，很多人看房都拿它作对比。功夫君的粉丝群，从千灯湖、平洲、到北滘陈村的人都讨论过它，加起来的信息超过500条。

学位：从南师附小到怡海五小

首先是学位问题，万科金域蓝湾地处季华路和佛山一环交界处，处于半岛位置。

2019年以前，金域蓝湾和利海尖东半岛同属尖东社区，分配的是南师附小，上学整整要走4.5公里，小电动都要花半小时。

▲蓝湾与南师附小距离

业主分享，前几年间还有部分孩子分配到南海中心小学就读，于是给外界一种学区不稳定的印象，“这里学校年年变”。

事实上，只不过是南师附小生源承载力有限，人户不一致统筹分配至南海中心小，人户一致原则上还是分配南师附小。

2020年，由保利和悦滨江配建的怡海五小投用后，尖东社区两大盘与保利业主一起分配到此学校。

▲怡海五小

虽然还没有成绩，但一流的软件和华东师资的注入，加上距离减少到2.5公里，沿江看着风景上下学，这么棒的配置，业主自然满意。

▲蓝湾与怡海小学距离

▲半岛路实景

还有业主爆料说部分师资从桂江调过来，主要发展信息技术科，硕士学历占13.3%，教育偏年轻，2020年招生201人，2021年招生250人，约6个班。

至此，怡海五小生源主要由三大社区构成，但为何唯独金域蓝湾受关注度最高呢？或许能从另外两个社区找到答案。

和悦滨江，地处奇槎，虽然也是边缘地带，但产品定位豪宅，圈层纯粹，售价超3万+，市场认可度高，虽然是学校配建方，但买这里的人基本不是纯考虑学区的。

利海尖东半岛，开发商传出过破产负面消息，且别墅出现大面积凋荒现象，几乎无人管理，无人居住，洋房入住率也很低，楼龄相对较大，从地理位置看，东平河+佛山一环包围，更像一座孤岛，关注度很低。

▲尖东半岛小区位置

▲尖东半岛小区实景（来源：贝壳网）

于是，价格处于中层，户型产品相对大众化的金域蓝湾自然更受关注，接下来主要聊聊它的一期情况。

价格：十年才翻一倍，动力不如千灯湖

先说说价格，搜索以前记录，发现金域蓝湾卖了4年，价格从9000/㎡卖到1.4万/㎡，期间价格波动受产品不同影响。 

时间	产品	价格(元/㎡)
2010年9月	77-113㎡	8900-11000
2010年11月	122-258㎡	13000-17000
2010年12月	180-260㎡	14000
2011年1月	90-140㎡	12000-14000
2011年3月	114-141㎡	11500
2011年6月	68-115㎡	9000-10000
2011年10月	68-160㎡	毛坯9500
2011年12月	70-120㎡	7500-8500
2012年4月	140-250㎡	9500
2012年5月	90-115㎡	10000-12000
2013年1月	80-160㎡	9500
2013年6月	122-160㎡	11000
2013年8月	127-212㎡	13500
2014年10月	120-160㎡	14000

再看看现在二手成交价，统计2021年上半年，金域蓝湾在贝壳上成交了约有41套房源，平均成交价约2万/㎡，不少房源单价不到2字头，只有屈指可数的大户型卖出3万+。

▲蓝湾小区实景

查阅2010年的保利花园，大户型销售均价也是1.3-1.4万/㎡，与同期的蓝湾大户型差不多，而同期的万科金御华府大户型也不到1万/㎡，比蓝湾还便宜。

但如今另外两盘二手已经三四万了，难怪很多人都说蓝湾涨不动，就连近一年桂城的整体上涨氛围，也没给它带来多少溢价。

也因为价格如此“清流”，很多人评价蓝湾是桂城真正的洼地，甚至用“神盘”来形容： 

“蓝湾放盘大太大了，太多对比了，想成交没那么容易。”

“蓝湾的那种位置，是小开发商的话估计也就1字头接近2，万科可以卖到2.3万/㎡。”

