千灯湖10年烂尾楼开拆！效果图独家曝光，对望南海之眼

上周末，碧空如洗，一位家住金融高新区的粉丝沿江向西晨跑，忽见融津路尽头，千灯湖三期公园旁东侧，有挖掘机正在作业，成片烂尾多时的低矮建筑群正在拆除。

“功夫君了解这个项目吗？位置真心靓啊！”

在百度地图上，这片烂尾楼对应的正是“中凯文化商务港”。

其北向无遮挡临江，一条同心桥飞架（建设中），直望规划中的南海之眼，西侧紧挨灯湖市政公园，东侧一路之隔瀚蓝广场、荣耀国际、智富大厦高耸入云，维尚总部大楼正在如火如荼地建设中。

| 正在建设中的同心桥

01

现状：正在拆除烂尾物业，周边道路已成型

功夫君驾驶小飞机赶往现场发现，地块已围蔽，有挖掘机正在作业，拆除此前已建并烂尾多年的几层建筑。另一部分空地由于空置多年，杂草丛生已成水塘，附近的净水厂也正在施工作业。

| 地块现状

从航拍图来看，地块东侧与南侧已修出道路，东侧打横正是龙津路，将来修好会直接连通中铁建国际公馆、滨江一号等金高B区住宅区。

| 地块航拍图

02

规划：新方案上月公示，建筑最高点169.9米

功夫君在工地现场看到了今年10月公示的项目总平面规划方案。方案上，项目名为“南海八方艺术街区”，建设单位正是：中凯文化商务港投资开发有限公司，用地性质仍为商业、办公，面积与容积率未发生改变。

规划显示，项目用地面积为33625.8㎡，计容建面为141228.13㎡，分为A、B两区。

A区由8栋多层商业建筑组成，由八大主题组团商业建筑组成渗透式艺术街区，设置摄影棚、演播厅、电影城、动漫衍生品主题商场和文化产权交易所。业态规划以艺术为核心，创意为驱动的新型产业，“兆和”“庆和”“福和”“新和”“永和”“德和”“慎和”“普和”八大组团分别对应大师工作室、酒茶文化产业、工艺体验、动漫美术、琴棋书画传统文化艺术产业、艺术教育、艺术公馆、音乐影视，整体形成一个内容丰富的艺术街区。

| 项目最新规划设计方案

B区由3栋超高层塔楼办公及商业裙房组成。业态规划以新型办公、文化艺术办公、共享办公为主，吸引高端人才、艺术家和创新型企业入驻，并设置3000㎡多功能艺术馆。底商以艺术产业配套商业为主，充分展现艺术氛围。设置13000㎡摄影棚、演播厅、电影城、动漫衍生品主题商场和文化产权交易所等设施。

功夫君循迹找到项目去年三月公示的规划方案，对比发现，项目用地面积、性质、容积率未发生改变，但建筑密度、高度、绿化率以及AB区规划有部分微调。

主要变化在于：

• B区原3座独立塔楼+独立多层商业调整为3座塔楼+裙房综合体，朝向调整，间距加大，平均楼间距从约17米拓宽至约27米。

• 建筑密度与高度提高，最新规划显示，B区最高建筑高度为159.9米，由基准面起算建筑最高点高度为169.9米；绿化率由此前的0.98%提升至2.58%。

对比两版规划方案，新方案整体协调性更强。

03

追溯：为何烂尾荒置超过10年？

问题来了，地段、景观俱佳，业态规划如此有趣的一个商业项目，为何烂尾、丢空多年？

这件事，要从11年前说起。2010年5月28日，中凯文化以总价6456万竞得项目地块，拿地价才457元/㎡。

同年七月，中凯文化成立广东中凯文化商务港投资开发有限公司，用于投资建设中凯文化商务港。

同期出让的还有三宗商业地，后来陆续建成并投用，即荣耀国际、瀚蓝广场与智富大厦。彼时，正值广东金融高新区刚提出要建设“产业金融中心”。

2011年7月，项目动工。相关报道称，中凯文化董事长郭子龙当时对外表示，项目写字楼高达160米，定位超甲级新型写字楼，未来将成为国内首屈一指的动漫、创意产业商务基地。

从历史资料与报道不难看出，彼时，中凯文化对中凯文化商务港项目的发展充满期待，毕竟这是其2010年来进军文化地产后的首个项目。

然而，中凯文化在文化地产这条赛道上跑得并不顺利，旗下重要项目推进都比较缓慢。除了佛山项目荒置多年，其在广州还有两个中凯文化创意园，分别在白云与番禺。其中，原计划2020年底竣工的中凯文化创意园（白云区）在搜索引擎上毫无踪影。

2019年8月，《中国经营报》曾关注过佛山项目。当时的报道提到，中凯文化相关项目公司工作人员表示，因设计方案更改，已建物业要拆除，项目准备重新动工。

这一准备地块再次荒置，中间又发生何事？

功夫君经由天眼查发现，在2019年11月-2020年12月这一年里，项目历史股东之一的深圳中天南方与项目开发公司及参股方发生两起合同纠纷，两次裁定皆以中天南方撤诉告终。

一名接近项目的知情人士告诉功夫君，中天南方退出项目但未能支付股权转让款，于是所持的25%股份被冻结，后由法院裁定解除相关合同，中天南方须回转股份并赔偿中凯文化集团。

目前，天眼查显示，项目共有四家股东，除了中凯文化，还加入了佛山市汇阳文化产业有限公司。

项目股东之一乐意控股相关负责人告诉功夫君，原规划设计与千灯湖整体景观不协调，产品设计也不适应城市需要，修改方案是真，股权结构调整也是真。最新规划方案已公示，现正拆除已建物业，预计12月将举办动工仪式。

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独家：效果图曝光，定名八方·和合

与此同时，功夫君还扒到了中凯文化商务港项目的最新效果图，马上来看！

项目定名“八方·和合”，无论超高层还是多层商业，均使用大面积玻璃幕墙，立面看起来更通透清爽，与周围景观环境也更协调。

| 八方·和合效果图

至于产品，消息人士透露，B区超高层后期将推出的最小面积在300㎡左右，A区多层商业建筑将推出21栋商业会馆，定向引入文化企业或用于企业文化社交、展示平台。可以预估，价格不菲。

| 超高层立面效果图

| 步行艺术街区效果图

一河之隔的保利维塔，目前也在供应290㎡的大平层公寓（服务型），售价在2.5-3.5万/㎡。

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金高B区至少还有3宗商业地要卖

整个金高B区的商业体量是真不少。目前，京华广场已经开业，招商仍在进行；万科荟光大厦已封顶，维尚新零售综合体、海天总部大楼和宏宇珑裕中心正在建设。珑裕中心就在中凯文化商务港东南侧，总体量超26万㎡，首期推出50-1000㎡的商办产品。

除了上述项目，金融高新区B区未来还有至少三宗商业地要出让，分别是：

①广东金融高新技术服务区02-01-04地块

②广东金融高新技术服务区02-01-05地块

③广东金融高新技术服务区03-01-02地块A、B、C地块

前两宗地块位于中凯文化商务港东侧，第三宗则位于中铁建国际公馆西侧，一直未挂牌。

如此大体量商业投用，势必会为片区注入源源不断的活力，但也要注意错位发展，避免业态过分同质。

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