吓尿！北滘现楼，都1.15万/平起了
这个天出去踩盘，我对工作是真爱
日前，功夫君被一条中介疯狂传播的消息吓尿了：北滘一手1.15万/㎡起，住宅现楼。
好家伙，我第一反应就是假的！
毕竟，现在在北滘买套公寓都要这个价，更何况是住宅，简直刷新区域地平线，堪比三水价。
但转念一想，没实探过就没有发言权，于是我二话没说就顶着烈日杀过去了！
地价9千，卖1.15万/㎡起
我从桂城出发走佛山一环，出潭州会展收费站再转入三乐路后，车流量明显变大，大型货车数量增多，随后需要穿过连片工厂，农田才到达目的地——旭辉雅居乐清樾。
| 清樾销售中心
该盘共计17栋住宅，分三期开发，一期处于小区南面，靠近物流仓，已有大批业主入住；二期处于小区北面，今年6月交付；三期处于小区中部，望小区园林景观较好，预计明年4月交付。
现场确认，小区所有楼栋都建好，三期小区花园仍围蔽施工中。
| 小区花园
清樾目前在售三期6座，两梯四户，涵盖89/99㎡三房、118㎡四房，带装修约1.5万/㎡起。
| 项目沙盘
问题来了：1.15万/㎡的房源有吗？
销售坦言：“有是有，但只有一套，对应的是二期1座2楼118㎡四房。目前二期清货，有一批工抵房推出，1.3万/㎡起。”
例如，一套低楼层89㎡三房，总价约118万，两成首付约24万，30年月供约4600元。
我翻了翻记录，该盘2018年拿地价9723元/㎡，2019年首次开卖1.7万/㎡，最高卖到1.8万/㎡，后期价格有所下调维持在1.5万/㎡，时不时有1.3万/㎡特价单位放出。
北滘罕见复式小区 总价132万起
清樾促销抢客，一路之隔的中铁建领秀公馆也推出一口价单位。
该盘是中铁建顺德首盘，体量约50万㎡，分两期开发。
一期地块2017年拿地，楼面价8190元/㎡，全是现楼，已有部分业主入住一年，目前4/13栋还有货在卖。
| 项目沙盘
其中，4栋可选楼层较多，紧挨鱼塘，下楼就是肉菜市场、幼儿园，售价约1.7万/㎡起。
13栋紧挨售楼部，仅剩2楼/顶楼可选，售价相对4栋约1.6万/㎡低，但交标会比4栋高，如厨房带洗碗机、客厅安装电视墙、智能摄像头、主卧配智能马桶等，据销售称13栋早期最高卖1.8万/㎡。
| 13栋顶楼景观
至于二期，地块于2018年竞得，楼面价去到1.1万/㎡，整个小区12栋住宅，全是两梯四户，以复式产品为主，平层单位仅占三条梯腿，目前全部楼栋已建好，预计2023年6月交付。
二期在售5/6栋，涵盖90㎡平层三房，99/102/121㎡复式四房，带装约1.4万/㎡起，其中平层一口价132万起，复式约140万起。
| 复式样板间
同样是约90㎡平层三房，一二期户型上有所不同，一期是传统竖厅，主卧、次卧朝南，二期是南北对流，但仅有主卧朝南。
价格上，同样预算140万左右，一期只能选择三房，二期却能挑个99㎡复式四房，缺点则是主卧没有独立卫生间。
配套靠底商，农田、鱼塘围绕
这两个盘位于北滘西南片区，接壤乐从。中介表示客群主要是北滘工作，但资金很有限的刚需，部分购买力来自周边村民。
| 旭辉雅居乐清樾
周边路网上，一条三乐路连接乐从、北滘旧城区，沿路工厂居多，大货车时常途经。
至于轨道交通，两盘距离在建的3号线潭州会展站约3.2公里，领秀公馆小区外设置楼巴每天接驳广州7号线北滘公园站，方便业主出行。周边虽规划有佛山14号线骏悦路站，但属于远期范畴。
| 社区楼巴接送点
教育方面，两盘都是村小，学位也比较紧张，清樾对口马龙小学，领秀公馆划到莘村小学，中学都是省一级的莘村中学。
领秀公馆直线距离约500米外还规划有北滘实验中学（12年制），去年地块已进行厂房清拆，如今受国家教育政策影响，正在进行调整。
商业配套上，周边暂无大型商场，两盘业主主要依赖小区底商满足生活需求。
就目前来看，领秀公馆内部配套更丰富，当前售楼部是业主会所，里面的游泳池、健身房、篮球场都已开放使用，底商也有超市、便利店，还配建有肉菜市场。
| 领秀公馆会所篮球场
| 领秀公馆生活超市
两盘周边鱼塘、农田、工地、村屋居多，部分清樾业主还在阳台上挂着“噪音扰民”的横幅，且在领导留言版反映道路破损、鱼塘增氧机噪音等问题。
| 周边环境
凤凰台待入市，板块房价受外部牵制
未来，片区还将有一个纯新盘——北滘碧桂园凤凰台。
该盘已在三乐路与马龙大道交汇处设有外展厅，有两栋楼建至约10层，部分临街商铺已建好，小区大门处已有绿化布置，项目牌匾设计走中式风。
该盘拟建7栋高层住宅，楼高32层，全部为2梯4户，主打98-120㎡三至四房；沿良马河一侧将建8栋4层高住宅，主打230㎡叠墅产品。
| 北滘碧桂园凤凰台
销售表示：“由于项目将打造城全国重点标杆、示范区，要等全国领导过来观摩后才开放，产品定价会参考周边一手房。”
功夫君认为，碧桂园凤凰台还是有较大利润空间，毕竟拿地价仅七千，未来难免会对周边楼盘造成压力。
| 碧桂园凤凰台
讲真，哪个盘都不想轻易降价，可架不住竞争对手割肉啊。
该板块目前就两盘尚且要打价格战，更遑论其他外部板块，比如乐从和伦教。
乐从某纯新盘刚打出三房总价99万起，而且周边教育资源丰富；伦教某一手盘有江景，也靠近三号线地铁站，单价虽高一些，但面积小，总价约130万就能拿下。
很无奈，如果优势不够明显，除了价格战，我也想不到更好的办法。
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