大家好，我是功夫君。
前几天无意翻到功夫房产创号首篇踩盘稿件，感慨万分！
它是佛山首个验资100万的楼盘，当年想看板房一眼，还得提前预约和规定时间接待。
它还是佛山首个严格意义上的新中式豪宅项目，很长一段时间里都是后来者对标的项目。
没错，它就是佛山院子。之后的故事，大家都知道了，今天我们想聊聊院子的二手现状。
PS:防失联，记得关注功夫君小号哦。
三期只有4栋住宅，地块比较小，地面由空中花园+狭长的地面花园组成。花园虽迷你，但也做了不少中式装饰，如大堂门前岩板的回字装饰，不远处有个休憩小亭，装饰了山水画，狭长的步道，都有红灯笼相迎。按照规划，三期北侧是水幕公园，目前还是一处空地，所以35-36座北向高层可以无遮挡看江景，至于地块未来会否调规，建成高层产生遮挡，不好说。这是35座中层景观，自西向东可以看到宗德服务中心、待建空地、院子一期，还能看到江对岸的水晶城、碧桂花城、星英半岛、国风滨江、保利阅江台等楼盘。无遮挡望江的优点很明显，景观壮美，缺点也明显，偌大的阳台迎着北向，体感直降5摄氏度。为了能望江，这里几乎家家户户都封了窗，仿佛壮阔江景就在脚下。如果不封，北向冬天会比较难过。南向户型望花园，望对面楼栋，直观感受下楼间距吧，还是有点逼仄，对比完会感觉还是北向更好。三期已交付楼栋为2梯5户，北向望江单边位，飞机户型，面积为124-134㎡四房。南向园景单位，竖厅设计，面积为100-104㎡三房。
左右两翼还有三房，也能望江，面积为93-104㎡三房。纵观一至三期，三期产品应该是入手院子的最低门槛了。再看看交付情况，电梯厅干净整洁，灯光亮堂，入户门是钢木复合门，大门锁是密码、指纹、锁匙多合一。入户地砖做了回字纹设计，一朵牡丹花迎接归家，颇有仪式感，门后赠送了玄关柜，到顶设计，收纳量Ok。来到客厅，降标就比较明显：天花没有了二期好看的黑色金属边框，米黄色瓷砖也少了边框和纹路设计，就连地板也没有了层次分明的踢脚线设计。厨卫方面，三期跟二期一样，没有炉灶、消毒柜，甚至连碗碟拉篮也拿掉了，小户型洗菜池更迷你。卫生间配置大体相似，地柜上的祥云装饰也没了，不过有装饰也不是一件好事，二期那套的柜子门，还未使用已经歪了，无法合上，另外地板也没有高档的灰色瓷砖。至于卧室地板、门窗，肉眼所见相差不远，至于材质，专业验房人士会更懂。门卫安保严格，需要检查核酸证明，还需要登记，中介说这里的住宅物业费为3.8元/㎡/月。现场看到，花园打理得井井有条，景观池也有水，交付不到一年，维护的越来越好。二期一共12栋高层住宅，目前剩下23-26座还是毛坯外立面，其余楼栋均已交付，这几个楼栋正努力从公寓销售中周转资金来完成，幼儿园也刚好打地基，尚未建起。虽然交付不尽如人意，但不少业主已经接受现实，努力装修入住新家，别墅区也有工人进出施工。
花园中间的玻璃屋，又名泰禾荟，规划要建老年活动中心，目前还没投用。
有一说一，二期头排大户型还是挺捧的，2梯2户板式设计，47层超高层，面积为143-170㎡四房，南北对流，空间无敌，西北角楼栋景观面就更宽了。不过，从这个角度看一期，孤零零的，地块南侧的玉带河尚未开挖，除了北面江景，小区三面都被待建地块包围。三期刚交付，已经有房源挂牌，104㎡报价270万，单价约2.6万/㎡；126㎡报价340万，单价约2.7万/㎡。有些业主纯投资，房子还没收，就迫不急待放盘，但未满两年，税费很高。二期大多为二线江景，二手价处于中间段位。比如143㎡，单价约2.8万/㎡，已经是二期能看到最漂亮的江景户型了。一期头排就是一线江景，131㎡南向单位也能叫价2.6-3万/㎡，183㎡单价可以去到4.9万/㎡，为院子最贵洋房。此外，一、二期东侧楼栋靠近华阳桥，挂牌价一般低于其他楼栋。经过梳理，目前贝壳网录得佛山院子二手成交4套，最高一套单价3.8万/㎡，总价1200万，为一期西北角头排大平层。正在挂牌的127套房源中，中小户型占三成，剩下都是大户型，总价500-800万不等，碍于院子的口碑和交付情况，这些业主要找到接盘侠不容易啊！至于周边配套，目前仅一期底商较旺，入住率也最高，二、三期成熟还需时日，想要大型商超还得去到保利广场一带才能满足需求。佛山院子是泰禾佛山首盘，彼时拿地价7742元/㎡，洋房首开卖1.8-1.9万/㎡，验资百万才能看，曾一度横扫佛山市场，是当时的明星盘。
后来的故事大家都知道了，极速扩张，频拿地王，负债率居高不下，资金链扛不住，多个高端项目出售股权，佛山院子也在其中，交付降标是预料之中。有一说一，院子的地段不可复制，佛山新城核心区，除了东湾，就是它了，户型设计也以改善为主，只要愿意花点成本装修，景观资源和配套都很能打。最后预告一下：本周三晚20点，功夫君特邀专业实操人士墩哥，直播畅谈“转贷”，真能省钱吗？快预约吧！注：为保证群交流氛围纯粹，暂不对中介、销售、微商开放，敬请理解。