灯湖北延VS映月新城，谁更牛？2500+评论告诉你

上期直播中，有粉丝问“灯湖北延和映月新城，投资怎么选？” 当时，萨姐没有回答，因为这个问题三言两语根本说不清楚。

经过一番研究，我想从话题热度、客户思维、配套兑现速度、变现能力等方面进行分析。这篇文章动笔前，我犹豫再三，因为太容易招黑了，仅作为抛砖引玉，引发大家思考和讨论。

论话题热度

灯湖北延完胜映月新城，群众基础好

翻查功夫粉丝群近一年的聊天纪录，发现涉及“南海之眼”或“灯湖北延”的对话有518次，相当于“映月新城+映月湖”的4.7倍。

如果把范围放大一点，“大沥”出现1376次，频次相当于“平洲”的2.4倍。

这个结果超出萨姐预料，因为《映月湖2030》规划发布后，映月新城宣传声势很是浩大。

猜测原因：
①灯湖北延规划发布时间更早，群众熟悉度高；②灯湖北延城市更新进度快，隔三差五刷存在感；③映月新城被三山新城抢占热度，说起平洲，首先联想到三山。

谁最关心灯湖北延？前三名是：桂城1、禅城1、村民拆迁3群粉丝。

谁最关心映月新城？前三名是：桂城2、桂城1、禅城1群粉丝。

看到没有，村民是最活跃、最可爱的群体，他们认可的板块，肯定会积极安利给亲戚朋友，讨论热度不知不觉就上来了。（每个人都是一个自媒体）

那么，广州的情况会否有所不同？

萨姐特意调取@广州房产 粉丝群近半年（注：不是一年）数据，灯湖北延关注度依然高于映月新城，但差距缩小了。而平洲热度高于大沥，但广州客口中的“平洲”可能包含三山新城。

论买房逻辑

一个以千灯湖为中心，一个看珠江新城

想读懂市场，首先要摸清楚客群，灯湖北延和映月新城的客户组成是略有不同的，后者广州客比例更高一些。

萨姐从两个板块代表性楼盘了解到：灯湖北延有8成客户来自桂城+大沥客，其余是狮山、里水和禅城客，广州客占比很少；映月新城以桂城客为主，有少数禅城客，广州客占2-3成。

一位桂城的资深中介说，“佛山是以刚需为主的市场，本地客是一个板块的下限，实业强的地方都不会差，而广州客则是一个板块的想象空间，补充性力量。”

| 平洲某盘

看完2500多条讨论后，我发现选择两个板块的买房逻辑是完全不同的。

你以珠江新城为中心，画一个半径15公里的圆就会明白，平洲是离广州市中心最近的地方，映月新城对比广钢新城有明显价格优势。

——映月新城支持者

南海之眼离千灯湖那么近，又有广州28号线，就算依葫芦画瓢都不会出错啦，艺术中心、大剧院等公建配套弥补了千灯湖的短板，形成互补。

——南海之眼支持者

从广州客的视角，以珠江新城为中心，距离映月新城约15公里，距离南海之眼约20公里，可能会倾向选择前者。虽然灯湖北延有广州28号线，但地铁建设周期较长，需要等待。

广州客买房视角

如果从佛山本地客视角，那当然是从“宇宙中心”千灯湖出发，距离南海之眼要近一些，但映月新城4-5公里距离也完全可以接受，具体看配套兑现了。

佛山客买房视角

论配套兑现

灯湖北延轨道给力，映月新城教育更优

再来看溢价能力，可以从轨道、教育、景观资源和旧改进度方面入手。

轨道方面，虽然大沥之前一直被戏称“手无寸铁（无地铁）”，但广州28号线计划在南海之眼设置穗盐西路站，赋予广州客很大的期待，毕竟2站到芳村，7站到琶洲，要看今年有没有具体获批消息。