有粉丝提到当年买一手时与平洲富丰对比过，当年蓝湾售价更高，最后选择了平洲。

但也有想买千灯湖北延线板块楼盘的粉丝，两相对比，最后选择了蓝湾。

▲蓝湾小区实景

把它与同期的水晶城相比，有人认为这里的户型更实用，学位也更好。

正如粉丝一致认可的，在桂城次新房普遍3万+的情况下，金域蓝湾还有大量2字头，的确是价格洼地，甚至有人把它跟季华路三盘（怡翠世嘉、怡翠玫瑰园、金地珑悦）并列为“桂城4大洼地”。

户型跨度大，居住品质有赞有弹

那内部居住品质又如何呢？没看过房就没发言权。多妈也在中介带领下，到现场逛了一圈。

整个小区分为南北两区，北区楼龄较大，户型较小，南区户型偏改善型，楼龄较新，部分南向有江景。

小区东南侧柏丽湾，挂牌面积最小是68㎡一房一厅，总价才125万，作为入学入户神器值得考虑，走廊窗户还能望平胜大桥。

▲68㎡户型图（来源：佛山贝壳）

▲柏丽湾东南向景观

▲68㎡房源实景

这栋楼梯户比出奇的低，楼高18层，2梯3户，中介解释因为这产品是由当初定位大户型豪宅改过来的，设计初期为专梯专户，后来受政策影响，分割成几套小户型。

由于跟佛山一环平胜大桥隔了大片小区篮球场，且阳台朝向花园一侧，噪音没有很明显。内部整整1.6米宽的大阳台，有些业主还把它改造成第二个房间，增加实用率。

▲68㎡阳台改卧室

68㎡打上还有80多方的两房，位于柏丽湾6座，南向望东平河，总价190万。

▲柏丽湾南向两房户型

▲南向江景

“如果非要找三房，大多是北向望花园。”中介如是说。

类似这样被分割的户型都集中在南区的柏丽湾，像愉景湾、灏景湾、维景湾等组团，还保留有大户型江景房源。

北区的绿茵苑、蓝雨苑、红霞苑、紫兰苑就靠近一环出入口，噪音会更明显。

▲北区临近一环出入口

如果你想在蓝湾一期选房，有业主支招：“不要挑靠近路边就可以了，首选红霞五、六七或者南区。”

此外，多妈逛小区时，发现挺多细节： 

◯南区抬高地面，有楼梯、斜坡出入，方便婴儿车和行动不便的业主。

◯万科的安保相当严格，出入查健康码、出示业主身份等等。

◯小区整体绿化很好，环境清幽，内部就有生鲜超市、便利店、银行、药店等。

◯小区内部配置了幼儿园、梅沙教育营地、泳池，生活设施还是蛮到位。

◯十年的楼龄了，大堂的保养还很新净，墙面背景灯、休闲沙发看得出有长期维护。

为了让蓝湾的居住体现呈现更客观，多妈摘录几条粉丝评价： 

“一期是十多年楼龄的大盘了，靠近平胜大桥，有噪音影响。”

“二期是东平河最好的位置，可惜建的是刚需房。”

“上次去看蓝湾时，刚好船鸣笛，那酸爽，绕梁三日。”

“一期除非靠近江边的就很舒服，中间的都很压抑，密度太大了。”

“我住在蓝湾，非常好，超级宜居，除了初中差点，没毛病。对面大型商场准备开业，有超市、星马克、M记、KFC。”

▲即将开业的顺联公园里

“蓝湾是这一带户型覆盖面最广的，南区大部分得房率都有7-8成，周边是有点不成熟，地铁4号线就有排等，但有车出入还是方便的。”

“去年底把河边绿化搞靓了，晚上好多人在河堤散步。”

萝卜白菜，各有所爱，你爱的江景有人嫌吵，调到新学校也有人嫌师资经验不足，网红盘金域蓝湾永远都话题不断，多妈能够呈现就到此为止，欢迎在评论区聊聊大家看法。

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