​吹风1.72万/平起！张槎大华地王开板房，直逼二手

七月最后一个周末，市场热闹起来了。

今天一大早，功夫君就先后赶赴张槎、博爱湖和里水，探访三个纯新盘，全部开放样板房。

在张槎，备受关注的地王项目大华紫樾府同步出街首批房源吹风价：三房1.72万/㎡起，四房要1.8万+，带装修送中央空调，最快8月卖，冻结认筹门槛只要1万块。

| 大华紫樾府

| 今天上午看房的人不少

讲真，在功夫君看来，这个吹风价算实在了，大概率可视为售价，加上认筹门槛，大华对于首批房源的推售很有诚意。

对了，功夫君在8月3日（下周三）继续开播，想听更多楼市猛料，记得点击【预约】啦！

项目在哪里？

依照惯例，先来介绍项目的基本情况。

紫樾府位于季华路二路与禅西大道交汇处，西侧与南侧紧邻海湾城、智慧新城与中海凤凰熙岸，北侧临近宁泰路，东侧临近纵一路，一路之隔简一总部地块，步行至最近的佛山2号线张槎站A口大约140米。

| 框红部分为大华项目范围

从沙盘上看，项目北侧与季华路之间还有一部分商业地，现场已被大华用围挡围起来了，预估项目北侧将来或有高楼遮挡，能弱化季华路的车流噪音。

| 项目与季华路之间还有一块空地

张槎站是个大站，未来佛山4号线也会在此换乘。另，广佛环线张槎站点也在张槎站A口附近，但要走出来换乘。

| 张槎站A出口

首批先卖什么货？何时交付？

紫樾府规划分两期开发，规划11栋高层和20栋叠墅，以叠墅中轴为界南北划线，东侧一半为一期，西侧一半为二期，一期的预计交付时间是2024年7月，现在算起要等整整两年，二期要等到2025年。

| 有吊机的部分正是3栋和6栋

另，小区西南角会配建一所12班的幼儿园。

功夫君现场获悉，该盘首批将先推一期3栋和6栋，详细位置和户型分布如下图所示：

| 项目沙盘图

这两栋都临路，3栋两梯四户，总高32层，户型为：99㎡和142㎡。

6栋为两梯五户，总高32层，户型为：88㎡（3条梯腿）和118㎡（2条梯腿）。

3栋位置明显比6栋好，虽然北侧临路，但非主干道，而且紧邻北门，步行至地铁站更方便。

6栋梯户比稍大，而且整体户型段偏小，预计价格比3栋低。

说几点6栋的不利因素：02单元下方有几个机电房（可能会有机器工作的声音），电房东侧会设置一个公厕（对外），02和03单元底层也有一个公厕（不对外）。

所以，我预估6栋的88㎡和118㎡最便宜会是02和03单元，建议尽量不要选低层。

吹风价多少钱？

说了那么多，价格如何？

销售称，88㎡的吹风区间价在1.72-1.86万/㎡，均价是1.8万/㎡；99㎡的吹风区间价在1.76-1.88万/㎡；四房的吹风区间价比三房稍高，大约在1.8万+以上。

先说6栋：03、04、05都是88㎡，价格梯度应是03<04<05，01、02都是118㎡，价格梯度应是02<01。

04和05单位都是西南向看叠墅组团，叠墅是四层高，考虑到遮挡和楼距，建议尽量选择4楼或以上单位。

至于3栋，属于正南北向坐落，99㎡主阳台全部朝南，142㎡是南北向对流。

如果考虑99㎡，功夫君建议考虑中层以下望花园泳池，因为3栋往南越过泳池正对还有一栋高层楼王，销售称两栋之间的楼间距大约50米左右，那么高层房源往下看不了花园，远处又望不到江，只能看楼。

功夫君随机计了一套6栋中层88㎡（大概8、9、10楼），单价1.8万/㎡，折后总价约158万，首付2成约32万，加上契税和维修基金，总价预161万，贷款30年月供约6200元。

所以，你们可以此大概推算一下低层单位的首付和月供水平。

产品户型有何优缺点？

最后，我们来看看样板房。先说一嘴，所有户型交付会赠送中央空调。

大华紫樾府当日开放了两个异地板房，分别是99㎡和142㎡，未做88㎡和118㎡。

88㎡和99㎡的户型格局很相似，不同点在于后者南向做了长阳台，直接连通次卧，你们对比户型图就明白了。

88㎡户型图

99㎡户型图

功夫君就来简单介绍下99㎡的格局：比较传统的竖厅三房两卫，入户是玄关，无赠送玄关柜，厨房是U型，洗手池部分刚好借用了飘台，三件套是老板牌，配凉霸、大单盆和摩恩龙头，预留双门冰箱位。

| 99㎡餐客厅

| 99㎡厨房

餐客厅开间约为3.8米，主阳台连通次卧，次卧使用交付会铺复合木地板。阳改房需要好好说一下，这部分赠送一半面积，交付时是栏杆，地板是水泥地，业主需要自己封窗和铺地板。

| 阳改房交付时是水泥地

至于主卧，亮点在于房门与主卫门错开。缺点在于主卧如果想摆1.8米的大床会有点吃力，样板房没有做衣柜展示，空间才刚刚好，反之会显得有点挤。

| 99㎡的主卧

142㎡这个户型在张槎西部应该更有竞争力。

| 142㎡户型图

首先，客厅巨大，做了一个创意空间，可以做书房、茶室或者打通完全融入大客厅。样板房就是这样做的，你们感受一下。

| 142㎡餐客厅

厨房仍是U型设计，连通餐厅，样板房做了开放式处理，还做了中岛台，可以参考

| 142㎡餐客厅

主卧约30㎡，预留L型步入式衣帽间，最大亮点在于主卫做了双台盆设计，有酒店内味了。

| 142㎡主人房&主卫

写在最后

讲真，对比同样临江的悦江一號、铂仕湾，大华的产品优势并不是很明显，但胜在更近地铁，归属智城社区。

如果要跟前两位拼价格，大华是不行的，毕竟地价成本摆在那，已经1.42万/㎡了，加个3000元/㎡卖1.72万/㎡起，聊表诚意。

功夫君认为，大华的定价主要看着周边二手来，尤其是海湾城和中海，目前二手均价都上1.9万/㎡，成交价便宜的1.7-1.8万/㎡左右。

大华的吹风价可以侧面反映两个情况：

①张槎西部新盘竞争太激烈了，更近地铁站的大华想要首开出圈，也不得不打价格优势。

②中海凤凰熙岸和海湾城二手均价都上1.9万+，大华如果真按吹风价卖，会倒逼二手更难出货。

好啦，更多楼盘分析的猛料我们放在直播间聊，点击【预约】才能收到开播提醒哦！

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