房产观澜 ▏大轮动套小轮动，群内群间的“中间地带”将起势
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导读
全国范围内，东部持热，热度延伸至中部地区；
城市群内部，
长三角，安徽、苏北交接棒；
珠三角，地级市替换一线上场；
中部地区，两湖先行，江西后发
西部，西安换重庆
中国房地产成熟进阶的10年里历经了两个差异化的阶段：
2015年之前整体房价平稳，大趋势带动大部分的城市，“一荣俱荣、一损俱损”。主要因为2015年前，自媒体和高铁网络还没有现在发达，城市间的房价差异也不算太大；
2015年之后，形形色色的自媒体、新闻网络遍布，高铁成为客运主流，城市间的房价信息变动更为透明和迅速，房价上涨的“轮动”在各城市之间蔓延，先是南京、杭州等强二线城市拉涨，后带动强三线，和普通三四线城市全面崛起。主要是在政策相对宽松、金融高杠杆期间房价的锚定效应发生较强作用。
但近两年来，随着国家对“房住不炒”决心的贯彻，房价全面性的上涨将不复存在，稳字当头，宏观大波动逐渐消失，但城市间依然会轮动弹钢琴，涨跌有序，且波动幅度上也会远不及15、16年。
轮动也将呈现“大轮动套小轮动”的规律：
分线城市、城市群之间由高能级向低能级传递，这既是“大轮动”；
城市群内部，核心城市向节点城市和县域城市传递，上演“小轮动”，轮动的路径也将更丰富。
若将去年疫情后房地产起势作为起点，此轮“大轮动”应该起步于一线城市和长三角地区；一线强热点的上海，深圳由于近期房价上涨过快，分别出台“五年限售”和“二手房指导价”措施，两城市成交量已经出现明显的下降，然而其次级的二线城市同比指数也出现抬头仅次于一线，轮动趋势正再逐级传导。
图：70大中城市分线房价同比指数
我们根据土地高溢价成交率、流拍率和溢价率均值三个指标判断城市的土地市场热度可以看出，南京、苏州、天津、郑州等二线城市，长三角、珠三角地区的南通、嘉兴、中山、东莞、湖州等强三线城市土地交易热度有明显提升，呈现起势之状；
图：70大中城市土地高溢价成交率、流拍率和溢价率均值
（点击查看大图）
另外，从近半年成交量对比近三年平均涨幅来看，统计范围内有20个城市涨幅超过50%，多数集中在长、珠地区普通地级市和湖南，湖北地级市，有向中部地区轮动的趋势。
为研究城市群内部的城市轮动，我们通过建立“轮动关联”模型，先找出近一年市场中的“高热城市”，主要是房价涨幅较大和连续涨价多月的城市，再通过高铁通勤2小时之内，高铁人口流动占位较高的方法找到“高关联”城市，最后筛选出“高关联”城市中收入、经济等基本面支撑度和市场健康度较好的城市；
（点击查看大图）
从上表分析我们可以看出，市场高热主要出现在各城市核心或者节点城市，诸如东莞和佛山两城，自2020年6月开始，房价同比指数就连续超过10%，深圳、广州也是全年所有月份涨幅都在5%以上；长三角的南京和杭州由于限价原因，新房价格涨幅在可控范围内，但二手房指数多月超过10%；
另外从最近3个月的情况来看，宜兴、丽水两个城市新房、二手房综合房价涨幅均为13%，明显的从高能级城市向低能级城市开始传导；通过各城市群的差异分析，后续市场轮动或存在以下规律：
1、长三角，安徽、苏北交接棒
2021年1季度，在春节淡季的干扰下，杭州、南京、合肥等几个核心城市成交量依然呈增长态势，杭州环比增长25%，合肥增长18%，南京增长4%；
而去年较为火爆的徐州，成交量环比下降24%，热度有所下降，而其下淮海经济区的宿迁，淮安等城市也都有同步下降，相应的安徽受到合肥提升的轮动影响芜湖、马鞍山、淮北等城市均有不同程度的增长。
2、珠三角，地级市替换一线上场
珠三角地区广、深及环两城地区无疑是去年市场的大热门，进入2021年，市场热度逐步随城市能级下沉，贺州、茂名、江门、清远等城市成交量涨幅均超50%，热度传导明显。
3、中部地区，两湖先行，江西后发
两湖地区受疫情影响2020年市场恢复较慢，武汉，长沙均是到第四季度成交规模才回归到正常水平，今年一季度两城市交易量没有突出表现。
但随着22城集中供地打响，部分城市土地热度开始有所感应，如襄阳、鄂州、黄石三地的土地溢价率呈现快速上行态势；而江西作为各种规划利好的空白区域，其房地产轮动效应也将滞后于湖北，湖南。
4、西部，西安换重庆
西部城市中，西安近半年来房价增幅及地价增幅均位列全国第一梯队，市场热度可见一斑，但曾经它的先头城市重庆新房、二手房交易均表现平平，基于轮动跷跷板的规律我们判断，西安上涨势头将得到控制，一部分下沉到省内下辖的咸阳、宝鸡等地，一部分影响沉寂了几年的重庆，
而从重庆近期的土地高溢价率（溢价率超过30%）地块占比显著提升可以看出，重庆的热度在逐步显现；成都方面在政策压制下，近两年交易量和价格一直持稳，省内部分冷门的地级市开始有所动，如广安、资阳等，轮动下沉逐渐在四川省内发生。
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作者：刘烨
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