都有公办石门，为何罗村房价追不上大沥？
今年，佛山多了两所公办石门学校，一所是石门金狮实验学校，一所是石门大沥中小学，前者是九年制，在罗村，后者分开中小学部，在大沥。
很多关注学区房的购房者会问：石门来了，房价是不是要涨？可为何罗村追不上大沥呢？
今天我们就来探讨这个问题。
为何大家觉得名校来了房价会涨？
我们都知道北上广深的名校学区房价值不菲。
北京海淀区天价学区房高达45万/㎡；深圳顶级学区房可以卖到30多万一平米。
今年初，上海梅园二街坊有套楼龄36年的老房子，单价飙到19.8万/㎡，几乎追平两公里外的汤臣一品。
一手房的价格对名校进驻，也很敏感。
比如广州珠江铂世湾，引入华附番小就全线涨5%；合生中央城引入湖南师范大学附属中小学，就全线涨2-3千元/㎡。
佛山也存在这种现象。今年灯湖中学投用，学区对应的二手盘也有一波涨幅。所以，认为“名校来了，房价会涨”似乎刻入大多数人的认知。
太天真！影响房价的真正原因不在名校
那么问题来了，罗村、大沥先后引入公办石门，这一套却不灵验了呢？
有家长曾提出这样的疑问：
坦白说，有这种认知和疑惑的人，都是楼市小白，或许他们对名校和升学率有研究，但却对学区与房价之间的真正关系并不了解。
房价构成的重要因素：外部的地段、区位、交通、配套、学区，内部的小区规划、产品设计等，还有规划概念和购买力决定。
像中海寰宇天下、南海万科广场，凭借地铁与商业配套，二手能卖到3-4万/㎡，就坐实了地段论。
| 中海寰宇天下
像保利和悦滨江、龙光天境，即使“手无寸铁”，依然能卖到3-4万/㎡，卖点是：大平层、江景、圈层纯粹，坐实了产品论。
像三山这种地铁还在纸上、配套还在完善，房价却已在高位，是由规划概念+临广购买力托起，投资比例较大。
| 三山新城 摄/宋兹檀
像北上广深的天价学区房，虽是老破小，居住价值衰退，仅凭稀缺的名校资源，坐实了学区论。
前三类，即便配套学位一般，也无法撼动价值，因为房地产始终是“地段为王”。
而老破小学区房，除了名校，没有其他附加值可言，一旦失去这个支撑，就会跌落神坛。
例如上文提到的上海发布“按名额分配综合评价录取”政策后，梅园二街坊的天价学区房总价立马暴跌20万，同小区更有房源暴跌60万。所以千万别神化老破小，你买的真不是什么优质资产，只是一个学位。
名校只是锦上添花，不能让你一夜暴富
在佛山，影响房价因素的排序大致是：区位> 地段> 配套> 产品> 学位> 购买力。
所以有人问“灯湖学区现在入是否高位，未来是否会凉凉”，那是不懂灯湖的真正价值不在学位，而在地段和配套，教育只是锦上添花。
名校助涨效应的确存在，但绝对做不到让你一夜暴富！
同理，同样拥有公办石门，罗村房价为何追不上大沥？因为这两个板块区位价值根本不在同一个档次。
从区位上看，罗村夹在祖庙、张槎和狮山城区之间，是经常被忽略的板块，沉寂几年，这两年新房恢复供应，地价刷到1.2万/㎡。
板块目前在建3号线罗村站，核心配套位于老城区，富弘广场、金盛广场、罗村中心小学、罗村高中、罗村医院、罗村文化公园全部集中在此，级别和档次不算高。
纯新盘滨江金茂悦和越秀阅湖台整体价格约1.9-2.4万/㎡；二手方面，时代倾城房源最多，均价约1.4万/㎡，近湖的奥园公园一号、尚观御园等二手可以挂到近2万/㎡。
| 罗村板块划分
一般看罗村的买家都是桂城、张槎、绿岛湖外溢过来的刚需，这里最受诟病的是飞机噪音大，影响居住舒适度。
再看看大沥，这里特指灯湖中轴北延板块，是政府重点打造的金融高新区产业过河典范，拆改力度大，蜕变速度快。
| 灯湖中轴北延规划
代表盘时代创客小镇约2.5-3.8万/㎡，怡翠尊堤价格约3.5万/㎡，二手恒大悦府也高达3万/㎡，保利维塔更是卖出板块新高，整体价格水平都要远高于罗村。
可能有人认为这里同样“手无寸铁”，配套也没起来，没错！所以它卖的不是肉眼可见的配套，而是未来，看看灯湖中轴的概念图↓
| 千灯湖北延线概念效果图
这里承接的是灯湖外溢客户，以及一部分本地改善，还有被广州28号线吸引来的广州外溢客。
总结来讲，罗村偏向自住，灯湖中轴北延偏向投资，后者购买力要强于前者，加上大沥比罗村更临广，价值自然优于前者。
虽然大家都有公立的石门，但理性的购房者更多还会从区位价值判断，如果你只奔着学位去买，劝你三思。