“物业第一股”卖资产！花样年断臂求生，碧桂园服务能消化吗

文丨西部菌

房地产领域，又有大交易。

9月28日深夜，碧桂园服务发布公告称，间接全资附属公司碧桂园物业香港与彩生活服务签订股权转让协议，将收购目标公司的全部股权。

收购事项的总代价最高不高于人民币33亿元，代价将以碧桂园物业香港的自有资金及/或股权融资及/或贷款等方式进行支付。代价根据邻里乐控股的物业管理费收入、在管项目和已经签约但尚未接管项目的可收费建筑面积和扣除非经营性损益后之净利润指标、目标公司可持续独立运营及目标公司现存管理项目状况、以及物业服务行业市场现状及未来发展空间等因素，经公平磋商厘定。 

33亿元的收购价格之外，此次交易的双方也颇具看点，收购方碧桂园服务，是被称作“宇宙第一物企”，而另一方彩生活服务，为花样年集团旗下，是“物业第一股”。

那么，拥有“物业第一股”的花样年，为何忍痛割肉？这一笔并购，碧桂园服务又能否消化？

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官网显示，2002年彩生活成立，2009年花样年控股上市，而2014年彩生活正式登陆资本市场。对比当下的物企上市潮，作为“物业第一股”的彩生活，算是领先行业一步了。

到去年底，彩生活集团合约管理面积5.63亿平米，分布城市279座，服务社区数2841个，服务业主家庭超过1000万户。在中指院的2021年物企百强榜中，彩生活位列第七位。

不过，当年率先冲刺上市的物业龙头，如今依然免不了摆上货架。

当然，这次最高不高于33亿元的交易，并不是碧桂园服务整体收购彩生活，而是收购邻里乐控股集团有限公司100%股权，后者是彩生活的核心资产。

根据观点地产报道：

目标集团为彩生活服务的核心资产，其中包括万象美物业、长白山旅游度假区物业、开元国际、开际商业、万象美住宅、花胥物业及北京万象美。 

2020年度，目标公司未经审计的除税前溢利约为4.12亿元，除税后溢利约为3.09亿元。

碧桂园服务年中报显示，期内在管面积达到4.29亿平方米，同比增长约34.33%。

从在管面积规模来看，碧桂园服务还要低于彩生活，二者的营收却相差巨大，中期业绩，碧桂园服务为115.60亿元，而彩生活只有17.922亿元。

二者的交易，也意味着物业行业的竞争，不仅仅是大鱼吃小鱼了，而变成了龙头物企之间的收并购，行业洗牌继续加速。

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就在7月26日，花样年和彩生活联合公告称，考虑将旗下商业物业和混合用途物业分拆出来，打包进一家新公司，然后独立上市。

但刚过了两个月，花样年和彩生活却转而变卖核心资产，可谓形势突变。对此，不少观察者提到，此举或与母公司花样年的债务有关。

花样年年报

这种推测并非空穴来风。2020年花样年现金短债比为1.37，净负债率为75%，剔除预收帐款的资产负债率为72.4%，高于70%的红线，三道红线踩中一条。

债务不过关背后，是花样年在近几年的激进扩张。

2012年前后，花样年曾向轻资产方向转型，发展金融、社区服务等。然而此次转型，导致它错过了最佳扩张时机，销售规模增长严重掉队。

为了重新拿回规模优势，花样年在近两年开启二次创业，并定下了千亿销售目标。为此，花样年四处拿地，2020年新增项目的预期可售货值达483亿元，创造了花样年的历史。

但在行业下行的背景下，逆势扩张的战略，给花样年带来了不小的债务压力。为了降负债、去杠杆，花样年此前已经有变卖资产的迹象了。

根据新京报报道：

花样年还计划处置多地项目，包括一个位于北京丰台区的旧厂更新项目。此外花样年在青岛、合肥和成都也有一些项目在洽谈出售，以优化资产结构。 

就在前不久，标普、穆迪、惠誉纷纷下调了花样年的评级，原因正是在债务问题，尤其是对美元债依赖过重，且有约7.62亿美元债在年底到期，有11.5亿美元债将在2022年到期。

降负债的紧迫压力下，花样年今年的拿地节奏已明显减缓，加上此前定下的2020年千亿销售目标的落空，将核心物业资产摆上货架，如此断臂求生自然不意外。

其实不只是彩生活，那些将物业资产变卖的房企，比如富力、蓝光等，基本上都是遇到了严峻的财务压力。毕竟形势比人强，先活下来才是最重要的。

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面对在管面积行业领先的彩生活，能够大手笔吃下的，恐怕也只有“宇宙第一物企”碧桂园这样的行业巨头了。

值得一提的是，收购彩生活的核心资产，还只是碧桂园近期的动作之一，除此以外的大手笔的收并购，还包括富力物业、蓝光嘉宝和苏宁旗下的银河物业，总投资近两百亿规模。

来源：澎湃

其中，9月20日，也就是前几天，碧桂园服务收购富力物业，最高代价达到100亿元，创造行业纪录。而今年2月收购蓝光嘉宝股权，代价也接近50亿元。

碧桂园服务疯狂出手“进货”，一方面是因为，整个地产行业进入存量时代，物业服务的价值在提升；另一方面，市场对物业企业的规模普遍较为看重。

以碧桂园服务现有的市场份额来看，在连续吞下富力物业、彩生活邻里乐等资产之后，规模会有大幅度的提升，行业龙头的位置进一步巩固。

不过，按照碧桂园服务未来的业绩目标，这几笔土豪的收购似乎还只是“前菜”：

2021年到2025年，碧桂园服务的年收入要达到1000亿元，收入和利润年复合增长率要达到50%以上。

碧桂园服务要在短期内实现从营收百亿到千亿的跃进，仅仅靠碧桂园地产销售增长提供的资源增量，显然不现实。毕竟当前楼市转冷，碧桂园又重仓三四线。

碧桂园服务年中报

那么，要实现千亿营收目标，碧桂园服务未来或将有更大手笔的收并购。问题是，收并购虽然能快速提升规模，但同样存在着消化的风险。

涉及到如此大体量的物业资源整合，碧桂园到底能否吃得消？

而且，买买买是否一定能产生一加一大于二的效果，不确定性并不小。像今年年中，碧桂园服务的毛利率，就由约37.2%下降3.8个百分点至约33.4%。

规模向上，盈利向下，并非好兆头。企业规模快速扩张后，服务品质是否也会向下，同样是摆在碧桂园面前的一道难题。

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