“河南王”，得救了
文丨西部菌
风雨飘摇的“河南王”建业地产，终于等到了它的“白衣骑士”。
近日，建业地产发布公告称，将引入河南省铁路建设投资集团（简称“河南铁建”）作为二股东：
公司控股股东“恩辉投资”与河南同晟置业有限公司订立了框架协定，将向后者出售公司8.6亿股股份，占全部已发行股本的29.01%，总对价6.88亿港元，交易完成后恩辉投资仍持有41%股权。恩辉投资的实控人是胡葆森，河南同晟置业则由河南铁建投持有。
国资进场纾困，建业地产能否转危为安？
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公开资料显示，河南同晟置业由河南省铁路建设投资集团全资拥有，以地产投资为主的市场化运营平台，公司依托河南铁路建设和投资，整合政府、铁路投资、沿线土地资源，实行全市场化运作。
而此次“河南铁建”的驰援，不仅包括通过河南同晟置业来实行战投，还包括一笔可换股债券的交易：
河南同晟置业将认购建业发行的本金额不高于7.08亿港元、2024年到期票息5%、到期收益率9%可换股债券。
一手打造出“河南王”的胡葆森，或将失去建业地产实控人位置。
当然对建业地产来说，确实也别无选择，国资企业的及时驰援，已经是那些处在危机中的民营房企无比羡慕的局面了。
自地产市场变天以来，中小民营房企首当其冲，现金流成为生死线，债务违约现象陆续上演，但到目前为止，能够成功引入国企战投的少之又少。
来源：建业地产年报
根据公开报道，除了建业地产外，华南城成功引入了深圳国资，奥园据说正在努力引入地方国资，剩下的大部分暴雷房企只能躺平自救。相比之下，建业地产算得上幸运儿了。
而且，“河南铁建”能够带给建业地产的，可能还远远不止是解渴的资金，以及对市场信心和信用的提振，还包括一些资源。
毕竟“河南铁建”是地方国企，在土地、项目等资源上会更有优势，而建业地产多年来一直深耕河南，这种地域上的协同性，有利于后续的一些合作展开。
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在引入“河南铁建”之前，建业地产可以说是已经到了悬崖边上，而它的危机，其实早有预兆。
去年9月，一份《关于企业出现重大风险和危机并请求帮扶救援的报告》在网上流传，这份河南建业集团向河南当地官方提出的求援报告提到，汛情和疫情造成建业集团的经济损失超过50亿元。
来源：网络
虽然后续建业集团回复称，公司经营稳健向好，但它将建业集团的整体窘迫情况暴露无遗。
今年年初，又传出“建业集团裁员60%”的消息。建业集团的回应，否定了裁员61％的说法，不过也指出，旗下五大集团总部确实在进行架构调整，并且在压缩层级，瘦身增效。
当然，相较于这些市场传言，作为建业集团旗下的核心地产平台，建业地产的压力，更直观地体现在各项财务数据上。
2021年年报显示，建业地产的重资产合同销售金额为601.05亿元（2021年5月，中原建业分拆后独立上市，所以原本迈入千亿阵营的建业地产剥离了一部分销售额），同比下滑12%。
来源：建业地产年报
同时，去年营收419.59亿元，下滑3.1%；年度毛利率为16.2%，较2020年下跌3.7个百分点，各项指标全面下跌，并且受疫情、市场疲软等因素影响，其滑坡势头在今年更严峻。
截至2022年4月30日，建业地产已取得物业合同销售总额88.97亿元，同比减少36.3%；总合同销售建筑面积1166549平方米，同比减少为35.7%。
销售回款放缓的另一面，是融资渠道的收紧以及不断增加的偿债压力。2021年底建业持有现金约98.48亿元，较期初大幅减少66.4%，现金流下滑迅速，拉响安全警报。
到去年底，建业地产的总负债达到1330.63亿元。三道红线方面，净负债率为94.89%，剔除预收账款后的资产负债率为86.4%，现金短债比下降至1.46，建业地产踩线一条。
据公开报道，建业地产存续美元债8只，规模合计24.46亿美元。未来一到两年内，至少有两笔美元债到期：2022年8月到期的5亿美元债，以及2023年到期的3亿美元债。
来源：建业地产年报
建业地产没有出现实质性违约，不过从销售回款的速度，以及即将到期的债务看，已经是走在了暴雷的边缘。所以为了成功渡劫，建业地产此前已经开始割肉求生了。
比如今年年初，胡葆森就公开表示，“有些项目可能找新的合作方，商场、酒店有人要买，我们也会出售”。
另外，建业地产此前已经转让了旗下电影小镇、“只有河南·戏剧幻城”部分股权，前不久还将全部商业项目打包给万达商管进行运营管理。
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建业地产如今的落寞景象，难免让人联想起前几年的风光。
自从1992年创立以来，建业地产凭借着在河南的深耕，规模一路做大。其中2017年到2019年，在三四线城市棚改的暖风之下，建业地产销售额从304.15亿一举达到1011.5亿元，复合增长率高达65.9%。
来源：建业地产年报
建业地产在2002年启动“省域化战略”，扎进一个市场，把一个地区吃透，这是建业地产成功的关键。
到2019年，也就是建业地产销售额成功破千亿的那一年，建业地产完成了河南122个县市的全覆盖。从单个地区的渗透率来看，建业地产完成了一个绝大多数房企都没能完成的任务。
不过，区域布局过于集中，给建业地产带来了巨大的隐患。2021年，河南尤其是郑州受到洪灾的影响，给建业地产造成了巨大冲击。疫情对建业地产的影响，也因为这种高集中度而进一步放大。
近两年来，错过全国化窗口期的建业地产，开始有意识地出走河南，不过从销售分布和土储数据来看，成效并不大。唯一有所突破的要属海南市场，2021年销售贡献也只有4.41亿元。
建业地产的处境，是当下地方房企生存状况的一个缩影。
来源：建业地产年报
其实像“河北王”荣盛发展，“广西一哥”彰泰地产等，都是和建业地产一样，做到了地方龙头的位置，但在市场转冷、疫情等各种因素之下，依旧没有足够的抗压能力。
在目前的环境下，哪怕是全国性房企，也没有一个民营开发商敢说自己足够安全。就连绿地这样国企背景的巨头，也陷入了暴雷危机之中。
当然还是那句话，建业地产算是幸运的，在一众民企中率先等到了国资驰援，这至少意味着接下来的销售、融资有更强劲的保障，市场也会给予更高的信心。
不过，成功得救，只是意味着暂时没有了躺平的危险。对建业地产来说，在棚改近尾声、三四线城市人口外流的大环境下，固守河南一地带来的风险，将会如影随形。
任耀龙律师团队
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