地铁开通后的绿岛湖，我流着泪看完了……

地铁开通了，绿岛湖日子过得咋样？

最近，功夫基去了一趟绿岛湖，没想到，刷新了自己的认知：

①有两个盘都遭到工程方讨薪，工人静坐、工程车堵住大门；

工人集结讨薪▼

工程运输车堵住楼盘大门▼

②几乎所有楼盘都很冷清，有盘甚至一整天只接了基哥1位客户；

③销售开口都是1.8-2万，转头又可以算到1.5-1.6万的低价；

| 绿岛湖航拍

④地铁开通并没有给绿岛湖带来明显助力，相比此前可以卖到2万的那几个临湖盘，2021年的这批二线湖景盘，价格水分挤掉，回落到1.6万/平左右。

是的，如果现在去绿岛湖，你会看到一个光环褪去之后，最真实的绿岛湖。

1.6万/平的绿岛湖，一二手倒挂

现在的绿岛湖，地广人稀，卖不起价。

当下绿岛湖+湖涌板块在售的6个项目，不论喊价多高，全可以做到1.6万/平，最低的还有1.4万/平，这个价格是什么概念呢？

这是龙光▼

这是万科▼

这是誉湖▼

这是世茂弘阳▼

要知道，2019-2020年期间，阳光城檀悦、金茂绿岛湖、世茂望樾、映月湾花园等的几个盘，整体都可以卖到1.8万/平，高峰期还能突破2字头。

至于阳光城佛山半岛，更是整个绿岛湖的高光时刻，刺破3万/平，曾让整个板块的从业者嗨了很久，老泪纵横啊，绿岛湖终于崛起了！

▲当年的佛山半岛顶复备案价

然而，基哥认为，豪宅定价从来不能代表一个区域的真实水平。就算是佛山半岛，后期卖到小面积产品时，最低也有1.55万/平。

再看下贝壳上绿岛湖的二手价，出现了“一二手倒挂”的情况。

信业阳光城檀悦、映月湾花园、世茂望樾、融创湖滨世家一期，都在2万/平以上。

保利翡翠公馆、金茂绿岛湖、融创湖滨世家二期、招商雍景湾也都在1.8-1.9万/平，最低的是1.5万/平的涟岸。

| 图源贝壳

不过，这些都是整盘挂牌均价，成交的话，还有更低。

相比起新房价，二手房除了近湖和现楼，几乎没有什么优势，所以这段时间绿岛湖的二手房并不好卖，很多前期抱着投资心态入场的业主，都要守很长时间了。

一二手倒挂，除了地段使然，也说明了一个事实：现在的绿岛湖新房，水分被完全榨干了。

| 绿岛湖航拍

绿岛湖展示了真实的佛山楼市逻辑

相信很多人的疑惑在于：为什么地铁2号线开通，都救不了绿岛湖？

基哥认为，绿岛湖这个板块展示了真实的佛山楼市价值逻辑：

逻辑一：一个板块想要旺，还得靠外地客。

纵观当下的一线临广，整体都活得挺滋润，从20%到70%，广州客总是稳稳地占据一个项目成交的一部分。

不过，在广州人的概念中，有地铁到广州不等于临广，具体还是要看通勤时间。好比祖庙，虽然到千灯湖只有5个站，但对于不少广州客而言已经觉得远了。

因为他们除了考虑地铁通勤，还得考虑驾车通行，看似几个地铁站的距离，高峰时段很可能要增加半小时以上车程。

| 季华路

所以，广州客多的地方，都是地理距离上绝对的一线。

那么非一线板块，怎样才能旺起来？拼产品？拼质量？都不是。

所有依靠本地客成交的板块，最终都逃不过：价格战。

例如城南和季华园板块的新盘，去年底最低还能做到2字头左右，全款甚至低于2万；大沥桂和路旁，某名字很长的新盘，还能做到19XXX。

名字很长的新盘特价单价▼

这些地方才2字头，绿岛湖当下刚需定位的新盘们，真的很难突破。

逻辑二：豪宅才卖得起价。

相信越来越多人发现了，在佛山想要卖出天花板的价格，打造豪宅产品是最快的方法。

开创这一先河的，莫过于保利天悦，仿佛打通了任督二脉，此后保利打造的好几个豪宅盘，都卖得红红火火，接连刷新人们的三观。

于是，房企们纷纷仿效，大平层、顶层复式，设计越来越卷，价格也越来越贵。不怕没人埋单吗？还真不怕，佛山藏富于民，好些个豪宅盘，都卖得很不错。

保利阅江台172㎡板房实景▼

越秀阅湖台230㎡板房实景▼

特别是，近年来疫情持续，经济环境、国际形势的不稳定，手上有余粮的中产阶层，为保稳定，会延缓买房的计划；相反，外部环境的变化对资金充裕的富人阶层影响不大，他们觉得还是房子保值，该买房的还是要买。

其实，在很多有钱人的心里，他们买的还真不是那个房子，而是氛围、圈层、服务，买的是刚需盘无法实现的生活方式。

谈钱？反而俗了。

所以现在有一个市场怪像，刚需产品，论走量，卖不过豪宅产品，这也可能是佛山独有的风景线了。

| 干净的停车场和天空

逻辑三：地铁线网，对佛山楼价助力暂时有限。

广州地铁，开一条，沿线涨一波，为什么佛山地铁不行？

因为广州已经建成一个超大地铁线网，只要新开一条线，通过转乘所能实现的通达能力，是非常可观的。

算上广7西，佛山目前只有3条地铁，还没成网，更多是一种单向运输，很多地方还是要依靠公交接驳，通达力不能跟广州相比。

而且在地铁修建时，该涨的都涨了，把溢价力透支光了，现在也就没啥好涨的了。

这也是为什么2号线开通了，沿线楼市还如此冷静，因为多一条地铁，所改变的时空距离，暂时还很有限，这对楼价几乎没影响。

写在最后

你知道吗，同样是1.6万/平、有地铁，在广州只能买到从化。

但基哥认为，绿岛湖不能粗暴地跟从化相比。住在绿岛湖，在佛山市区内工作，还是很便捷的，但住在从化通勤广州市中心，难度指数不在一个量级。

所以现在的绿岛湖，部分三房上车门槛50万不到，还有地铁，且经过市场的洗礼，目前是泡沫含量最低的时候。

再加上，医院和学校都相继落地，4号线也动工了，绿岛湖的未来，还有很多值得期待的事，对刚需非常友好。

| 湖涌方向，还有广阔天地

至于纯投资，真心不建议了，以后绿岛湖的二手货量只会越来越大，但接盘侠少，是纯纯的买方市场，永远有比你报价低的邻居，想要房子实现溢价，难上加难。

好了，今天就聊到这里，希望这篇对你有用，bye~

作者：功夫基

审校：功夫基、功夫财

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