如题。
在佛山，有一个镇街，房价稳如老狗，它就是西樵。
随着地铁二号线二期获批，西樵楼市逐渐为人欣赏，有粉丝感慨道：“将来考勤自由，倘若还买不起市区大房子，干脆回西樵。”
怀着这样的愿景，功夫君踏上西樵踩盘的道路。
西樵房价天花板看听音湖，目前弘阳时光天樾在清165㎡尾货，带装修1.7万/㎡。待其收官，中骏雍景台短时间内基本没有竞争对手。中骏目前在售二期地块，2梯4户，总高22层，主要有90-98㎡三房以及115-125㎡四房，90㎡做到三开间朝南，98㎡有南北对流双阳台。按销售口径，90㎡最低单价1.3万/㎡，98㎡最低单价1.35万/㎡，115㎡最低单价1.45万/㎡，全部毛坯卖，明年年底交楼。中骏号称是临湖最后一块宅地，因此销售对于自家项目卖点也没有多说，只强调听音湖资源，以及刚刚投用的听音湖幼儿园（公办）。“幼儿园是西樵中心幼儿园分园，在本地人中口碑极高。只要手持听音湖周边5盘房产证，不必看户口，就可以入读这家幼儿园。”根据听音湖最新控规显示，临湖剩下的基本都是文旅商业用地，中骏的确是入驻听音湖圈层的最后机会了。西樵新城区板块特指汽车客运站一带，因这里规划有地铁2号线二期经过，近年备受开发商和购房者关注。最近板块内迎来纯新盘樵山金茂悦，由金茂开发，是进驻西樵的第二家国企开发商。项目采用“高低配”，北侧为高层洋房，南侧为叠墅，叠墅毛坯总价300万，验资180万可看。开放不久，在推售1、2栋高层住宅，2梯4户，有96㎡三房和119㎡四房，产品方面，96㎡只做到两开间朝南，119㎡采用横厅设计。价格方面，吹风均价约1.3万/㎡，8月底过去有10套一口价认筹单位。地块呈现狭长矩形，南北跨度约80-100米，加上建筑楼体，楼间距大约60米左右，楼栋呈现一字形排列，南向高层可望西樵山，北向高层可望北江。小区花园面积较小，但精致齐全，小区内配套有泳池、羽毛球场、儿童乐园，每个楼栋架空层都有康乐设施。 此外，该小区分配的小学是西樵二小，目前生源较满，未来有可能会外溢至中梁附近的九年制学校。与金茂悦一路之隔是国瑞华庭，作为西樵不可撼动的“地王”，目前售价还是“贴地飞行”，金茂的到来，也没能唤醒客群对该盘的关注，目前毛坯价约1.2-1.3万/㎡，路过之时，首批房源已交楼。总部经济中心是西樵近两年才崛起的概念性板块，奥园誉峯收官，中梁星图接棒，8月底首次开盘，推售4座，2梯4户，26层高。产品方面，主要有89㎡三房和110㎡四房，前者三开间朝南，带一个生活小阳台，后者南北对流双阳台。价格方面，中梁是目前西樵在售唯一带装修楼盘，现场计算了一套高层89㎡三房，折后单价约1.4万/㎡。小区比较大，配建的市政公园已经可以使用，整体展示面较好，实地板块房够实用。但本地人对这样的位置，这样的价格是不感冒的，有人评价道：“像一片农田里竖起来的楼盘。”所以我们看到奥园誉峯，巅峰时期曾卖到1.3万/㎡，最后一批货回落至1.1-1.2万/㎡。不挑地段看产品的话，中骏、中梁户型设计更棒，但产品偏紧凑、刚需，金茂的大面积更符合西樵本地人对大空间的改善追求。除中梁坚持带装修以外，其他都是毛坯，几个楼盘销售都表示，开发商做过民调，因当初HD出现交标质量问题，本地客更偏向买毛坯房自己装修。此外，还可以看到，随着这些年房价上涨，西樵的户型面积也越做越小，更适配外地刚需客胃口，大户型越来越罕见。
◯ 听音湖=千灯湖，富人内卷板块
◯ 城区=平洲，配套成熟，接地气
◯ 总部中心板块=三山新城，靠概念溢价
先说说听音湖，买这里的都是“同声同气”的本地人，板块内都是低密度小高层，而拥有中海的房子，是身份、圈层的象征，基本都是本土富豪在争相抢购。销售表示，中海临湖小高层能卖到2.8-3万/㎡，湖景稀缺，比周边一手还贵，而且放盘少，都靠人脉关系得知房源，而非临湖房源约1.6-1.8万/㎡。查阅贝壳网，中海山湖世家整体挂牌价约1.7万/㎡，历史成交价最高为2万/㎡，是一套144㎡四房小高层，总价达300万。“由于HD交标品质较弱，即便临湖也只能卖到1.3万/㎡，中海硬是拉开4000元/㎡的差价，所以说品质很重要。”然而在价格面前，很多人还是会屈服，毕竟随便一个小三房就相差大几十万，因此贝壳网今年也录得HD成交27套，远超中海。西樵新城区板块，居住氛围相对浓厚，1公里范围内就有幼儿园、中小学、医院、商超，人气相当旺，这也是新城区价格越来越贴近听音湖的原因。这里由于靠近轻纺城、南庄陶瓷城等产业基地，会吸引更多外来人口，“三盛颐景园当初一手盘时起码有4成外地客。”对比来看，中骏周边都是文旅商业，配套不太接地气，仅靠二线湖景资源和圈层溢价，难免失去叫价优势，而配套相对方便的新城区板块，是肉眼可见的成熟。总部中心板块，是政府斥资约300亿打造的产业基地，定位为“千亩总部航母”，并向广州琶洲、千灯湖金融中心看齐，片区还要新建一座九年制学校，打造西樵最强教育名片。如此宏伟的概念，加上地铁规划加持，自然让外来投资者看到美好的未来，文章开头的南庄的购房者，在金茂和中梁之间，就选择了带装修、户型更好、概念更棒的中梁项目。南海西部三大镇街，就数西樵最近禅城，很多在南庄预算不够的客群外溢至此，对比上一年，西樵均价涨了有1000元/㎡，对比佛山东部临广板块，上涨动力不大。但这也给了不少西樵人奋斗的机会，即便曾经错过的上车机会，还源源不断有盘上新，房价平稳。功夫君一位住在祖庙的朋友，面对禅桂如此高涨的房价，也开始产生躺平的想法：“有生之年在市区换不了大房子，回西樵买好了，禅桂两房直接换西樵4房啊！”再看看人气，工作日基本每个盘都有三四台客户在洽谈，对于破6%的首套利率，销售表示，该买的还是会买，金茂悦认筹快速去化也出乎开发商意料。有人认为，佛山目前还没有轨道成网，未来等2、3、4号线通了，轨道成网的作用就显现了。西樵是南海西部镇街中唯一有地铁照顾到的，而且设置6个站点，这条线路已经获批建设，就等开工。房住不炒。西樵的医疗、商业配套虽然较禅桂低端一些，但教育强、房价平稳，给了周边刚需友好的上车机会。PS.功夫君已开通千灯湖交流群，如果你有意向置业千灯湖，欢迎扫码进群。
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