楼市政策超预期

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中产说 | 有见识的人在一起

PART.1

会议

昨天，备受关注的4月ZZJ会议终于召开。

历年的4月会议都非常重要，因为会议会根据开年以来的经济表现，决定是延续还是调整之前的政策基调和具体举措。

而一季度备受居民关注的就是：

楼市小阳春熄火，万科频频出险。

我们先聊聊房地产，再学习其他会议精神。

进入4月中旬以来，关于楼市的调控政策和积极消息就多了起来，我们在前几期接连写了：

试图分析市场的来龙，把握政策的去脉，并且也表示要重点关注这次4月会议是否有关于房地产积极的表述。

昨天，会议内容公布之后，楼市果然有超预期政策。

特别是关于消化存量住房的提法，是2016年之后再一次提出，以至于很多人甚至不少房V表示：

这是要重启涨价去库存。

特别是前一天还有小作文鼓吹：这次楼市政策是纲领性和方向性的改变。

然而并非如此。

为了验证之前的看法，顾不上假期玩耍，一上午又撸了19份各大机构的研报，跟我们的思路一致：

这不是方向性的改变，不是涨价去库存，政策并没有脱离防风险的范畴。

当然，事实上是否会带来楼市价格某种程度上的回调还值得观察，但像2015年那一轮暴涨是不可能的。

先来看下会议关于房地产的表述：

保交房、消化存量房产和优化增量住房、构建房地产发展新模式。

大家最关注的就是这个消化存量房产和优化增量住房。

从字面意思理解：

就是去存量库存，同时减少新房供应。

重点落在去存量库存上。

两个问题：为什么要去库存？怎么去库存？这是理解政策走向的关键。

认为楼市政策方向性改变或者重启涨价去库存的都没有好好看会议内容：

关于房地产的表述是放在防风险里面的。

涨价去库存，或者说继续炒房，只会加大系统性风险，跟政策要求南辕北辙。

所以，第一个问题，为什么要去库存，因为库存太大有风险。

主要是两个风险：

楼市超调风险以及房企债务风险。

上面说过了：

4月中旬之后，基本可以判断小阳春熄火了，往年小阳春在房住不炒的高压之下还非常火爆，今年各地不遗余力的刺激，居然还能熄火。

说明市场并不是没有需求，而是预期彻底改变，造成了市场超调。

而市场超调带来的风险是一连串的：

土地财政是其次，最直接的是房企债务风险，其中以最稳健的万科为代表，如果连中国最稳健的房企都扛不住，那风险已经非常大了。

此前，化解房企的风险主要靠融资三支箭，去年房企座谈会上不少老总曾要求降价卖房，都没明确说法，这次在救房企方面：

明显从融资端转向销售端，帮助房企去库存回血，同时提振市场预期。

这才是这次会与关于房地产政策的真是意图。

第二个问题，怎么去库存？

既然涨价去库存不可能，还能怎么去库存呢？

常规措施主要有三个，之前我们都提过：

1、以旧换新

这个是目前我看到所有研报都认为最可能加快推进的措施。

主要就是国资平台通过国家的住房租赁贷款，收储市场上的存量二手房，然后促成新房销售。

目前第一批给的是2000亿，已经有40个城市支持了，未来可能会全国推进，贷款额度是不是会加到一万亿。

2、取消限购

昨天会议内容一公布，北京就动起来了，松绑了五环外限购，深圳此前也在试探。

取消限购这块已经是板上钉钉了。

二线完全取消限购，一线大幅取消，看来就是政策的明确方向。

3、新房降价

这个对去新房库存是最有效的，也是各大房企一直以来的诉求，但是会不会推出呢？

目前还不确定。

按照我们之前的逻辑：

政策底和价格底双底出现，楼市就可以触底复苏了。

这些都是目前常规的政策，那么还有没有其他超预期的政策出台呢？

在19份研报中，我就看到一份给出了超出这些常规手段的政策：

而且还是怼天怼地的大招。