张晓晶：房地产发展新模式的核心是供求适配
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房地产是一个大家都不愿提及的话题，俗话说“哪壶不开提哪壶”。为什么这么讲，因为大家对房地产都看得比较悲观。这实实在在表明房地产预期发生了逆转。曾几何时，关于房地产，一边是涨涨涨，一边是买买买，房地产预期几乎是只涨不跌，政策方面苦于如何扼制这种上涨预期。
近年来，多重因素叠加，特别是人口提前达峰，房价预期急转直下，政策方面又苦于如何稳住预期。去年11月以来，政策方面相继射出支持房企融资的“三支箭”，取消“三道红线”，推进“保交楼”，改善优质房企资产负债表等，这些政策对于房地产的短期稳定起到很大作用，但要真正稳住房地产预期却还不够。我们应探索房地产发展新模式。就目前的讨论来看，更多关注的是房地产供给。事实上，房地产发展新模式的核心是供求适配。因此，既要关注供给面，也要关注需求面。
第一，住房是中低收入家庭财富的最重要构成。支持居民合理拥有住房资产，是促进共同富裕的重要方面，也是房地产需求面的重要支撑。从中长期看，中国的城镇化仍在较快推进，中国经济增长仍保持在较高水平，房地产财富占国民财富比重还会有所上升，从这个角度，坚持“房住不炒”，支持居民合理拥有房产，也是支持居民在分享中国增长红利中积累财富。
第二，解决“新市民”住房问题是房地产发展的重要方向。这里主要是强调供给面。要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举制度；围绕城市群、都市圈、增长极做好住房供应，重点解决“新市民”住房问题；满足高品质改善性住房需求。
第三，增量调整与存量调整并行。既然不能简单地讲住房总量过剩，就意味着我们还是要盖房子，因此仍然有增量。但相比过去，这个增量要小很多。存量调整是重头，既包括更新改造，还包括改变用途。
第四，既要优化房企资产负债表，也要优化居民资产负债表，发挥政府在住房保障方面的重要作用。新模式中，房地产“三高”模式（即高杠杆、高负债、高周转）不再继续。要通过资产激活、负债接续、权益补充、预期提升等举措，改善优质房企资产负债表。这是供给方。
但与此同时，也要关注需求方，即居民的资产负债表。过去30年，居民杠杆率一直处在上升态势。而居民债务中，超过一半以上是住房抵押贷款。可以说，居民负债高最主要的驱动因素就是贷款买房。但目前我国居民部门杠杆率已经超过了日本和德国，一些家庭也不堪重负了。而政府如果在住房保障方面承担更多责任，就会适度减轻家庭负担，改善居民资产负债表。
财政部对深圳住房保障的支持可以说迈出了重要的一步。财政部发布的《关于支持深圳探索创新财政政策体系与管理体制的实施意见》提出，考虑深圳人口持续净流入对住房的需求，加大中央预算内投资对深圳保障性住房筹集建设的补助，加大中央财政城镇保障性安居工程补助资金对深圳公租房、保障性租赁住房和老旧小区改造的支持力度，推动解决大城市住房突出问题。
（作者为中国社会科学院金融研究所所长、国家金融与发展实验室主任）
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