英国房产小科普丨以公司名义购买英国住房: 优势 vs 劣势

据公开资料显示，李嘉诚在英国投资已超过300亿英镑。一边是大肆海外收购，一边是不停卖出内地和香港资产。据2017年长江实业地产年中报数据显示，李嘉诚购买了伦敦切尔西/富勒姆地区的住宅－Chelsea Waterfront 95%的产权。要知道，长实的地，基本都集中在中国一二线城市的核心区，而今天这些地方的房价之高，不得不佩服李嘉诚的眼光。

近年来，以公司名义购买英国住房呈上升趋势，这一曲线买房的趋势是如何形成的呢？

2015年以前，以公司名义购买英国住房仍是小众行为。一是因为对于大多数人来说，没有此类购房需求；二是因为，相对于个人贷款而言，以公司名义贷款购买英国住房的利率较高。

但在2015年，英国政府在夏季预算中调整了部分贷款政策使得以公司名义贷款购买英国住房可享有更多优惠。据贷款经纪处数据显示，现今超过80%的住房贷款都是以有限公司名义申请的。

虽然公司借贷并不适合所有人，但对于投资者来说，这确实是值得考虑的选择之一。将贷款方式、房产所有权结构处理得妥善，单从纳税的角度而言，不仅此生受益，也恩及后世。

接下来就来谈谈公司借贷的优势与劣势。

买卖还是投资？

首先需要明确一点的是，您购买此房产的目的是买卖还是投资？

买卖即您将房产购置后，进行改造和装修以增加其附加值，随后将其转手卖出。如果是这个目的，那么最好是以公司名义购买。因为以公司名义购入，仅需要从收益中支付公司税，税率为19%；如果以个人名义来进行买卖，那么您的收益将按照个人所得标准来计算。相比之下，这种税率更高。

最新收入税率计算标准如下：

如果以个人名义购买的话，还有另一种选择可以增加收益，那就是将这套房产的收入作为资本收益而非个人所得，但前提是您需要证明这套房产本是要以出租方式来获得收益的，而且还需要租赁一段时间来满足这一前提条件，这里就不进行详述。

投资指的是所购买的房产用于长期租赁，同时也受益于长期房价增长。

优势

从效益角度出发，显而易见的原因有三：

1）  节省纳税

上文提过，如果以个人名义购买，那么房屋的出售受益会被加在你的其他受益（如工资）上，按个人收入来交税；公司购买则以公司税来对这项收入纳税。如果您的个人收入较高，公司纳税率为个人所得纳税率的一半，那么从这一项交税上就可以节省不少。

如果以公司名义购买，转手后计入公司收益，您再以分红的形式从收益中获取部分盈利，那么这部分仍需缴纳个人所得税。但这种方式就会灵活许多。比如，您将总个人收入（从公司获取的收入，再加上您的个人收入）控制在您想要的金额内，避免纳税过多；或者您还可以将从公司获取的分红收益，分发给工资税率为基础或免税的家庭成员；另外一个选择，就是将收益存放在公司账户，用于公司投资购买下一个房产项目。

2）  贷款汇率的缴税事宜

从2020年4月开始，针对个人买家，银行贷款将不会作为购买房屋的费用部分而免税（银行贷款部分可以按基础税率进行缴税），但公司贷款仍可以计入成本而免税的。

请看以下例子，以个人名义贷款，房租收入计入个人总收入，新旧政策下各自交纳的税金数额。请注意，以下的收入及贷款，都是以年来计算。这里需要使用个人收入税收表，为了方便阅读，我们再次放在这里：

旧政策

£10,000（房租收入）－£5,000（支付银行贷款）－£1,000（其他用于此房产的支出）= £4,000（利润）

如果您的工资收入+ 房租收入仍属于基础税率一档，即£11,501 到 £45,000之间，税率为20%，那么房租收入需要支付£800；如果总收入到达较高税率梯队，在£45,001 到 £150,000之间，那么税率为40%，房租利润付税£1,600。

新政策

£10,000（房租收入＊支付银行贷款的 £5,000 不再从房租收入中去除）－£1,000（其他用于此房产的支持）= £9,000（利润）

没有去除的£5,000 支付银行贷款，这时候需要基础税率20%来付税，那么这部分需缴税£1,000。如果您的工资收入+ 房租收入仍属于基础税率20%一档，那么£9,000 x 20% - £1,000 （£5,000中已付的20%）= £800.

如果总收入到达较高税率梯队，在£45,001 到 £150,000之间，那么税率为40%，£9,000 x 40% - £1,000 （£5,000中已付的20%）= £2,600.