而映月新城在轨道方面相对较弱，目前南海有轨电车1号线相对鸡肋，承载客流量和对区域价值拉升作用有限。但是，佛山6成热销盘非地铁盘，跟着地铁买房非佛山楼市唯一逻辑。

教育方面，映月新城背靠桂城“爸爸”，在资金、实力和口碑上更胜一筹。

比如从2019到2021年，映月新城片区已完成10所中小学校改扩建，包含南海实验中学（桂外校区）、南海实验中学（金桂校区）等，新增怡海小学，拟建桂城一中、南实教育集团公办小学等。

映月新城教育配套

虽然灯湖北延未来有10家新建学校在路上，但除了九年一贯制育德学校预计今年开学，石门大沥中小学签约落地外，其他学校基本还在规划图纸中，有些甚至还没卖地，因此教育配套需要等待。

灯湖中轴北延教育配套

景观方面，映月新城片区已有南海儿童公园、映月湖公园二期动工，未来重点提升城市颜值；灯湖北延主要看南海艺术中心片区，去年已启动招标和敲定设计方案，要看保利的推进情况。

总的来说，映月新城动作会快一点，但灯湖北延景观集中度更高，尤其是南海之眼既有湖景又有江景。

平洲-南海儿童公园

效果图

平洲-映月湖公园二期

效果图

灯湖北延-南海之眼

概念效果图

灯湖北延-南海艺术中心片区

设计效果图

旧改进度方面，灯湖北延以旧厂改造为主，启动时间更早，很多项目原有建筑物已经推平，但涉及到岳利沙旧村改造速度会放慢；而映月新城以旧村改造为主，过程相对漫长和不确定性增加，但接下来东方国际机械广场、平北工业园改造预计将有新增宅地供应，速度也会跟上节奏。

对比发现，映月新城城市更新难度相对高一点，等待期可能会延长；灯湖北延片区旧改更有可能大刀阔斧推进，具体要看地方政府推进力度。

论变现能力

难分高下，仍需要等待

最后，我们聊聊变现能力，说白了就是“谁接盘”、“接盘人的钞能力如何”。

打开百度热力地图，可以看到灯湖北延和映月新城目前人气都一般，主要是承接周边板块如千灯湖、大沥和盐步老城区、广钢新城等板块的外溢需求，这方面两者半斤八两。

| 百度热力分布图

不过有桂城中介认为，映月新城离广州比较近，承接更多广州外溢客户，未来接盘的客户会更多。

另一方面，熟悉灯湖北延的中介则表示，“很多广州客听到广州28号线到南海之眼就喜欢上了，出单率很高。”

萨姐只能说一句，各花入各眼，两个板块都有各自的忠实拥趸。

常常听说，二手房才是楼市的晴雨表，我们不妨看看两个板块的二手成交情况。

显然，两者距离千灯湖、金融高新区、桂城老城区二手还有一定的差距，需要努力追赶。

明天会更好

紧盯稀缺资产

未来会怎样？

千灯湖中轴北延规划已纳入2018年南海区政府工作报告，映月新城也公布了十年发展大计，毫无疑问，他们都将是南海区重点发展的板块，但罗马不是一天建成的，任何新城的发展都需要时间来兑现。

目前，灯湖北延一手均价约2-4.5万/平，映月新城一手均价约2.1-4.8万/㎡，产品选择丰富，尤其是大平层价格不菲，个盘热销情况甚至超出预期。

有一位桂城粉丝，持有桂城、狮山多套房子，长期居住在狮山，近期买入南海之眼某盘，主要是改善需求。他认为，“南海之眼有富人区的感觉，告诉朋友会比较有面子。”

看到没有？开发商想达到高溢价，需要先把形象工程做好，更便于提高客户接受程度。

如果你选择灯湖北延片区，建议首选靠近南海之眼的地方，因为这里规划有大剧院、音乐厅、会展中心、艺术中心等配套，也比较靠近规划地块站；如果你选择映月新城，建议考虑有湖景资源，或带名校学区的项目，因为景观和学校都是溢价利器。

关于灯湖北延和映月新城，你有什么看法？评论区等你！

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