重庆大本营急刹车，“稳健先生”龙湖的隐忧

文丨西部菌

对房地产行业来说，今年无疑是相当难熬的一年，疫情的影响刚刚过去，当房企正重回扩张节奏的时候，政策层面力度空前的金融审慎管理制度，如同重磅惊雷袭来。

重压之下，各大房企的半年报也备受关注。

日前，有着深厚渝派烙印的龙湖集团，正式公布了上半年的业绩表现。

半年报显示，龙湖合同销售额同比增长5.2%至人民币1111.0亿元；营业额同比增长32.6%至人民币511.4亿元，其中物业投资业务收入同比增长30.4%至人民币33.6亿元……

西部菌仔细翻阅了龙湖半年报，就上半年表现来看，可以说这是一份稳健到挑不出多少毛病的成绩单。

不过稳健背后，也有一些变化值得留意：其一，龙湖扩张的刹车效应明显；其二；大本营重庆的业务增长，出现了明显的乏力。

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从营业额来看，龙湖一直维持着可观的增长。2017年是31.5%，2018年达到60.7%，并一举突破千亿，2019年为30.4%，今年上半年更是微弱反弹到32.6%。

销售额方面，从去年全年的20.9%下降到上半年的5.2%，受疫情影响下滑明显。

来源：克而瑞

当然，放在百强房企横向比较，龙湖的表现还算可观。克而瑞数据显示，上半年百强房企的销售额是同比下降2.7%。

按照龙湖的设定目标，全年2600亿的销售额，目前只完成了42.7%左右。而龙湖在6月的签约额是287.8亿元，创单月历史新高，7月为209.8亿元，1-7月正好完成目标一半。

半年业绩会上，CEO邵明晓表示，下半年龙湖的可售资源约4100亿元，接下来每个月卖250亿元，基本就能达标，所以完成2600亿的年度目标，向三千亿门槛继续挺进，难度不大。

不过综合近几年的销售增长情况看，龙湖的刹车减速相当明显。

转折点是2018年。2018年之前的两年，龙湖的销售增长都维持在50%以上，其中2017年高达77.1%，大跨步跻身千亿销售阵营。2018年则直降到28.5%，堪称过山车。

2019年，龙湖的合同销售额增长20.9%；今年上半年，进一步降低到5.2%。即便完成2600亿的全年销售目标，全年增速也只有7%出头。

邵明晓提到，“未来公司的住宅开发业务预计会保持每年双位数的增长”。双位数本身有很大的浮动区间，不出意外，未来龙湖的销售年增长退回到20%以内，将成为常态。

由此可以看出，2018年转折期，龙湖关于“水大鱼大、蒙眼狂奔的时代注定一去不返”的自我判断，还是相当精准的。

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当然，尽管龙湖集团的扩张速度急速放缓，但这并不妨碍它是一个相当稳健优秀的房企。

可以列两个重要的指标作为参考——上半年，龙湖地产的净负债率为51.4%；在手现金为784.0亿元，现金短债比4.55。

大概相当于什么水平呢？

来源：面包财经

日前，住建部门公布了不久前召开的房地产企业座谈会相关内容，融资收紧的传闻正式一锤定音。而根据融资新规，接下来将按照三道红线，将房企分为“红橙黄绿”四档，敦促房企去杠杆、降负债，防范金融风险。

三道红线分别是指：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1.0倍。

参加座谈会的12家房企中，像恒大、绿地都是直接踩中三条红线，直接标红；中梁和阳光城，也踩中两道线；堪称稳健的万科，77%的资产负债率，同样已经超标。

对比来看，龙湖的几项指标，堪称是一股清流了。51.4%净负债率，4.55的现金短债比，在整个行业中暂时处在绝对“安全”的位置，偿债压力小，现金流充裕。

据悉新的融资规则，将在明年全行业全面推开，对房地产行业将产生重大的影响。那些踩线的房企，如果回款不及时，负债率、杠杆率降不下来，融资输血将大为受限。

这对稳健经营的龙湖来说，其实也是种莫大的竞争利好。

而且注意，龙湖虽然是民企，但融资成本就很低，今年上半年借贷成本只有4.5%。融资渠道畅通，融资成本低，可以为未来的进一步扩张打下基础。

不过话说回来，对房地产行业来说，稳健有稳健的好处，但过于小心谨慎，其实也容易失去想象力。

比如去年的克而瑞销售榜上，龙湖就掉出了前十，而赶超它的世茂，正是靠着极具野心的收并购，一路凶猛扩张。所以稳健经营的龙湖，必须直面掉队的风险。

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半年业绩会上，CEO邵明晓信心满满。这种信心，无疑是基于稳健的财务状况，同时也是因为，龙湖的战略布局确实有很大优势。

首先在拿地选择上，龙湖基本都是瞄准核心城市群的一二线城市，以及大城市周边的卫星城。

而在现有的销售分布上，上半年，龙湖在重庆销售额为97亿元，位于各城市首位；其次是苏州94.59亿元，成都为92.46亿元，杭州为71.63亿元，宁波为59.16亿元。

这类重点城市的经济面向好，有产业支撑，人口处于流入状态，房地产行业还有一定的增长空间。说得直白点，房子还能卖得动，不至于沦为白菜价。

不过有个细节变化值得留意，龙湖大本营重庆的市场份额，出现了很明显的增长乏力。

今年上半年，龙湖在重庆销售额是97亿元，而去年同期是143亿元，下滑超过30%。反倒是在苏州等城市，一路高歌猛进。

来源：龙湖半年报

2019年全年，重庆销售额是287亿元，相对于2018年的263亿元，增长也不到10%。明显落后于整个龙湖的销售增长速度，和前两年形成了鲜明的对比。

从总建筑面积看，重庆土储所占的比例，也从2019年的13.4%，降低到上半年的11.8%。

另外成都的土储占比，近几年也是一路走低，2017年还超过8%，今年上半年只有4.4%。

龙湖起家于重庆，当年的北城天街还是重要地标。而总部从重庆迁往北京后，龙湖的全国化扩张不断加速，重庆也一直是深耕的重镇，多数时候都位于销售榜首。

这次重庆销量大幅下滑，是阶段性还是长期性的？土储占比下降，是不是出于进一步增强全国属性考虑？

今年毕竟较为特殊，这些变化都尚待进一步观察，不过在成渝双圈建设利好的背景下，深耕最久的大本营增长掉队，未必是个好的信号。

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