两相比较，如果您的总收入位于基础税率一档，那么这套房屋租金的缴税金额是一样的，但如果总收入到达较高税率这一档，那么新政策执行后，此房产的租金缴税要高出旧政策£1,000。

3）  减轻遗产税的好时机

以公司名义拥有的房产，在计划遗产税的时候是个很好用的工具。遗产税是另外一个领域，在这里就不进行详细展开，但概括来说，以公司名义拥有的房产可以用来调整基金结构、设立不同类型的股份等等，如果是以个人名义拥有的房产，则不可能以这些不同种类的形式存在。

以上阐述了几点以公司名义拥有住宅房产的优势，但同时，也有一些劣势与之共存。

劣势？

1）  贷款的相对单调性

种类有限、价格过高、借贷额度低，过去是公司贷款的最大缺陷。就目前情况来看，公司借贷较个人借贷仍旧存在以上问题，但是形势一直在好转：越来越多的投资者希望以公司形式借贷，极大的需求带动贷款方，如银行，逐渐放开对公司借贷的限制。

即使以公司名义贷款，您还是需要提供个人担保，您个人的财务状况，银行也会进行审查，所以从很多角度来讲，这一贷款仍旧是个人贷款，只是名字有差异而已。

2）  根据个人情况，纳税次数有所不同

像之前提到的，如果您将房租受益留在公司账户上，没问题，您只需要支付19%的公司税，那么公司的受益越滚越多，您可以用这些受益再购买更多的房产。但如果您将公司账上的房租受益支付给个人（比如您自己用作生活成本），那么这笔受益就作为您的公司分红而存在，就需要再支付个人税款。也就是说，总体的收益需要支付两次税收– 第一次是公司税，然后是个人分红所得税。分红所得税的计算方式如下：

如果分红少于£5,000，则不需要付税（期限为4月6日到下一年的4月5日期间）； 如超过£5,000，则需要根据个人其他收入（如工资收入）总和的所在阶梯，进行交税：

所以如果您想要将房租收益变为个人收益，而不是作为公司利润积累，很难一言概括划算还是不划算。在一些方面您可以省些税，但是另外某些方面，可能税收支出会增加，还是要根据您的实际情况来计算，到底哪一种方式更适合您的自身情况。

3）  额外的支出及小麻烦

以公司名义购买英国住房，在财政年结束前报税的时候，相对来说公司的会计成本会有所增加，此外准备、提交的文件也会多出不少。

如何判断是否适合用公司名义购买英国住宅房产？

主要决定因素有以下几点：

1）  您目前的个人收入是多少？

如果您目前的收入属于较高税率梯队，同时您配偶的收入不属于基础或者免税梯队，从而将公司收益以分红形式分配给配偶并不划算，那么支付公司税率19%则更有吸引力。

需要提醒您注意的一点是，如果您的公司持续购买住房，那么公司账面则可能显示一直处于亏损而非盈利状态。在这样的情况下，如果能够很好的进行规划，那么需缴税的收益部分可以暂且不分发给个人。直到您退休后，届时收入自然有所降低，那么需要交纳的税金必然要低。可以通过这种方式合理避免部分个人所得税的支出。

2）  您的房租收益必须用作生活成本吗？

如果将房租收益留存在公司账户上，积累以购买更多的房产，或者等非房产收入下降时再以分红形式分发给自己，这种方式比立即拿出分红更划算。

3）  您需要贷款购房吗？

在新政策实施后，银行贷款额将不能算作此房产的运营成本，因此对于较高税率梯队收入群体来说，是否选择以公司名义购房还需三思而后行。

4）  购买房产的目的是什么？

买房的最初的目的基本上都是个人意愿，但您还需要考虑好未来的计划– 是打算未来将房产出售来支撑您之后的惬意生活，还是为了将房产代代相传，恩济子孙？如果是后者，那么将房产及房产投资收益留存在公司账户上，则可以为您在未来的遗产税上节省一大笔支出。

综上，您在考虑以何种方式购入房产的时候，需要融入多种因素，同时做一些妥协也是不可避免的，在做决定之前，最好能够衡量各种选择的优势劣势，全面做出比较。

希望以上建议能够对您有所启发，但同时，我们还建议您咨询专业的会计从业人员，获取专业人士的帮助。

想要在英国买房的各位，其实投资海外房产还是有很多学问的，有很多知识需要你了解，有任何关于英国买房的相关问题都欢迎在后台留言或者私信“英房君”（微信号：ukfang2015） 进一步咨询。

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以上内容来自:

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